Mniej transakcji mieszkaniowych. Jak zareagują ceny?

W kwietniu firmy deweloperskie działające na siedmiu najrozleglejszych obszarach obrotu nieruchomościami w Polsce sprzedały około 4 tys. lokali mieszkalnych – to o 22% mniej w stosunku do rekordowego marca, jak wynika z danych Otodom Analytics. Ponownie, podaż zaczęła wzrastać szybciej niż sprzedaż, oscylując w pobliżu 60 tys. mieszkań.

Tak istotny regres w liczbie sprzedanych lokali mieszkalnych można wytłumaczyć np. efektem wysokiej bazy porównawczej. Bowiem marzec, z tego punktu widzenia, był czasem rekordowym. Firmy deweloperskie działające na rynkach pierwotnych w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Łodzi i Katowicach zbyły wówczas 5100 lokali. W kwietniu 2026 r. liczba ta obniżyła się do ok. 4000, co skutkowało spadkiem o 22%. W skali roku firmy deweloperskie sprzedały jednak o 24% więcej, co realnie przekłada się na ok. 850 lokali więcej.

Według Katarzyny Kuniewicz, dyrektor badań rynku w Otodom, u schyłku kwietnia odnotowano największą od trzech lat liczbę zarezerwowanych lokali. Ten status dotyczył 6,7 tys. mieszkań. Większą ilość rezerwacji odnotowano jedynie w 2023 r., w chwili zapowiedzi rządowego programu dopłat „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.

– Słabsza niż w marcu sprzedaż w kwietniu potwierdza hipotezę, że marcowe nasilenie popytu było motywowane raczej obawą przed pogorszeniem się warunków nabycia niż satysfakcją z wynegocjowanych cen – stwierdza Katarzyna Kuniewicz.

Podaż ponownie rośnie szybciej niż sprzedaż

W kwietniu, po trwającej kilka miesięcy przerwie, podaż znowu zaczęła rosnąć szybciej niż sprzedaż. Firmy deweloperskie wprowadziły do oferty sprzedażowej 4,3 tys. lokali – to o 19% więcej niż w marcu i o 24% więcej w porównaniu z rokiem poprzednim, na co w głównej mierze wpłynęły mieszkania wprowadzone do oferty we Wrocławiu.

Zgodnie z informacjami Otodom Analytics, w ciągu pierwszych czterech miesięcy 2026 r. firmy deweloperskie udostępniły do sprzedaży 13,1 tys. lokali. W konsekwencji, pod koniec kwietnia na siedmiu analizowanych rynkach pierwotnych dostępnych było 59,2 tys. ofert sprzedaży.

Analizując ostatnie dwanaście miesięcy, jedynie w Warszawie sprzedaż wzrastała szybciej niż oferta uzupełniana przez deweloperów.

Ceny ofertowe mieszkań w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Gdyni, Poznaniu, Łodzi i Katowicach

Mimo że ceny mieszkań wciąż krążą wokół najwyższych poziomów w historii, początek 2026 r. charakteryzował się spadkami średnich cen ofertowych na najważniejszych rynkach pierwotnych w Polsce. Zgodnie z danymi Otodom Analytics za marzec 2026 r., od początku roku w dół przesunęła się przede wszystkim przeciętna wycena większych mieszkań, o metrażu od 60 do 89 mkw. Przeciętne ceny ofertowe zmalały szczególnie w Poznaniu, Łodzi i Katowicach. Niewielkie spadki – sięgające 0,2 proc. – odnotowano w Krakowie i Wrocławiu. Tylko w Warszawie, w analizowanym okresie, wycena podniosła się o ponad 5 proc.

Także w odniesieniu do pozostałych powierzchni można było zidentyfikować miasta, w których deweloperzy oczekiwali mniejszych kwot niż pod koniec 2025 r. Jednak w perspektywie rocznej dominowały zwyżki. Wyjątkiem były Kraków i Wrocław, gdzie wszystkie powierzchnie wyceniano niżej niż w marcu 2025 r.

Podwyżka średnich cen ofertowych w pozostałych miastach na ogół nie przekraczała 5 proc. w skali roku. Odmiennym przypadkiem był Gdańsk. Jak jednak zauważa Katarzyna Kuniewicz, pomimo wzrostów średnich cen ofertowych, które wyraźnie odróżniają się od reszty rynków, nowe mieszkania w stolicy województwa pomorskiego są sprzedawane przeciętnie o ok. 2 tys. zł/mkw. taniej, co jest następstwem znacznej ilości droższych lokali, które wciąż znajdują się w ofercie deweloperów i które zostały do niej wprowadzone wcześniej.

MKZ