Mieszkanie dla rodziny: wzrost cen nieruchomości spowalniany przez limity BGK.

W minionym roku wraz z podwyżkami cen nieruchomości mieszkalnych zwiększyły się również ograniczenia cenowe w ramach programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”. I pomimo, że jest on bardziej osiągalny niż na początku działania, to osoby poszukujące własnego „M” w największych polskich miastach wciąż muszą się sporo natrudzić, aby znaleźć lokal spełniający kryteria do rządowego wsparcia.

W programie „Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy”, w ramach którego osoby poszukujące własnego „M” mogą wnioskować o gwarancję 20-procentowego wkładu własnego, obowiązują pułapy cenowe lokali. I choć w ciągu ubiegłego roku zostały one podwyższone, to nadal w kilku spośród największych polskich miast, są one niższe od średnich kwot uiszczanych za mieszkania.

Z uwagi na to, że limity odnoszą się do cen w przeliczeniu na metr kwadratowy, problem występuje zwłaszcza w odniesieniu do najmniejszych mieszkań, szczególnie na rynku używanym, dla którego ograniczenia są niższe.

Ciężej o mieszkanie z drugiej ręki

W sześciu największych polskich miastach pułapy ustanowione dla rynków pierwotnych w II kw. 2026 r. oscylują od niecałych 9,9 tys. zł/mkw. w Łodzi do blisko 16,2 tys. zł/mkw. w Warszawie. W przypadku lokali z drugiej ręki jest to odpowiednio niecałe 9,2 tys. zł/mkw. i 15 tys. zł/mkw.

Z konieczności to właśnie na rynku wtórnym trudniej o odszukanie lokalu spełniającego ten warunek. Jeśli wspomniane ograniczenia zestawimy ze średnimi cenami transakcyjnymi notowanymi przez Cenatorium w IV kw. 2025 r., okaże się, że w odniesieniu do kawalerek (do 35 mkw.) rozbieżności oscylują od 2,6 proc. w Lublinie do blisko 26 proc. w Krakowie.

Stawki odnotowywane w stolicy woj. małopolskiego najmocniej różnią się od limitów ustalanych przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Również średnia kwota uiszczana pod koniec 2025 r. za lokale o powierzchni od 35 do 50 mkw. była tam wyraźnie (+8,1 proc.) wyższa od limitu obowiązującego w programie „Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy”. Kraków był także jedynym z analizowanych miast, w którym więcej niż wynosi limit, płacono również za 40- i 50-metrowe mieszkania oferowane przez deweloperów.

Nie kawalerki i nie w centrum

Co istotne, z taką sytuacją na krakowskim rynku mamy do czynienia pomimo wyraźnego powiększenia limitów ustalanych przez BGK. Względem II kw. 2025 r. wzrosły one o ponad 10 proc. a nominalnie o 1268 zł/mkw. na rynku pierwotnym i 1177 zł/mkw. dla rynku wtórnego – wyraźniej niż średnie kwoty uiszczane za mieszkania.

Z wyższymi średnimi cenami transakcyjnymi w odniesieniu do najpopularniejszych metraży na rynku wtórnym mieliśmy do czynienia również w Łodzi i Warszawie. Żeby łatwiej znaleźć mieszkanie w stolicy, osoby chcące posiłkować się rządową gwarancją wkładu własnego, powinny swoje poszukiwania skierować do dzielnic oddalonych od centrum.

Jak wynika z danych SonarHome.pl za marzec 2026 r., znacząco niższe od limitów średnie ceny ofertowe notowano w Rembertowie, na Białołęce, Targówku, Ursusie czy w Wawrze. Z kolei w Śródmieściu przeciętna wycena mieszkań z drugiej ręki, przekrac