W roku 2026 skala wcześniejszych spłat i dodatkowych wpłat kredytów hipotecznych może przewyższyć poziom z roku 2025, kiedy to wyniosła około 55 mld zł. Znaczący zakres nadpłat implikuje, że pomimo zwiększającej się sprzedaży kredytów netto, powiększenie portfela tych kredytów będzie ograniczone – oznajmił dla PAP Biznes dyrektor Zespołu Badań i Analiz ZBP, Tomasz Pawlonka.
"W roku 2025 kwota wcześniejszych spłat i dodatkowych opłat osiągnęła wartość około 55 mld zł w porównaniu do 51,7 mld zł rok wcześniej, co oznacza wzrost o około 6 proc. rok do roku. W roku 2026 ich skala może być jeszcze pokaźniejsza, zwłaszcza jeśli utrzyma się stabilna sytuacja na rynku pracy, a jednocześnie dalsze obniżki stóp będą ułatwiały refinansowanie kredytów" – oznajmił dla PAP Biznes Pawlonka.
"Następstwem wysokiego poziomu dodatkowych wpłat jest powolniejszy przyrost zasobu kredytów mieszkaniowych – zarówno pod względem nominalnym, jak i realnym. Przy rocznej sprzedaży kredytów mieszkaniowych na poziomie 90,5 mld zł (bez kredytów refinansowanych i skonsolidowanych), czynny zasób kredytów mieszkaniowych zwiększył się o 28 mld zł, a w ujęciu realnym (czyli w odniesieniu do PKB) uległ nawet pomniejszeniu (o 0,16 pp. PKB)" – dodał.
Dyrektor zaznaczył, że obecnie nadpłaty i wcześniejsze regulacje wyraźnie ograniczają tempo wzrostu zasobu mieszkaniowego. Poinformował, że w roku 2025 sprzedaż kredytów mieszkaniowych w złotych dosięgnęła 90,5 mld zł, lecz jednocześnie wcześniejsze regulacje i dodatkowe wpłaty utrzymały się na poziomie blisko 60 proc. nowej produkcji, co sygnalizuje, że znaczna część nowej sprzedaży nie przełożyła się na zwiększenie zasobu netto.
Dodał, że jest to również widoczne w strukturze regulacji – kredyty zaciągane przeciętnie na więcej niż 23 lata są w rzeczywistości spłacane średnio w około 10 lat (przy obecnym poziomie nadpłat). Przed okresem pandemii, kredyt mieszkaniowy brany na okres 20-23 lat był spłacany w przeciągu 13-14 lat.
Dyrektor wyraził opinię, że gospodarstwa domowe, po doświadczeniach wysokich stawek procentowych, aktualnie usiłują aktywnie zarządzać swoim zadłużeniem i zredukować jego koszt poprzez dodatkowe wpłaty.
"Po drugie, wzrasta znaczenie refinansowania i konsolidacji, które sztucznie podwyższają wolumen nowej produkcji, ale nie podnoszą realnego zadłużenia gospodarstw domowych" – oznajmił Pawlonka.
"Według kalkulacji ZBP, kredyty konsolidowane i nadpłacane stanowią około 18 proc. nowej emisji kredytów mieszkaniowych (z tego powodu niektóre dane ukazują, że sprzedaż kredytów mieszkaniowych w roku 2025 przekroczyła próg 105 mld zł)" – dodał.
W jego przekonaniu, bardzo ważny jest sam mechanizm reakcji kredytobiorców na zmiany stawek procentowych, a jak dowodzą badania, decyzje o wcześniejszych wpłatach mają charakter nieliniowy i są mocno powiązane z cyklem zmian stawek procentowych.
Dyrektor ocenił, że zależność regulacji i nadpłat do nowej produkcji kredytów pozostaje wysoka – w ostatnich latach był to poziom rzędu 60 proc., podczas gdy przed okresem pandemii było to w przedziale 30-40 proc.
"W roku 2026 wskaźnik ten może się delikatnie zmniejszyć, jeśli nowa produkcja będzie rosła szybciej niż regulacje, jednak trudno oczekiwać powrotu do poziomów sprzed paru lat, ponieważ zachowania kredytobiorców trwale się zmieniły" – stwierdził Pawlonka.
Wyraził opinię, że procesowi dodatkowych wpłat i wcześniejszych regulacji będzie również sprzyjało otoczenie wyraźnie niższych stawek procentowych.
Dyrektor zwrócił uwagę na modyfikację struktury rynku kredytowego, czyli wzrastającego udziału kredytów o okresowo stałej stopie procentowej, który obecnie stanowi 40 proc. zasobu.
"To zasadnicza zmiana, ponieważ w przypadku kredytów o zmiennej stopie wcześniejsza regulacja nie generuje aż tak istotnych kosztów dla banku, natomiast w przypadku kredytów o okresowo stałej stopie sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Bank zabezpiecza takie kredyty instrumentami rynkowymi, a wcześniejsza spłata oznacza konieczność zamknięcia pozycji zabezpieczającej i realny koszt ekonomiczny" – oznajmił Pawlonka.
Przypomniał, że sektor bankowy wraz ze Związkiem Banków Polskich zwracał uwagę, że brak efektywnego mechanizmu rekompensaty za wcześniejszą wpłatę prowadzi do przerzucania kosztów na cały zasób klientów.
"Banki, nie mając możliwości precyzyjnego odzyskania kosztów wcześniejszej regulacji, uwzględniają to ryzyko w cenie kredytu, co implikuje, że wszyscy kredytobiorcy uiszczają wyższe oprocentowanie, niezależnie od tego, czy dokonują dodatkowych wpłat, czy też nie" – powiedział Pawlonka.
Sebastian Karbarczyk (PAP Biznes)
seb/ osz/