Wyczekiwane poluzowanie w finansowaniu hipotecznym stało się faktem. Decyzją Rady Polityki Pieniężnej obniżane są stopy procentowe, a w ślad za nimi spada także WIBOR. Po miesiącach oszczędzania, raty kredytów zaczynają przynosić ulgę budżetom domowym. Wśród kredytobiorców rodzi się jednak dylemat: czy to już czas na zmianę banku i refinansowanie zobowiązania, czy może warto poczekać na jeszcze korzystniejsze warunki? O rachunkach kredytowych w okresie malejących stóp w najnowszej odsłonie Gospodarczego Punktu Widzenia dyskutujemy z Michałem Kisielem, ekspertem z Bankier.pl.
WIBOR maleje, nawet gdy RPP wstrzymuje się. Ponieważ rynek patrzy w przyszłość
W takich chwilach łatwo o dezorientację: „skoro RPP wstrzymała decyzję, to dlaczego WIBOR wciąż idzie w dół?”. Wynika to z faktu, że WIBOR nie opisuje przeszłości. Jest prognozą tego, co wydarzy się wkrótce. Ten wskaźnik wybiega w przód, usiłując oszacować nadchodzące działania dotyczące stóp procentowych, zanim jeszcze pojawią się o nich informacje.
WIBOR 3M zszedł do poziomu około 3,9%, co nie jest przypadkiem, a rezultatem oczekiwań uczestników rynku. Dla kredytobiorcy ze zmiennym oprocentowaniem wniosek jest jasny: jeśli spadki będą kontynuowane, raty staną się niższe szybciej, niż zdążymy się do tego przyzwyczaić.
– Charakterystyka tych wskaźników polega na tym, że wybiegają w przyszłość – twierdzi Michał Kisiel.
„Piątka z przodu” wróciła do kredytów hipotecznych. A to konkretne korzyści finansowe
W sektorze kredytów hipotecznych ważne są klarowne sygnały. „Piątka z przodu” jest takim sygnałem, ponieważ różnica między 8% a 5,7% jest odczuwalna. To nie pomniejszenie wydatków o kwotę dwóch kaw, lecz realny wzrost dostępnych środków co miesiąc, które można przeznaczyć na wcześniejszą spłatę lub inwestycje.
Oprocentowanie stałe poniżej 6% przestało być rzadkością. Stało się elementem regularnej oferty banków, zwłaszcza dla klientów z wkładem własnym i dobrą oceną kredytową.
A dla tych, którzy potrzebują konkretnego przykładu: przy kredycie w wysokości 500 tys. zł obniżka z około 8% do około 5,7% to oszczędność rzędu kilkuset złotych…
– Przejście z 8% na 5,7%… to oszczędność rzędu 600–700 zł – tłumaczy Michał Kisiel
Oprocentowanie stałe kontra zmienne: tendencja wraca „do normy”
Ostatnie lata przyniosły znaczące zmiany na polskim rynku. W 2021 roku większość kredytów hipotecznych miała oprocentowanie zmienne. Następnie stopy procentowe poszybowały w górę i oprocentowanie stałe stało się standardem. Obecnie około trzech czwartych nowych kredytów ma stałe oprocentowanie.
Jednak sytuacja się zmienia. Oprocentowanie zmienne składa się z dwóch elementów: wskaźnika i marży. Kiedy wskaźnik maleje, oprocentowanie zmienne szybciej przynosi korzyści kredytobiorcy niż oprocentowanie stałe, które jest kalkulowane ostrożniej i nie zawsze spada tak szybko, jak oczekują klienci.
Chcesz dokonać refinansowania? Aktualne propozycje kredytów hipotecznych zestawisz na Smart Bankier.pl »
Zdolność kredytowa wzrasta. I to są już znaczące różnice
Obniżające się oprocentowanie zmniejsza ratę, co umożliwia bankowi pożyczenie większej kwoty przy niezmiennych dochodach. Dodatkowo, wzrost wynagrodzeń wpływa na sytuację, zmieniając realia rynkowe, szczególnie w drogich miastach.
Dla rodziny z łącznymi zarobkami wynoszącymi 15 tys. zł większość banków może zaoferować zdolność kredytową powyżej 1,2 mln zł. Rok wcześniej różnica mogła wynosić nawet 200 tys. zł, a niektóre banki oferowały kwoty poniżej miliona.
– Większość banków proponuje kwoty powyżej 1 200 000 zł… rok temu nawet o 200 000 mniej – wyjaśnia analityk Bankier.pl.
Refinansowanie: nie musisz czekać na „idealne dno”, ale powinieneś znać zasady
Najczęstszym błędem kredytobiorców jest myślenie jak inwestor giełdowy, czyli czekanie na idealny moment. Refinansowanie nie wymaga trafienia w dołek. Istotna jest różnica w koszcie pieniądza na tyle duża, żeby uzasadnić formalności. A jeśli za 2–3 lata warunki będą jeszcze lepsze – refinansowanie można powtórzyć.
Istnieją jednak dwa istotne ograniczenia, które mogą pokrzyżować plany, oraz jedno „ale”.
-
Koszty wcześniejszej spłaty zależą od umowy, ale w przypadku okresowo stałego oprocentowania wiele banków rezygnuje z opłat, co ułatwia zmiany.
-
Nie można przejść z oprocentowania stałego na zmienne w ramach refinansowania, ale można zmienić oprocentowanie stałe na nowe i „zresetować” okres stałego oprocentowania na niższym poziomie.
Dla tych, którzy nie chcą zmieniać banku, istnieje jeszcze jedna możliwość: samo zasygnalizowanie chęci refinansowania może skłonić obecny bank do negocjacji. Gdy instytucja zauważy, że klient rozważa odejście, np. składając wniosek o dokumenty, może sama wyjść z propozycją.
Poszukujesz refinansowania? Oferty kredytów hipotecznych porównasz na Smart Bankier.pl »
Chcesz dowiedzieć się więcej? Całą najnowszą audycję “GPW” odsłuchasz na naszym Spotify, YouTube, a także na Bankier.pl
Zapraszamy!
Bankier.pl
Więcej informacji o produktach finansowych znajdziesz w naszej porównywarce