W skali całego kraju firmy deweloperskie uruchamiają zdecydowanie najwięcej nowych mieszkań i domów. Jednakże nie wszędzie i nie pod każdym względem ich prym jest tak oczywisty.
Na pierwszy rzut oka, wpływ budowlanydeweloperów wydaje się bezsporny. W roku 2025 rozpoczęli oni bowiem realizacjęok. 130 000 nieruchomości mieszkalnych, takich jak lokale i domy. Podobny rezultat uzyskany przez inwestorówindywidualnych nie przekraczał 79 000, a pozostali inwestorzy stanowili znikomączęść pełnego wyniku na poziomie ok. 212 400 mieszkań i domów. Analitycy RynekPierwotny.pl zwracają jednak uwagę, że po przeanalizowaniudanych rzadziej publikowanych przez media, przewaga deweloperów nadinwestorami indywidualnymi wcale nie jest tak jednoznaczna. W wielu rejonachkraju jako inwestorzy mieszkaniowi górują bowiem Kowalscy, co ukazujeinteresująca mapa. Co więcej, to właśnie inwestorzy indywidualni realizują większepowierzchnie i większą pojemność budynków mieszkalnych.
Kowalscy i deweloperzy – dwie znaczące siłybudowlane
Przedstawianie danych budowlanych GUS,często ogranicza się jedynie do krajowych statystyk. Natomiast „GUS-owskie”dane w ujęciu powiatów okazują się o wiele bardziej intrygujące. Dowodem możebyć załączona mapa. Przedstawia ona porównanie ilości lokali mieszkalnych idomów, których realizację w całym 2025 r. rozpoczęli inwestorzy indywidualni(prywatni) oraz deweloperzy.
Z uwagi na wymaganą klarowność mapy, aściślej kartodiagramu pominięte zostały wciąż nieznaczne efekty budowlane pozostałychinwestorów (czyli gmin, spółdzielni, TBS-ów, SIM-ów i przedsiębiorstw). Mówimy bowiem o łącznym udziale tych wszystkich podmiotównieprzekraczającym 2% ogólnej ilości zainicjowanych w 2025 roku domów imieszkań.
Rynek Pierwotny
Stolica i okolice z wyraźną przewagądeweloperów
Na kartodiagramie dostrzegamy równocześniedwa zjawiska. Pierwszym z nich jest charakterystyczna koncentracja budownictwamieszkaniowego, na którą już wcześniej wielokrotnie uwagę zwracali eksperciportalu RynekPierwotny.pl. Skupienie większości sumarycznych inwestycji i rezultatów budownictwamieszkaniowego na obszarze kilku aglomeracji to trend obserwowany od lat, któryzapewne będzie się nasilać.
Drugi wniosek wynikający z interpretacji mapyobrazuje, że krajowa dominacja deweloperów pod względem ilości uruchomionychdomów i mieszkań to przede wszystkim skutek energicznej aktywności w kilkuaglomeracjach (a zwłaszcza centrach tych aglomeracji). Klasycznym przykłademjest naturalnie aglomeracja warszawska, ponieważ deweloperzy zdecydowanie dominują wsamej Warszawie i w pobliżu stolicy.
W innych aglomeracjach sytuacja bywa jednakbardzo zróżnicowana
Zeszłoroczne dane GUS prezentują namprzewagę deweloperów pod względem ilości realizowanych domów i mieszkań, którajest widoczna także na terenie Poznania i Wrocławia oraz w ich okolicach. Sytuacjaw podmiejskich lokalizacjach nie jest już tak oczywista w kontekście deweloperskiejdominacji, jeśli przeanalizujemy dane z okolic Trójmiasta i Krakowa.
W Gdańsku, Gdyni i Krakowie prymatdeweloperów jest wyraźny, a w ich okolicach już niekoniecznie. Natomiast wregionie Łodzi ubiegłoroczne dane wskazują wręcz przewagę inwestorówindywidualnych, chociaż skala lokalnego budownictwa mieszkaniowego nazbyt nieimponuje. Inwestorzy indywidualni budują więcej na przykład w Małopolsce, gdzierynek prywatnych domów jednorodzinnych od lat odnotowuje dobre wyniki.
W Polsce powiatowej sytuacja jest jużcałkowicie odmienna
Dodatkowo na mapie możemy zauważyć sporą liczbęp owiatów, w których niewielki rozmiar koła oznacza małą liczbęrozpoczętych domów i mieszkań. Na obszarze tych powiatów, zeszłorocznywynik jest w zdecydowanej większości lub nawet w całości efektem aktywnościinwestorów prywatnych, ponieważ deweloperzy budują tam w niewielkim stopniu albo… wcale. W ciągu całego ubiegłego roku, na obszarze 59 powiatów deweloperzy nie rozpoczęli żadnegonowego lokum.
Kowalscy realizują większe powierzchnie iwiększą pojemność
Eksperci portalu RynekPierwotny.pljednocześnie zaznaczają, że wszystkie powyższe spostrzeżenia odnoszą się dokrajowej liczby rozpoczętych mieszkań i domów. Można jednak zastosować inne wskaźnikiaktywności budowlanej, chociaż w ich przypadku konieczne będzie oparcie się odanych GUS o oddanych do użytku domach i mieszkaniach. Mianowicie, podwzględem ukończonej powierzchni i oddanej do użytku kubatury budynków mieszkalnych,ubiegłoroczne wyniki wyglądały następująco:
- łącznapowierzchnia użytkowa oddanych do użytku domów i mieszkań: inwestorzyindywidualni – 9,41 mln m kw., deweloperzy – 8,35 mln m kw.
- łącznakubatura oddanych do użytku budynków mieszkalnych: inwestorzy indywidualni – 46,97 mlnm3, deweloperzy – 43,64 mln m3
To porównanie dowodzi, że w ubiegłym rokuinwestorzy indywidualni wyprzedzali deweloperów zarówno pod względemoddanej do użytku łącznej powierzchni użytkowej nowych domów/lokali, jak i sumarycznejkubatury nowych budynków mieszkalnych. Co ważne, ta rzadko opisywana w mediachzależność jest wieloletnim standardem, a nie ubiegłorocznym incydentem. Powyższe danepotwierdzają, że ocena roli inwestorów indywidualnych może poniekądzależeć od przyjętej miary ich działalności.