Takiego obrazu nie odnotowaliśmy w sektorze hipotecznym od dawna. Powracamydo czasów, gdy za gwarancję stałości raty trzeba było dopłacić więcej niż zapodobny kredyt, lecz z ruchomym oprocentowaniem.
Od paru miesięcy na portalu Bankier.pl analizowaliśmy trendobwieszczający „nawrót do przeszłości” w kredytach hipotecznych. Pod lupę wzięliśmy zależnośćmiędzy ofertami banków ze stałym i zmiennym oprocentowaniem. Przez 4ostatnie lata w porównaniach kredytów jedno było pewne – najmniejsza wysokośćoprocentowania była dostępna jedynie dla tych, którzy wybrali czasowo stałą stopę.Na początku kredyt z oprocentowaniem „WIBOR plus marża” był kosztowniejszy niż jegorównoważny stałoprocentowy odpowiednik. Jednak ta era właśnie dobiega kresu i powracamy dorealiów po raz ostatni widzianych w 2021 r.
Jakie dane zestawiamy? Dla każdego z rankingów kredytówhipotecznych Bankier.pl od lipca 2024 r. wybraliśmy ofertę z najniższymoprocentowaniem, oddzielnie w kategorii hipotek stałoprocentowych izmiennoprocentowych. Należy zaznaczyć, że nie zawsze byli to triumfatorzyporównań, w których bierzemy pod uwagę całkowity koszt kredytu obejmującytakże dodatkowe elementy (obowiązkowe polisy ubezpieczeniowe, prowizję itp.).
Bankier.pl
Od kwietnia 2025 r. różnica między najlepszymi stawkami stopniowosię zmniejszała. Rozpoczęła się od lokalnego maksimum (1,2 p.p.) i sukcesywniezbliżała się do zera. W grudniu 2025 r. dystans był już marginalny. Najlepszeoferty „zmienne” i „stałe” dzieliło tylko 0,03 p.p.
Można było oczekiwać, że za chwilę nastąpi „zamiana”i tak faktycznie się stało. W styczniu po raz pierwszy najlepsza wysokość zmiennegoodsetek jest niższa niż najniższe dostępne oprocentowanie stałe.Odmienność jest póki co niewielka i wynosi 0,05 p.p.
Powracamy do dopłaty za pewność
Historia kredytów hipotecznych o czasowo stałymoprocentowaniu na polskim rynku wystartowała na dobre stosunkowo niedawno. Orientacyjnądatą graniczną może być połowa 2021 r. Przed tą datą banki nie miały obowiązkuproponowania czasowo stałoprocentowych kredytów hipotecznych. Część instytucji miało je jednakw swoich propozycjach i kredytobiorcy zmotywowani, aby „zamrozić” sobie ratę nastałym poziomie, mieli taką możliwość. Sprzedaż takich instrumentów była jednak ograniczona.
Od połowy 2021 r. w życie weszły (z pandemicznymopóźnieniem) nowe wymogi KNF. Każdy z banków działających na rynku kredytów hipotecznychmusiał mieć w ofercie kredyt z przynajmniej 5-letnim okresem stałej stopy. Listadostępnych opcji znacząco się powiększyła, a rewolucja nastąpiła na moment tużprzed serią podwyżek stóp procentowych.
Wsierpniu 2021 r. można było zaciągnąć kredyt ze stałym oprocentowaniem 3,04 proc.na 5 lat. Jeden z banków oferował, przy nieco wyższej stawce (3,25proc.), opcję zablokowania oprocentowania na 7 lat. Zainteresowanych nie było jednakzbyt wielu. Stała stopa była wyraźnie wyższa niż oprocentowanie zmienne dostępnewówczas dla kredytobiorców, wynoszące w przybliżeniu niewiele ponad 2 proc.
Ówczesny dystans między stawkami to przykład czegoś, coz perspektywy kredytobiorcy można określić mianem „dopłaty za pewność raty”. Mającdo dyspozycji niższe zmienne oprocentowanie i wyższe czasowo stałe, możemyzdecydować się na krótkotrwałą korzyść, ale w komplecie z ryzykiem. Druga opcja towyższa rata, ale z gwarancją stałości przez parę lat.
Temat ponownie staje się aktualny dziś, gdy na horyzoncieukazuje się moment zakończenia cyklu obniżek stóp procentowych. Dilemmatu, która z opcjiwydaje się korzystniejsza, nie da się jednoznacznie rozwiązać jedynie w finansowychkategoriach. Nagłe podwyżki stóp procentowych wkrótce wydają się nieprawdopodobne. Ale przed 5 laty takiego scenariusza również spodziewało się tylkomało osób.
Hipoteczny galimatias. Refinansować kredyt już teraz czy czekać na kolejne cięcia stóp?
Długo wyczekiwane ożywienie w kredytach nareszcie nadeszło. Rada Polityki Pieniężnej obniża stopy, WIBOR spada wraz z nimi, a raty kredytów po miesiącach oszczędzania w końcu dają ulgę domowym budżetom. Ale w głowach kredytobiorców pojawia się nowe pytanie: czy to już czas, by odejść z aktualnego banku i refinansować kredyt, czy może warto jeszcze poczekać na lepsze oferty? O matematyce kredytowej w czasach malejących stóp w najnowszym odcinku Gospodarczy Punkt Widzenia rozmawiamy z Michałem Kisielem, analitykiem Bankier.pl.
czytaj dalej »