Sprzedaż lokali mieszkalnych przez firmy deweloperskie w 2026 r. zwiększy się, a cała branża nieruchomości ma obiecujące rokowania. Przejściowa i złudna jest nadmierna ilość dostępnych mieszkań na rynku – stwierdzili eksperci. Niemniej jednak w różnych miastach sytuacja dotycząca powiększenia oferty lub polityki cenowej może okazywać się odmienna.
Eksperci przewidują zwyżki sprzedaży u firm deweloperskich
"Patrzymy z optymizmem na sprzedaż firm deweloperskich w tym roku. Przyczyni się do tego m.in. obniżka stóp procentowych, a nabywcy, którzy dotychczas odkładali kupno mieszkania, bądź nie mieli zdolności kredytowej, powrócą na rynek. Oczekujemy wzrostu ilości sprzedanych lokali u większości przedsiębiorstw" – oznajmił dla PAP Biznes analityk DM BOŚ, Maciej Wewiórski.
"Zakładamy, że sprzedaż na całym rynku wzrośnie o około 14-16 proc. – nie uważamy, aby nawet nadchodzące redukcje stóp trwale przesunęły popyt na rynku pierwotnym do poziomów np. z lat 2020-2021. Podniesienie wolumenów sprzedażowych jest możliwe w sposób naturalny – jesteśmy przekonani, że procentowy udział największych firm deweloperskich w strukturze zakupów nowych działek znacznie się podniósł w ostatnich dwóch latach, w związku z czym to właśnie największe podmioty będą ponosić odpowiedzialność za większość wprowadzeń nowych projektów" – ocenił analityk Trigon DM, David Sharma.
Zdaniem eksperta DM BOŚ, przedsiębiorstwa są gotowe na większą sprzedaż i będą wprowadzać więcej mieszkań do oferty, jednakże nie będzie to szybki proces, ponieważ rynek nie jest jednolity.
Złudna nadwyżka lokali?
"Niektóre aglomeracje, jak Katowice oraz Łódź, mierzą się z nadmiarem gotowych mieszkań, co może hamować zapędy firm deweloperskich co do wdrażania dużej liczby projektów. Z drugiej strony, w Warszawie czy Trójmieście, sytuacja związana z podażą i popytem jest bardziej wyważona. Nie sądzę jednak, żeby taka nierównowaga odbiła się na zmianie strategii firm deweloperskich – ta nierównowaga jest przejściowa" – powiedział.
Według Wewiórskiego, obecna szeroka oferta jest skutkiem słabszych, niż przewidywały firmy deweloperskie, trzech pierwszych kwartałów 2025 r., ponieważ nie pojawił się wówczas żaden program wsparcia ze strony państwa.
"Nadwyżka nie będzie jednak stanowić problemu i oferta zostanie relatywnie szybko nabyta. Wyzwaniem dla rynku mogą być natomiast inwestorzy, którzy kupowali pod wzrosty cen, czy jako ulokowanie kapitału, a którzy aktualnie są mniej aktywni. Mieszkania zakupione przez inwestorów w 2023 r. w ramach programu BK2 proc. przyniosły całkiem dobrą stopę zwrotu z najmu, na który zapotrzebowanie było spore. Spodziewam się jednak, że popyt inwestycyjny zostanie zamieniony przez nabywców kupujących mieszkania na własne cele" – dodał.
Analityk Trigon DM uważa, że pierwszy kwartał 2026 r. to "szczyt" poziomu dostępnej oferty, w związku z tym, że część mniejszych podmiotów nie posiada obecnie już rezerw gruntowych/bilansu pozwalającego na rozpoczęcie nowych projektów. W jego opinii, nadmiar podażowy jest jedynie pozorny.
"Większość oferty, zwłaszcza mniejszych graczy, jest po prostu nie do sprzedania przy obecnych cenach. Mimo to, firmy deweloperskie coraz bardziej dywersyfikują się geograficznie, zakładam, że wielu z nich ma w planach mniejsze i większe przejęcia – nie uważamy, aby przejmowanie gruntów +z drugiej ręki+ było obecnie optymalną decyzją biznesową, kluczowe jest przejęcie całej organizacji rozumiejącej zasady panujące na lokalnym rynku" – dodał Sharma.
W ocenie eksperta Trigon DM, sprzedaż firm deweloperskich w czwartym kwartale 2025 r. była zgodna z przewidywaniami – nie zaskoczyła również lepsza sytuacja biznesowa największych graczy – tj. tych, którzy są w stanie cały czas uzupełniać ofertę o projekty w największych miastach (Warszawa, Kraków, Trójmiasto).
Analityk DM BOŚ jako pozytywne zaskoczenie pod względem sprzedażowym wskazał dane za grudzień. Nie spodziewa się on gwałtownych zmian cenowych na rynku.
"Sprzedaż mieszkań znacznie przyspieszyła w czwartym kwartale, a dzięki rabatom firmy deweloperskie nadrobiły relatywnie słabe wcześniejsze kwartały 2025 r. i zbliżyły się do zaplanowanych targetów. Szczególnie grudzień był pozytywnym zaskoczeniem pod względem sprzedażowym. Odnotowaliśmy też obniżki w cenach transakcyjnych, ale biorąc pod uwagę wzrost zarobków w ujęciu realnym i obniżkę stóp procentowych, nie przewiduję zarówno dalszego spadku cen mieszkań, jak i wzrostów przekraczających inflację. Rynek odzyska równowagę, nie widać w perspektywie wstrząsów, a raczej wsparcie ze strony malejących stóp procentowych, danych makro, czy realnego podniesienia wynagrodzeń" – oznajmił Wewiórski.
Jak zaznaczył analityk Trigon DM, polityka cenowa to kolejny aspekt, który potwierdza to, że jednolity rynek pierwotny nie występuje.
"W niektórych jego fragmentach, np. w projektach umiejscowionych w najlepszych lokalizacjach w Warszawie czy Krakowie, przewidujemy wzrosty cen w 2026 r. W przypadku projektów +ekonomicznych+ na mniejszych rynkach firmy deweloperskie będą, naszym zdaniem, coraz bardziej zmuszone do aktywnego konkurowania o nabywców" – dodał Sharma.
BRANŻA NIERUCHOMOŚCI Z DOBRYMI PERSPEKTYWAMI
Analitycy są zgodni w podejściu do branży i twierdzą, że ma ona obiecujące perspektywy.
"Utrzymujemy optymistyczne nastawienie do obejmowanych przez nas przedsiębiorstw – więksi powinni pozyskiwać rynek kosztem mniejszych, natomiast naszym top pickiem od dłuższego czasu jest Archicom – według naszych szacunków grupa powinna polepszyć w tym roku zysk netto nawet 4-5 krotnie, a ponadto dysponuje ciekawym zbiorem projektów do wdrożenia, co powinno zezwolić na dalsze skalowanie wolumenów sprzedażowych" – ocenił Sharma.
"Branża nieruchomości ma dobre rokowania i powinna prezentować się lepiej niż szeroki rynek w 2026 r. Rezultaty grudniowej sprzedaży zaskoczyły pozytywnie i chociaż styczeń był nieco gorszy, jesteśmy przekonani, że zaobserwujemy w tym roku rekordy sprzedaży w kilku spółkach – np. Dom Development ma w mojej ocenie szansę na osiągnięcie 5 tys. sprzedanych jednostek w 2026 r. Zdecydowana większość firm deweloperskich polepszy sprzedaż rdr w tym roku" – dodał Wewiórski.
*** Dane o sprzedaży mieszkań znajdują się w module Nieruchomości, dostępnym dla abonentów Serwisu Ekonomicznego PAP Biznes.
(PAP Biznes)
doa/ ana/