O kredyt hipoteczny na budowę domu można łatwiej uzyskać, jeśli zredukujemy wydatki związane z inwestycją. Tak właśnie wnioskuje część przyszłych kredytobiorców. Problem polega na tym, że łatwo w ten sposób wpaść w pułapkę finansową. Ekspert z Expander Advisors zwraca uwagę na potencjalne pułapki.
Niewielki, ale własny – to rozwiązanie wybierane przez niektórych inwestorówdecydujących się na budowę domu systemem gospodarczym. Niekiedy okazujesię, że posiadany kapitał jest niewystarczający i konieczne stajesię zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Może się wydawać, że drastycznaretedykcja kosztów, rezygnacja z pewnych elementów wykończeniowych czy teżograniczenie powierzchni użytkowej to dobry sposób na zwiększenie szans naotrzymanie finansowania, zwłaszcza gdy występuje ograniczona zdolnośćkredytowa. W takiej sytuacji kluczową rolę zaczyna odgrywać jednakwartość kosztorysu, który nie może być dowolnie modyfikowany przez kredytobiorcę.Instytucje finansujące mają swoje minimalne wymogi.
– Wobec rosnących kosztów budownictwa, część inwestorówplanujących budowę domu dąży do ograniczenia zakresu przedsięwzięcia lub dooptymalizacji kosztorysów przedstawianych bankom. Jednakże, większość bankówustaliła minimalne koszty budowy, podając jednocześnie cenę za metr kwadratowy.Z punktu widzenia instytucji finansowych istotne jest przede wszystkim nie tylejuż sam koszt budowy, ile możliwość doprowadzenia nieruchomości do stanuumożliwiającego jej bezpieczne użytkowanie oraz zapewnienie jej wartości jakoinstrumentu zabezpieczającego kredyt – zaznacza Adam Mision, Ekspert Finansowy iDyrektor Oddziału Expander we Wrocławiu.
Niewielki dom może nie spotkać się z aprobatą banku
– W praktyce bankowej zakończenie budowy jestzazwyczaj utożsamiane z momentem, w którym obiekt został wzniesiony zgodnie zprojektem i obowiązującymi przepisami prawa budowlanego, a inwestor jestw stanie skutecznie dokonać zgłoszenia zakończenia prac budowlanych lubuzyskać pozwolenie na użytkowanie, jeżeli jest ono wymagane. Banki generalnieoczekują również, że nieruchomość osiągnie standard umożliwiający zamieszkanie,co obejmuje wykonanie niezbędnych instalacji, wykończenie kluczowych pomiesczeń orazzapewnienie dostępu do mediów. Należy jednak pamiętać, że szczegółowewymagania mogą się różnić w zależności od instytucji finansowej – informujeekspert.
– Jeśli chodzi o powierzchnię mieszkalną, większość banków nie określaformalnie minimalnego metrażu w swojej ofercie kredytowej. W praktycejednak istotne znaczenie ma zdolność nieruchomości do pełnienia funkcji mieszkalnejoraz jej wartość rynkowa. Bardzo małe budynki, w tym niektóre projekty typu”tiny house”, mogą podlegać indywidualnej ocenie ze względu na ograniczonąpłynność na rynku wtórnym i potencjalne trudności w ustaleniu wartośćzabezpieczenia. Dla banku kluczowe jest bowiem nie tylko finansowanieinwestycji, ale również zapewnienie możliwości skutecznej sprzedaży nieruchomościna wypadek wystąpienia problemów ze spłatą zobowiązania – podkreślaAdam Mision.
Strategia „jak najtaniej” może przynieść negatywne skutki
– Zaniżanie kosztów budowy w przedstawianym kosztorysie może wydawaćsię korzystne dla kredytobiorcy, ponieważ umożliwia wykazanie mniejszychpotrzeb finansowych lub zmniejszenie wymaganego kapitału własnego. Takiepodejście wiąże się jednak ze znaczącym ryzykiem. W sytuacji, gdy rzeczywistekoszty przekroczą założone, inwestor może napotkać trudności w ukończeniu budowyw terminie wyznaczonym przez bank. W konsekwencji może być zmuszony dozaangażowania dodatkowych własnych środków lub do poszukiwania dodatkowegofinansowania na mniej korzystnych warunkach – przestrzega ekspert ExpanderAdvisors.
Może się zatem okazać, że w celu sfinalizowania budowykredytobiorca będzie musiał skorzystać z droższych form finansowania. Przykładowo,kredytu gotówkowego (niezabezpieczonego) lub pożyczki hipotecznej, jeśli posiadanieruchomość, która może posłużyć jako zabezpieczenie. Całkowity koszt takiegofinansowania okaże się wówczas wyższy sumarycznie niż w sytuacji, gdyby zostałwykorzystany kredyt budowlany, z zachowaniem bezpiecznego marginesu.
– Z perspektywy kredytobiorcy bezpieczniejsze jestprzygotowanie realistycznego kosztorysu, który uwzględnia bufor na wypadekwzrostu cen materiałów budowlanych i robocizny, ponieważ zmniejsza to ryzykoniedoszacowania inwestycji i problemów z jej finalizacją. Obecnie banki przywiązujądużą wagę do wiarygodności przedstawianych kosztorysów oraz do zgodnościterminów realizacji prac z harmonogramem wypłat kolejnych transz kredytu. Wkontekście utrzymującej się niepewności kosztowej, kluczowe jest utrzymanieodpowiedniego marginesu bezpieczeństwa finansowego, a nie jedynie minimalizacjawydatków na etapie planowania inwestycji – ostrzega Adam Mision, DyrektorOddziału Expander we Wrocławiu.