Kupno domu kontra najem? Sprawdziliśmy, co jest bardziej korzystne.

Taniejące finansowanie hipoteczne oraz stabilizujące się, a wręcz lokalnie obniżające się ceny lokali mieszkalnych spowodowały, że aktualnie nabycie mieszkania może stać się opłacalne w zestawieniu z dzierżawą szybciej niż dwanaście miesięcy temu. Przeliczyliśmy, jak kupno własnego „M” prezentuje się w kontraście z najmem w czołowych polskich aglomeracjach.

Minione kwartały z okresowymi redukcjami cen spowodowały, że coraz prościej zlokalizować miasto, w którym średnie kwoty uiszczane za mieszkania są mniejsze niż przed rokiem. Jeśli do tego dołożymy korzystniejsze warunki kredytów hipotecznych, to może się okazać, że nawet przy malejących cenach wynajmu na rynku najmu, zakup nieruchomości może stać się rentowny aktualnie szybciej niż na początku roku 2025.

W naszych kalkulacjach uwzględniliśmy koszty, które trzeba ponieść nabywając lokum – zarówno płacąc gotówką, jak i wspomagając się kredytem, a także czynsz, który w tym samym czasie należałoby przekazać osobie wynajmującej lokal.

Pominęliśmy trudne do oszacowania, aczkolwiek równie istotne kwestie, takie jak swoboda i łatwość zmiany lokum, czy mniejsza odpowiedzialność za nieruchomość w przypadku najemców, jak również inwestowanie w osobiste aktywa i ostateczne wejście w jego posiadanie i szansa odsprzedaży, w przypadku ludzi, którzy zdecydowali się na nabycie.

Nie analizowaliśmy także dodatkowych kosztów, które należy uiścić na starcie, czyli taksy notarialnej, opłat sądowych, podatku od czynności cywilnoprawnych czy prowizji dla pośrednika w przypadku mieszkań z rynku wtórnego.

Cena mieszkania oraz czynszu – co wzięliśmy pod uwagę?

Cenę kredytu, zarówno wysokość odsetek, jak i pełną sumę, jaką trzeba oddać instytucji finansowej, obliczyliśmy w oparciu o te same założenia, czyli 20-procentowy wkład własny, raty równe i oprocentowanie okresowo stałe jako średnia z ofert banków w styczniu lat 2025 i 2026 na podstawie danych Bankier.pl.

Założyliśmy także, że oprocentowanie nie zmienia się przez cały okres spłaty kredytu. Do całkowitego kosztu zakupu mieszkania na kredyt dołączyliśmy, oczywiście, finanse przeznaczone na wkład własny. Nie uwzględnialiśmy sytuacji, w której osoba spłacająca kredyt, dokonuje jego refinansowania.

Do wyliczenia kosztów kupna mieszkania i wysokości czynszu użyliśmy informacji Otodom Analytics, które dotyczyły średnich cen ofertowych w styczniu lat 2025 i 2026. Z racji tego, że trudno przewidzieć, jak będą kształtowały się ceny najmu w nadchodzących latach, przyjęliśmy założenie, że wysokość czynszu nie zmieni się od chwili zawarcia umowy.

Mieszkanie za gotówkę versus wynajem

Porównajmy zatem wydatek ponoszony przez kupujących mieszkanie o powierzchni 50 metrów kwadratowych za gotówkę z wydatkami, które musieliby ponieść użytkownicy, którzy dzierżawią lokal o takiej samej wielkości. Jak pokazują dane Bankier.pl, w przypadku lokali z rynku używanego najprędzej, bo po 186 miesiącach, to jest po 15,5 roku, zakup mieszkania „zwróci się” w Łodzi. Znacznie dłużej „wyjście na zero” potrwa w Krakowie oraz Gdańsku.

W przypadku mieszkań z rynku deweloperskiego najmniejszy współczynnik występuje aktualnie w Zielonej Górze (212) oraz Rzeszowie (215), największy w Białymstoku (287).

Analogiczna sytuacja miała miejsce dwanaście miesięcy temu, jednak w większości miast wojewódzkich współczynnik ten zredukował się na korzyść nabycia mieszkania. Najbardziej – o 14 miesięcznych opłat za wynajem – wskaźnik zmniejszył się w Rzeszowie oraz Łodzi.

Wynajem lub mieszkanie na kredyt?

Jak tymczasem na tle czynszu uiszczanego za dzierżawione mieszkanie wygląda zakup mieszkania w oparciu o finansowanie hipoteczne? Na początek porównajmy średni miesięczny czynsz ze średnimi ratami, które, w oparciu o powyższe założenia, należy uiszczać w przypadku nabycia mieszkania o powierzchni 50 metrów kwadratowych w jednym z polskich miast wojewódzkich.

W przypadku nabycia mieszkania z rynku wtórnego w styczniu 2026 roku, wysokość przeciętnej miesięcznej raty była od 1 proc. (Bydgoszcz) do przeszło 32 proc. (Gdańsk oraz Kraków) większa od przeciętnego miesięcznego czynszu.