Tak szybkich zwyżek oprocentowania w kredytach hipotecznych nie obserwowano od dawna. W przeciągu zaledwie czternastu dni pułapy okresowo stałego oprocentowania poszły w górę przeciętnie o około 0,4 pkt proc.
„Na widnokręgu 5,5 proc.” – tak sformułowaliśmy tytuł zestawienia ofert kredytów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem na początku marca. Kilka dni wystarczyło, aby to hasło zabrzmiało jak niezbyt udany żart. Pozycja uległa radykalnej zmianie, pomimo że w międzyczasie ponownie zredukowano bazowe stopy procentowe.
Sprawcę nietrudno wskazać. Działania wojenne, zablokowanie cieśniny Ormuz, drożejąca ropa naftowa, gwałtowny skok przewidywań inflacyjnych. Nagłe fluktuacje w otoczeniu momentalnie odzwierciedlają się w scenariuszach opracowywanych przez sektor finansowy. Rezultat? Rosnąca rentowność obligacji skarbowych, wycena instrumentów pochodnych na stopę procentową sugerująca zaostrzenie polityki monetarnej w przyszłości. A to z kolei wpływa na propozycje, które dostrzegają kredytobiorcy rozważający hipoteki.
Jak bardzo oddaliły się pułapy?
Mimo że propozycje banków analizujemy w rankingach hipotek comiesiąc, to tym razem dynamika zmian prowokuje do częstszych zestawień. Z tego względu rzuciliśmy okiem na cenniki kredytodawców, by prześledzić, co zmieniło się w porównaniu z pierwszym tygodniem miesiąca. To również okazja do trzech konstatacji.
Po pierwsze, tempo modyfikacji jest niespotykane. Niemal wszystkie banki proponowały 19 marca okresowo stałe oprocentowanie wyższe niż kilka dni wcześniej. Średnia z wysokości serwowanych profilowym kredytobiorcom w marcowym rankingu wynosiła 5,79 proc. Z naszych kalkulacji (opartych wyłącznie na cennikach, a nie symulacjach przygotowywanych przez kredytodawców) wynika, że obecnie ten wskaźnik znalazłby się na poziomie 6,20 proc. To znacząca różnica w tak krótkim czasie. Podwyżek o ponad 0,4 pkt proc. w dwa tygodnie nie obserwowaliśmy do tej pory na rynku stałoprocentowych hipotek.
Bankier.pl na podstawie danych PKO BP
Przykładem dynamiki wzrostów może być wycena stałej stopy bazowej używanej przez największego uczestnika rynku – PKO Bank Polski. W tym podmiocie oprocentowanie stałe przez 5 lat proponowane klientom jest sumą aktualizowanego codziennie wskaźnika i marży. Ruch zapoczątkował się 3 marca (w weekendy wycena nie jest odświeżana). Do 19 marca wskaźnik powiększył się o prawie 0,6 pkt proc. Warto odnotować, że na tym samym pułapie miernik w PKO BP znajdował się… w lipcu 2025 r. Dwa tygodnie „przeniosły nas wstecz” o ponad pół roku.
Liczy się dynamika aktualizacji cenników
Przykład PKO BP prowadzi do drugiej ważnej kwestii – banki odmiennie reagują pod względem szybkości reakcji. Istnieją instytucje, które pozostały w tyle względem zmian w otoczeniu (Bank Millennium, BNP Paribas Bank). Tym razem jednak rzadsza aktualizacja cenników to pomyślna informacja dla klientów. Przysłowie „ostatni będą pierwszymi” dobrze oddaje charakter niecodziennych zdarzeń minionych tygodni.
Banki aktualizujące ofertę stałej stopy częściej również nie stanowią jednolitej grupy. Różnice we wzrostach stawek oscylują w przedziale od 0,19 pkt proc. (Bank Pekao) do 0,84 pkt proc. (VeloBank). W tak dynamicznym otoczeniu znaczenie może mieć nawet, w który dzień tygodnia następuje odświeżenie cennika. „Rozjazd” ma charakter tymczasowy, ale kredytobiorcy mogą obecnie napotkać bardzo różne propozycje, a dzień zwłoki w „zatwierdzeniu” oferty potrafi wpłynąć znacząco na oprocentowanie obowiązujące przez kolejnych kilka lat.
A tymczasem WIBOR…
Trzecie interesujące zjawisko dostrzegamy w obszarze stałoprocentowych hipotek, czyli niszowego segmentu kredytów ze zmienną stopą. Jak już informowaliśmy na łamach Bankier.pl, powróciły czasy, gdy za pewność niezmienności raty kredytobiorcy muszą liczyć się z pewną dopłatą. Ostatnie podwyżki stawek spowodowały, że powszechnie „na starcie” rata kredytu zmiennoprocentowego jest niższa niż opartego na zablokowanej stawce. WIBOR-y wzrosły w tym czasie bowiem o kilka, kilkanaście punktów bazowych.
Jednocześnie pułapy 1M, 3M i 6M są niemal na tym samym poziomie. To zjawisko charakterystyczne dla momentów, w których rynek zakłada stabilizację stóp procentowych. Jednak tym razem może to być tylko chwilowe wrażenie, a nie zapowiedź spokoju. Jeśli kryzys naftowy będzie się przedłużał, to nie można wykluczyć, że ponownie nastąpi rozjazd. Jako pierwszy wówczas oddali się od reszty wskaźnik 6M.
Kredytobiorcy poczekają?
Gwałtowne zmiany cen i niepewność z pewnością wpłyną na popyt. Część osób planujących zaciągnięcie kredytu może uznać, że woli zaczekać na unormowanie się sytuacji i odroczyć decyzję do tego czasu. Z kolei dla refinansujących dotychczasowe zobowiązania wzrosty w cennikach mogą, w niektórych przypadkach, niweczyć sens całej operacji. Rynek hipotek odczuje więc konsekwencje konfliktu na Bliskim Wschodzie co najmniej „zadyszką”.