Koniec roku 2025 charakteryzował się regresją wskaźnika urban.one – zarówno dla największych miast Polski, jak i dla mniejszych ośrodków. Pomimo tego, że zapotrzebowanie jest większe niż w analogicznym okresie ubiegłego roku, eksperci twierdzą, że utrzymująca się wysoka dostępność oraz zawyżone wyceny, w szczególności gotowych do zamieszkania nieruchomości, sygnalizują potencjalne dalsze obniżki cen mieszkań.
Grudniowa wartość indeksu urban.one dla całej Polski wykazała regres w skali miesiąca o 0,07 pkt do poziomu 117,4 pkt. O identyczną wartość w stosunku do listopada zredukował się wskaźnik urban.one, prezentujący sytuację na największych krajowych rynkach poza Warszawą, czyli w Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Gdyni, Poznaniu i Łodzi, który ustabilizował się na poziomie 131,91 pkt.
W obu przypadkach grudniowe wskazania były wyższe od tych sprzed roku – odpowiednio o 3,29 oraz 3,98 pkt.
Bankier.pl
Nadmierna oferta mieszkań tłumi wzrastający popyt
– Po latach znacznego wzrostu cen i intensywnej aktywności kupujących, rynek przechodzi w okres stabilizacji. W największych metropoliach coraz bardziej uwidacznia się nadmiar mieszkań, co przekierowuje przewagę sił na korzyść nabywców i powiększa ich możliwości prowadzenia rozmów – zauważa Tomasz Błeszyński, doradca działający w branży nieruchomości.
Na powiększające się opcje negocjacyjne wskazują dane Metrohouse i Credipass, omawiane w lutym na łamach Bankier.pl. W IV kw. 2025 r. najkorzystniejsze warunki podczas negocjacji kupujący mogli uzyskać w Krakowie i Gdańsku – średnio 3,6 oraz 3,5 proc., co, uwzględniając przeciętne ceny, przekładało się na blisko 500 zł/mkw. w stolicy województwa małopolskiego. Co więcej, kwoty widniejące w ogłoszeniach w dalszym ciągu zauważalnie maleją jeszcze przed odnalezieniem potencjalnych klientów.
Z kolei zgodnie z danymi Biura Informacji Kredytowej, zapotrzebowanie na mieszkania, przynajmniej mierzone liczbą udzielonych kredytów hipotecznych, jest jednakże znacznie większe niż rok wcześniej. Na wyraźny przyrost – o prawie 40 proc. r/r – wpływ mogło mieć również refinansowanie hipotek. Ostatecznie w grudniu 2025 r. w Polsce udzielono 21,1 tys. tego typu kredytów – nominalnie o 7 tys. więcej niż w grudniu 2024 r. i tyle samo, co w grudniu 2023 r., kiedy to rynek był jeszcze rozgrzany przez program „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.
Według oceny Małgorzaty Wełnowskiej, starszego analityka ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, na dalsze zwiększenie popytu w kolejnych miesiącach oddziaływać będą: rzeczywisty wzrost zarobków polskich gospodarstw domowych oraz dalsze obniżki stóp procentowych, pod warunkiem, że takie zostaną wprowadzone przez Radę Polityki Pieniężnej.
– Obecnie jednak dynamika cen mieszkań jest ograniczona przez utrzymujące się wysokie stopy procentowe, znaczną dostępność lokali deweloperskich, zwłaszcza tych ukończonych, w miastach wojewódzkich, jak również przeszacowane wyceny mieszkań w blokach z wielkiej płyty, które są następstwem boomu z 2023 r. – podkreśla ekspertka Cenatorium.
Mieszkania na wynajem cieszą się mniejszą popularnością
Według opinii ekspertów, z którymi rozmawiało Cenatorium, nie obserwuje się wzrostu popytu ze strony osób kupujących mieszkania pod wynajem. Jak zwraca uwagę Marcin Krasoń, ekspert Otodom, w związku z boomem inwestycyjnym ostatnich lat, na niektórych z największych polskich rynków widać już nie tylko nominalne, ale i realne spadki w wysokości czynszów.
Nie należy jednak pomijać faktu, że w szerszej perspektywie czasowej stawki są wyraźnie wyższe. Dane ze stycznia 2026 r. wystarczy zestawić ze średnimi cenami ofertowymi, odnotowanymi przez Otodom Analytics cztery lata wcześniej, przed wybuchem konfliktu na Ukrainie i napływem uchodźców z tego kraju do Polski. Podwyżki oscylują od 25 do ponad 50 proc.
W Warszawie zniżki cen mieszkań
W grudniu 2025 r. bardziej zauważalnie zmniejszyła się wartość indeksu urban.one obliczanego dla Warszawy. W ostatnim miesiącu minionego roku odnotowano 129,4 pkt – o 0,34 pkt mniej niż w listopadzie, a jednocześnie o 3,01 pkt więcej niż w grudniu 2024 r.
Dane gromadzone przez Cenatorium wskazują również na obniżki cen ofertowych obserwowanych w Warszawie. Średnia wycena nowych mieszkań w stolicy obniżyła się w skali miesiąca o 3,2 proc. Na rynku wtórnym zanotowano redukcję średnio o 1,1 proc. m/m.
Zdaniem Małgorzaty Wełnowskiej, obniżki nastąpiły pomimo wzrostu sprzedaży, co było wynikiem dodatkowych rabatów i upustów, stosowanych szczególnie przez deweloperów.
Zimowa stabilizacja na rynku działek, ale tuż poniżej rekordu
Po kilkumiesięcznej przerwie, w grudniu nastąpił spadek indeksu urban.one, przedstawiającego sytuację na rynku gruntów pod zabudowę. W ostatnim miesiącu 2025 r. zarejestrowano 154,86 pkt – o 0,47 pkt mniej niż w listopadzie.
Bankier.pl
Tym samym wartość indeksu znalazła się na najniższej pozycji od sierpnia, ale równocześnie o 4,93 pkt wyższa niż w grudniu 2024 r., co jest skutkiem drożejących działek budowlanych w aktach notarialnych w tempie od 5 do 8 proc. r/r.