Pierwsze dwa kwartały 2026 roku jawią się jako dwa skrajnie odmienne okresy. Pierwszy z nich charakteryzował się tendencjami sprzyjającymi osobom zaciągającym kredyty. Natomiast w drugim kwartale obserwowano załamanie się trendów, a klienci byli bombardowani negatywnymi informacjami. Mimo to, sprzedaż kredytów hipotecznych napędzana refinansowaniem osiągała rekordowe wyniki, jakby nic niepokojącego się nie działo.
Możemy analizować długofalowe tendencje i formułować prognozy sięgające daleko w przyszłość. Jednak nagłe wydarzenie z zupełnie innej sfery może uruchomić efekt domina, diametralnie zmieniając postrzeganie sytuacji z pozytywnego na niekorzystne. Tak w skrócie można opisać sytuację na rynku hipotecznym w kończącym się półroczu. Tym razem za impuls do odwrócenia trendów posłużył konflikt w Iranie.
Analizując zmiany na rynku hipotek, opieramy się na danych z cyklicznych rankingów publikowanych przez Bankier.pl. Przez ostatni rok banki przygotowywały symulacje dla tej samej grupy potencjalnych kredytobiorców. Jest to para z dzieckiem, mieszkająca w Warszawie, starająca się o kredyt na 25 lat, z 20-procentowym wkładem własnym i korzystająca z pakietu sprzedaży krzyżowej proponowanego przez bank. Podobny profil klienta analizowaliśmy wcześniej, co pozwala na szersze spojrzenie na ostatnie tendencje cenowe.
Szok cenowy, schizofrenia cenowa
Stwierdzenie „kredyty hipoteczne tanieją” trafnie opisywało długoterminowy trend, który nabrał tempa na przełomie 2025 i 2026 roku. Mieliśmy do czynienia z mocnym zakończeniem tego okresu w marcu. Stawki oprocentowania okresowo stałego drastycznie wzrosły, o kilkadziesiąt punktów bazowych w ciągu zaledwie kilku tygodni.
Bankier.pl
W pierwszym tygodniu marca średnia stawka oprocentowania stałego wynosiła 5,78%. Już w kwietniu sięgnęła 6,27%. Tak gwałtownych wzrostów nie odnotowano nigdy, nawet podczas okresów znaczących podwyżek stóp procentowych. Wzniesienie na wykresie jest zatem godną uwagi anomalią.
Tymczasem średnie oprocentowanie kredytów opartych na zmiennej stopie zachowywało się znacznie stabilniej. Wskaźniki WIBOR wprawdzie wzrosły, ale skala tych zmian nie była tak duża. W rezultacie różnica między początkowymi stawkami zmiennego i stałego oprocentowania jeszcze się pogłębiła. Innymi słowy, dodatkowa opłata za pewność niezmienności raty znacząco wzrosła.
Marże również zakończyły okres spadków
Podsumowując pierwszy kwartał, zwróciliśmy uwagę, że „skłonność kredytodawców do obniżek wygasła w obliczu niepewności otoczenia”. Dane z okresu kwiecień-czerwiec potwierdzają, że faktycznie tak się stało. Miało to miejsce w dość nieoczekiwanym scenariuszu.
Bankier.pl
Średnia oferta kredytodawców dla analizowanego profilu klienta wzrosła z 1,76 pp. do 1,84 pp. dla oprocentowania zmiennego i spadła (!) z 1,82 pp. do 1,81 pp. dla oprocentowania okresowo stałego (po okresie „zamrożenia” stawki). Doszło zatem do „wymiany miejsc” – po długim okresie niższych marż dla pierwszego wariantu, teraz na niższą stawkę mogą liczyć (średnio) zwolennicy okresowo stałego oprocentowania.
Bankier.pl
W tym miejscu warto dodać istotną uwagę – różnica jest niewielka, a na odwrócenie wcześniejszych trendów znaczący wpływ miała nowa polityka cenowa jednego z kluczowych banków na rynku. Może to być zatem chwilowy efekt, który zostanie skorygowany przez drobne zmiany w cennikach w najbliższym czasie.
Zdolność kredytowa zakończyła okres wzrostów
Kolejnym trendem, który uległ odwróceniu w drugim kwartale, byłwzrost zdolności kredytowej. W grudniu 2025 roku typowa rodzina mogłaliczyć na średnio 1,15 miliona złotych finansowania, a w marcu – na 1,176 miliona złotych. W maju wskaźnik osiągnął lokalne minimum – 1,11 miliona złotych. Nie jest to zaskoczeniem, biorąc pod uwagę zmiany w cennikach banków.
Bankier.pl
Od początku wzrostów stóp procentowych obserwowano, że banki proponowały kredytobiorcom decydującym się na stałą stopę nieco wyższe kwoty. Ten efekt był widoczny w rankingach, choć nie każdego miesiąca i nie w każdym banku (czasem różnica wynikała np. z innego wariantu produktu).
W bieżącym roku ta tendencja odwróciła się. W lutym 2026 roku, po raz pierwszy w historii naszych obserwacji, wybierający oprocentowanie zmienne mieli średnio wyższą zdolność kredytową niż zwolennicy stałego oprocentowania. Ta dysproporcja znacząco się powiększyła w kolejnych miesiącach, głównie z powodu rozbieżności w stawkach oprocentowania dla obu wariantów kredytów.
Postępująca „liberalizacja zdolności”
Dla każdego banku i każdego miesiąca oszacowaliśmy wskaźnik DSTI, wynikający z przedstawionych symulacji. Wskaźnik ten obrazuje relację pomiędzy wysokością raty dla maksymalnej kwoty dostępnej dla klienta a miesięcznym dochodem gospodarstwa domowego (15 tys. zł).
Jest to miernik, który może sygnalizować bardziej lub mniej liberalne podejście kredytodawców do oceny zdolności kredytowej. Pozwala nam to śledzić, czy (uśredniając) banki zgadzały się na większe czy mniejsze obciążenie ratami swoich potencjalnych klientów.
Bankier.pl
Średnia wartość wskaźników DSTI rosła w drugim kwartale, osiągając najwyższy poziom od początku 2024 roku. W czerwcowych symulacjach banki były gotowe przeznaczyć na ratę dla typowego gospodarstwa domowego 50,4% dochodów (średnia z maksymalnych dopuszczalnych przez banki dla oprocentowania okresowo stałego). Dla porównania, w styczniu 2024 roku analogiczny wskaźnik wynosił 44,9%.
Czy powrót stabilizacji to fałszywy sygnał?
W nadchodzących miesiącach na rynku kredytów hipotecznych nadal dominować będą czynniki zewnętrzne. Sytuacja geopolityczna na Bliskim Wschodzie pozostaje niepewna, a gospodarcze skutki marcowego wstrząsu dopiero zaczynają być widoczne. Obserwując ostatnie zmiany w cennikach banków, można zauważyć oznaki zbliżającego się powrotu do „przedkryzysowych” cen. Jednakże, ten ruch może okazać się jedynie złudzeniem, chwilowym wahanie, które wkrótce zostanie skorygowane. Niepewność pozostaje kluczowym słowem w kontekście nadchodzących miesięcy.