W I kw. 2026 roku na siedmiu czołowych rynkach w Polsce sprzedano 12,9 tys. mieszkań, natomiast do obrotu weszło 10,3 tys. lokali. Zawirowania na rynku mogą początkowo zwiększyć walory istniejących, ukończonych lokali. Z kolei ceny nowo wprowadzanych pójdą w górę, a ich liczba zacznie się kurczyć – prognozuje Aleksandra Gawrońska z JLL.
"Analizując wyniki sprzedażowe, jak również wolumen lokali wprowadzonych do sprzedaży w I kwartale, należy pamiętać o tym, że wyniki te odzwierciedlają efekty różnych decyzji podejmowanych wcześniej w odmiennych okresach. W kontekście rejestracji statystyk sprzedaży, które opierają się na umowach deweloperskich, a nie na rezerwacjach, decyzje nabywców zapadły w przeważającej części co najmniej kilka tygodni wcześniej. Upraszczając, możemy stwierdzić, że statystyki sprzedażowe w marcu w zasadniczej mierze ukazują decyzje z lutego, czasami ze stycznia, a niekiedy z pierwszych dni marca" – stwierdziła, cytowana w komunikacie prasowym, Aleksandra Gawrońska, Director, Head of Residential Research, JLL Poland.
"Podobny mechanizm decyzyjny, jak w przypadku sprzedaży, dotyczy wprowadzania do oferty nowych projektów. Zazwyczaj przygotowanie i decyzja o wprowadzeniu do sprzedaży obejmuje szereg etapów, które trwają miesiącami, lecz ostateczne pojawienie się przeważającej liczby nowych ofert w marcu było w większości wypadków rezultatem decyzji z lutego i najpóźniej początku marca. W odniesieniu do tego kwartału jest to istotne o tyle, że na początku marca wciąż można było mieć nadzieję, że ta kolejna wojna w Zatoce potrwa, podobnie jak poprzednia, kilka tygodni i nie będzie miała znaczącego wpływu na polską gospodarkę, inflację oraz rynek mieszkaniowy" – uzupełniła.
Wojna trwa i nie wiadomo, kiedy i z jakimi konsekwencjami się ona zakończy. Jak przypuszcza ekspertka, prawdopodobnie spowoduje ona nie tylko zwyżkę kosztów paliw oraz cen wielu surowców napływających zazwyczaj do Europy z tego regionu. Koszty transportu z obszaru mogą stać się na stałe wyższe, ponieważ ryzyko kolejnej blokady będzie musiało być na stałe wliczone w ceny.
Według Gawrońskiej, dla sektora deweloperskiego oznacza to, że oprocentowanie kredytów w optymistycznym wariancie przez dłuższy czas pozostanie zbliżone do obecnego, o ile nie zacznie wzrastać, zamiast w dalszym ciągu spadać, jak można było przypuszczać na początku roku.
"Wzrosną koszty budowlane, zarówno ze względu na koszty energii i paliw do transportu i pracy maszyn, jak i materiałów energochłonnych. Pojawią się komplikacje w łańcuchach dostaw, a w konsekwencji – miejmy nadzieję, tymczasowe – kłopoty z niektórymi produktami. Paradoksalnie, w początkowym okresie może to być zyskowne z punktu widzenia deweloperów. Klienci szybko pojmą, że gotowe lub niemal gotowe mieszkania to produkt niezagrożony zakłóceniami, produkt, który warto nabyć teraz, ponieważ cena i termin realizacji są znane" – oznajmiła.
"Mniej przejrzysta będzie sytuacja z nowo rozpoczynanymi inwestycjami. Firmy budowlane będą musiały zacząć uwzględniać ryzyko podwyżek cen w końcowe koszty, podobnie jak deweloperzy działający w formule samodzielnego zarządzania budową. Dodajmy, że obecnie jakiekolwiek prognozy wzrostu tych cen mają bardzo słabe i niepewne podstawy. Zatem ceny mieszkań nowo wprowadzanych na rynek muszą pójść w górę, a ich ilość prawdopodobnie zacznie się redukować" – dodała.
W przypadku Warszawy będzie to implikować dosyć szybkie kurczenie się oferty i wejście w okres deficytu podaży, w innych miastach – szybsze lub wolniejsze pozbywanie się nadwyżki podażowej.
"Im bliżej równowagi będzie dany rynek, tym prędzej zaczną drożeć lokale ukończone, w miarę jak zacznie ich ubywać. Kiedy tak się stanie, sprzedaż może jeszcze przyspieszyć, ponieważ część potencjalnych nabywców oczekiwała dalszego obniżenia stóp i cen, a do zwykłych nabywców dołączą spekulanci, chcący zarobić na spekulacji. Z drugiej strony, w dłuższej perspektywie możemy zaobserwować dużą ostrożność we wprowadzaniu nowych projektów u graczy średniej wielkości oraz zmienną politykę w największych firmach giełdowych, które zazwyczaj wykorzystują podobne kryzysy do zwiększenia udziału w kurczącym się rynku" – twierdzi ekspertka.
W pierwszym kwartale 2026 r. na siedmiu największych rynkach sprzedano łącznie 12,9 tys. mieszkań (wzrost o 11,1 proc. kwartał do kwartału i 35,2 proc. rok do roku).
"Warto podkreślić, że wzrost miał miejsce pomimo długotrwałej przerwy urlopowej w styczniu i lutym, a dodatkowo w ostatnich tygodniach marca na nastroje kupujących wpływała wojna w Zatoce Perskiej. Największy wzrost sprzedaży kwartał do kwartału odnotowano w Katowicach (+51 proc.), co przekłada się jednak tylko na ok. 170 transakcji więcej. W Warszawie oraz Łodzi sprzedaż wzrosła odpowiednio o 16,7 proc. oraz 17,5 proc. kwartał do kwartału, a kolejny wzrost popytu zauważalny był także w Krakowie i Poznaniu. Przewagę sprzedaży nad nową podażą obserwowano w sześciu z siedmiu metropolii – wyjątkiem jest Kraków, gdzie wprowadzono na rynek o 13 proc. więcej mieszkań niż w poprzednim kwartale" – oznajmiła Gawrońska.
Do sprzedaży wprowadzono łącznie 10,3 tys. nowych mieszkań, czyli o 27 proc. mniej niż w czwartym kwartale ubiegłego roku. Stabilizacja podaży dostrzegalna jest zwłaszcza we Wrocławiu i Poznaniu, natomiast w pozostałych miastach (poza Krakowem) zanotowano wyraźne spowolnienie tej aktywności, co – jak stwierdziła ekspertka – jest charakterystyczne dla początku roku.
W rezultacie, oferta mieszkań na sprzedaż nieznacznie zmalała w większości miast (lub pozostała bez zmian). Na koniec marca wynosiła na siedmiu największych rynkach ok. 69 tys. mieszkań – co jest poziomem zbliżonym do historycznych rekordów. Oferta ta uwzględnia również lokale zarezerwowane, lecz niesprzedane, których na koniec pierwszego kwartału było łącznie ok 6,4 tys.
Jak przekazał JLL, w pierwszym kwartale średnia cena mieszkań znajdujących się w ofercie na koniec marca była pod wpływem nowych, często droższych inwestycji – zwłaszcza w Warszawie, gdzie wzrosła o 6,2 proc. kwartał do kwartału do poziomu 19.900 zł/m kw. Podobny wzrost odnotowano w Poznaniu (+2,4 proc. kwartał do kwartału do 14.100 zł/m kw.), natomiast w pozostałych miastach zmiana nie przekroczyła 0,6 proc. W ujęciu rocznym wzrosty średniej ceny oferty przewyższające inflację widoczne są tylko w Warszawie i Poznaniu, natomiast wyraźny spadek wystąpił we Wrocławiu.
"Miasta różnicują się także w coraz większym stopniu pod względem relacji popytu i podaży. Warszawa weszła w fazę przewagi popytu i lekkiego deficytu mieszkań. Trójmiasto pozostaje rynkiem bliskim równowagi, a Wrocław dynamicznie zbliża się do tego poziomu. Natomiast w Krakowie i Poznaniu podaż wciąż przewyższa popyt, choć różnica ta wyraźnie się zmniejsza. Najdłuższy teoretyczny okres wyprzedaży oferty odnotowywany jest w Łodzi (ponad 2 lata) oraz Katowicach (powyżej 3 lat)" – dodała ekspertka. (PAP Biznes)
doa/ ana/