Średnia kwota wypłacana osobom starszym, które przekazują lokal w zamian za comiesięczne wsparcie finansowe, uległa znacznemu obniżeniu. Najnowsze opracowanie dotyczące odwróconej hipoteki w schemacie sprzedażowym sygnalizuje, że sytuacja na rynku jest patowa. Niemniej jednak, liczba indywidualnych umów dożywocia znacznie wzrosła.
Umowa dożywocia jest mechanizmem powszechnie znanym w Polsce. Jak informowaliśmy niedawno na stronach Bankier.pl, w roku 2025 zawarto 19,8 tys. tego typu umów. Z danych pochodzących z Ministerstwa Sprawiedliwości wynika, że w skali roku ilość kontraktów zwiększyła się o ponad 9 proc., a tylko w 15 proc. przypadków dotyczy ona nieruchomości rolnej.
Bankier.pl na podstawie danych Ministerstwa Sprawiedliwości
Mechanizm umowy dożywocia jest prosty: w zamian za przekazanie prawa własności nieruchomości otrzymuje się świadczenie finansowe lub wsparcie oraz opiekę. Często łączy się to np. z umową użyczenia albo służebnością osobistą, pozwalającą na dalsze zamieszkiwanie pod dotychczasowym adresem. Takie rozwiązanie okazuje się szczególnie korzystne dla seniorów, którzy wymagają pomocy w codziennym życiu i jednocześnie chcą użytkować swoją nieruchomość do końca życia.
Większość umów typu „lokal za opiekę” zawierana jest przez osoby prywatne, np. między bliskimi, sąsiadami. Jest to sfera nieuregulowana, gdzie warunki transakcji są ustalane indywidualnie przez obie zainteresowane strony.
Od kilkunastu lat na polskim rynku działa również odwrócona hipoteka w modelu sprzedażowym. Polega ona na przeniesieniu tytułu prawnego do nieruchomości na firmę, która w zamian wypłaca dożywotnią rentę. Osoba starsza nadal może mieszkać w danym lokalu, ale traci status właściciela. Związek Przedsiębiorstw Finansowych w Polsce, do którego należą 2 fundusze hipoteczne funkcjonujące na polskim rynku, właśnie opublikował raport podsumowujący ostatni rok.
Wyraźne spowolnienie na rynku odwróconej hipoteki
Pod koniec 2024 r. fundusze zarządzały 402 umowami.Oznacza to, że w ciągu roku portfolio zmniejszyło się o 2 kontrakty. W ciągu 16 lat funkcjonowania odwróconej hipoteki, ujemna dynamika wystąpiła tylko raz, na przełomie lat 2015 i 2016. Można zatem mówić o znaczącym spowolnieniu.
ZPF
Ogólna wartość nieruchomości, którymi zarządzająfundusze hipoteczne, osiągnęła na koniec 2025 r. poziom 193,2 mln zł. W porównaniu z końcem 2024 r. wskaźnik ten podniósł się o 2,2 proc. Rok wcześniej dynamika wzrostu rok do roku była jeszcze dwucyfrowa. Przeciętna wartość nieruchomości wyniosła 480,5 tys. zł, co oznacza wzrost rdr o 2,5 proc. Średnia powierzchnia lokalu to 51,5 m kw.
Średni wiek osoby korzystającej z odwróconej hipoteki wyniósł 76,9 lat (+ 0,4 proc. rok do roku). „Zgodnie z aktualnymi danymi GUS z roku 2026, dotyczącymi średniej dalszej długości życia kobiet i mężczyzn, przeciętny klient funduszy hipotecznych będzie otrzymywał dodatkowe środki pieniężne jeszcze przez blisko 11 lat” – zaznaczono w raporcie.
Niejasność związana ze spadkiem średniej wypłaty
W sumie w roku 2025 fundusze wypłaciły swoim klientom 4,5 mln zł w formie rent. Jest to o 35 proc. mniej niż w roku poprzednim. Skumulowana wartość świadczeń od roku 2010 osiągnęła poziom 45,8 mln zł. Średnia miesięczna renta wypłacana w roku 2025 w zamian za mieszkanie wyniosła 941,70 zł. To oznacza znaczący spadek w porównaniu z wcześniejszym rokiem, gdy analogiczny wskaźnik wynosił 1445 zł.
ZPF
O powody tak znaczącej zmiany zapytaliśmy Roberta Majkowskiego z Funduszu Hipotecznego DOM. Gwałtowny spadek wskaźnika w przypadku FHDOM wynika przede wszystkim ze skumulowania wypłat „z góry” dla seniorów, jak również ze zróżnicowanej struktury umów zawieranych w latach 2024 i 2025, co było konsekwencją odmiennych źródeł finansowania działalności.
– Było to związane między innymi z zakończeniem projektu międzynarodowego finansowania HRCF (Home Reversion Credit Facility). W roku 2024 umowa HRCF umożliwiała nam dokonywanie większych wypłat jednorazowych przy podpisywaniu umów. W takim schemacie część wartości świadczenia była wypłacana klientowi z góry, co oznacza, że przyszłe świadczenia miesięczne wynikające z tych umów są odpowiednio mniejsze. Efekt ten nie był jeszcze widoczny w średniej za rok 2024. Po zakończeniu umowy HRCF w roku 2025 obniżyła się skala wypłat jednorazowych, a jednocześnie w portfelu zaczęły być zauważalne niższe świadczenia miesięczne wynikające z wcześniejszych umów z wyższą wypłatą z góry. W konsekwencji, po zsumowaniu wypłat jednorazowych i świadczeń miesięcznych, doszło do spadku średniej wartości świadczenia raportowanej za rok 2025 – wyjaśnia Robert Majkowski.
– Nie zaobserwowaliśmy natomiast w minionym roku istotnych zmian w podstawowych parametrach modelu, takich jak prognozowana długość życia, wiek klientów, ceny nieruchomości czy inflacja, które same w sobie tłumaczyłyby taką zmianę średniej wysokości świadczeń – dodaje Majkowski.
W przypadku hipoteki odwróconej świadczenia emerytów są waloryzowane zgodnie z warunkami zawartymi w umowach, np. w oparciu o wskaźnik inflacji konsumenckiej. Zbywca nie czerpie już korzyści ze wzrostu wartości nieruchomości, ponieważ nie stanowi ona już elementu jego majątku.
Odwrócona hipoteka wciąż oczekuje na regulacje prawne
Podmioty działające w branży funduszy hipotecznych przy każdej okazji podkreślają, że z wyczekiwaniem czekają na uregulowanie swojego statusu prawnego. Również w sprawozdaniu podsumowującym ubiegły rok przypomniano o paradoksie, który trwa już ponad 10 lat.
Odwrócona hipoteka dotychczas nie doczekała się odrębnych przepisów prawnych. Zawierane transakcje przewidują różnorodne mechanizmy zabezpieczające interesy osoby zbywającej nieruchomość. Opierają się one na przepisach kodeksu cywilnego, kodeksu postępowania cywilnego oraz ustawy o księgach wieczystych. Fundusze hipoteczne nie są jednak objęte nadzorem, nie podlegają procedurom licencyjnym i nie mają narzuconych standardów informacyjnych ani wymogów, które gwarantowałyby stabilność finansową.
W polskim prawie znajdziemy natomiast szczegółowe przepisy dotyczące odwróconego kredytu hipotecznego. Od roku 2014 żaden z banków nie zdecydował się skorzystać z tej możliwości i na rynku nie pojawił się ani jeden kredyt o takim charakterze.