Wprowadzenie
Wielu właścicieli mieszkań w Krakowie i całej Polsce żyje w przekonaniu, że jeśli mają lokatorów, nie mogą sprzedać swojego mieszkania.
Słyszymy to często:
„Poczekam, aż najem się skończy, wtedy sprzedam.”
To błędne myślenie sprawia, że właściciele tracą tysiące, a nawet miliony złotych rocznie. W rzeczywistości sprzedaż mieszkania z najemcami nie tylko jest możliwa, ale coraz częściej bardziej opłacalna niż sprzedaż pustego lokalu.
Skąd wziął się ten mit?
Mit o „niesprzedawalnym mieszkaniu z lokatorami” narodził się z połączenia kilku obaw:
- że prawo lokatorskie chroni najemców i utrudnia sprzedaż,
- że nikt nie kupi mieszkania z umową najmu,
- że lokatorzy mogą blokować dostęp lub odstraszyć kupujących.
Tymczasem prawda jest zupełnie inna. Rynek nieruchomości — szczególnie w Krakowie — od kilku lat coraz bardziej docenia mieszkania z najemcami jako gotowe inwestycje.
Fakty i przepisy – co mówi prawo?
Z prawnego punktu widzenia, sprzedaż mieszkania z lokatorami jest całkowicie legalna i dopuszczalna.
Zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, w momencie sprzedaży mieszkania nowy właściciel automatycznie wchodzi w prawa i obowiązki wynajmującego.
Oznacza to, że:
- najemcy zachowują swoje prawa (mogą nadal mieszkać na dotychczasowych warunkach),
- a nowy właściciel staje się stroną umowy najmu.
W praktyce oznacza to, że umowa najmu po prostu „przechodzi” na nowego właściciela. Sprzedaż nie wymaga jej rozwiązania, ani zgody lokatora.
Dlaczego warto sprzedać mieszkanie z lokatorami?
Dla inwestora zakup mieszkania z najemcami to czysty zysk od pierwszego dnia.
Nie musi szukać nowych najemców, podpisywać umów, przygotowywać lokalu — wszystko już działa.
Z punktu widzenia właściciela to:
– szybsza sprzedaż – inwestorzy kupują błyskawicznie, jeśli widzą gotowy zwrot z najmu,
– brak pustostanu – mieszkanie nadal przynosi dochód aż do sprzedaży,
– potencjalnie wyższa cena – jeśli lokal generuje stabilny przychód, jego wartość rynkowa rośnie.
Przykład z Krakowa
Właścicielka mieszkania w dzielnicy Grzegórzki planowała sprzedaż po zakończeniu umowy najmu. Po konsultacji z Agencją Nieruchomości ETERNEL zdecydowała się wystawić lokal z obecnymi lokatorami.
Efekt?
– Sprzedaż w 14 dni,
– Cena o 7% wyższa niż początkowo zakładana,
– Kupujący — inwestor z Warszawy — był zadowolony, że „mieszkanie już zarabia”.
Jak przygotować sprzedaż mieszkania z lokatorami – krok po kroku
- Sprawdź umowę najmu
- Upewnij się, że jest zawarta na czas określony, a warunki są jasne.
- Zadbaj, aby najemcy byli świadomi planowanej sprzedaży.
- Przygotuj dokumentację
- Umowa najmu, protokół zdawczo-odbiorczy, potwierdzenia płatności – to zwiększa zaufanie inwestora.
- Wyceń mieszkanie jako inwestycję
- Podaj realny miesięczny przychód, stopę zwrotu i stabilność najmu.
- Zadbaj o prezentację i zdjęcia
- Profesjonalna sesja zdjęciowa i opis skierowany do inwestorów to klucz.
- Współpracuj z agencją, która zna rynek inwestycyjny
- Nie każda agencja potrafi sprzedać mieszkanie z lokatorami.
- ETERNEL specjalizuje się w takich transakcjach — znamy inwestorów, którzy szukają właśnie takich ofert.
Najczęstsze błędy właścicieli
– Próba zerwania umowy z lokatorami przed sprzedażą – to niepotrzebny stres i strata pieniędzy.
– Zaniżanie ceny, bo „to mieszkanie z najemcami” – tymczasem dla inwestora to zaleta.
– Brak strategii sprzedażowej – bez odpowiedniego marketingu taka nieruchomość nie trafi do właściwego kupującego.
Jak pomaga Agencja Nieruchomości ETERNEL
Dzięki doświadczeniu i znajomości rynku inwestycyjnego, Agencja Nieruchomości ETERNEL pomaga właścicielom sprzedać mieszkania z lokatorami szybciej, drożej i bez stresu.
Nasze działania obejmują:
- kompleksową analizę prawną i finansową nieruchomości,
- przygotowanie strategii sprzedażowej skierowanej do inwestorów,
- profesjonalną prezentację oferty – podkreślamy dochodowość, nie problem,
- obsługę prawną całego procesu – bez ryzyka błędów.
Dzięki temu nasi klienci zyskują płynność finansową, nie tracąc na wartości swojej nieruchomości.
Podsumowanie
Sprzedaż mieszkania z lokatorami to nie problem, a szansa. Wbrew powszechnym opiniom, takie nieruchomości często sprzedają się szybciej i drożej niż puste mieszkania.
Klucz tkwi w odpowiednim przygotowaniu, znajomości prawa i skutecznej promocji.
Dlatego warto współpracować z ekspertami, którzy wiedzą, jak sprzedać mieszkanie inwestycyjne z zyskiem.
Agencja Nieruchomości ETERNEL — Twój partner w skutecznej sprzedaży nieruchomości w Krakowie.
