Jak głęboko można zejść z ceny mieszkania?

Pierwsza połowa 2026 roku przyniosła ograniczenie pola do rokowań przy kupnie lokalu mieszkalnego na rynku używanym – wynika z analizy „Barometr” Metrohouse oraz Credipass. Dla poszukujących swojego gniazdka mamy jednak dwie wiadomości, które mogą ucieszyć. Po pierwsze – właściciele oferujący mieszkania nadal w dużym stopniu zawyżają kwoty, dlatego warto się wstrzymać. Po drugie – przeciętne ceny transakcyjne w Warszawie i Krakowie ponownie zaczęły maleć.

Zacznijmy zatem od kwot, które w pierwszym kwartale 2026 r. były płacone za lokale mieszkalne z drugiej ręki w największych miastach Polski. Pomimo, że warszawski rynek wtórny nadal istotnie różni się cenami od reszty, w pierwszych miesiącach 2026 r. przeciętna cena transakcyjna zmalała tam o 4,5 proc. w zestawieniu z czwartym kwartałem 2025 r. W ten sposób po pewnym czasie w stolicy za mieszkania płacono średnio wyraźnie poniżej 16 tys. zł za metr kwadratowy.

Drugim pod względem kosztów rynkiem wtórnym w naszym kraju nie jest już Kraków, gdzie w pierwszym kwartale 2026 r. odnotowano spadek średniej ceny transakcyjnej o prawie 4 proc. W obu największych aglomeracjach Polski za mieszkania z drugiej ręki płacono średnio również mniej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Odpowiednio o 2,4 proc. w Krakowie i 3,7 proc. w Warszawie.

Znaczący, przekraczający 5 proc. w skali kwartału, przyrost miał natomiast miejsce w Gdańsku, gdzie ceny są podnoszone od dłuższego czasu. W ujęciu rocznym za mieszkania z rynku wtórnego położone w stolicy województwa pomorskiego płacono o przeszło 13 proc. więcej niż w pierwszym kwartale 2026 r.

Właściciele oferujący mieszkania nadal nie precyzują odpowiedniej ceny

W pierwszych miesiącach 2026 r. właściciele oferujący mieszkania wyraźniej niż pod koniec 2025 r. nie oszacowywali prawidłowo cen przy wystawianiu ogłoszeń o sprzedaży. Przeciętne różnice pomiędzy początkowymi a finalnymi cenami ofertowymi kształtowały się od 2,2 proc. w Krakowie, przez 5 proc. w Warszawie do 5,4 proc. w Łodzi. Za wyjątkiem Krakowa było to od około 1 do blisko 3 punktów procentowych więcej niż kwartał wcześniej.

Początek 2026 r. wypadł w tym aspekcie jednak słabiej (z perspektywy kupujących) niż pierwsze trzy miesiące ubiegłego roku.

Na początku 2026 r. w największych miastach Polski trudniej było jednak sprzedać lokal mieszkalny. Średni czas, który upływał od zamieszczenia ogłoszenia do sprzedaży w pięciu największych miastach w Polsce, wyniósł 125 dni i był średnio o 16 dni dłuższy niż trzy miesiące wcześniej.

Krócej zajmowało znalezienie nabywców na lokale oferowane w mniejszych miejscowościach. Zajmowało to średnio niecałe 4 miesiące (119 dni) i trwało o prawie cztery tygodnie (26 dni) krócej niż pod koniec 2025 r., jak i w pierwszym kwartale 2025 r.

Kupujący z mniejszą swobodą, ponieważ sprzedający negocjują bardziej stanowczo

W pierwszym kwartale 2026 r. kupujący mieszkania z drugiej ręki mieli mniej do powiedzenia w toku samych rokowań. Przeciętne możliwości negocjacyjne nadal jednak nie były najniższe i w większości przypadków przekraczały 2,5 proc.

Nominalnie, przy średnich cenach nabywanych mieszkań wahających się od 393 tys. zł w Łodzi do 742 tys. zł w Warszawie, średnie możliwości negocjacyjne w pierwszym kwartale 2026 r. wynosiły około 11 – 19 tys. zł.

Najbardziej z ceny udawało się zejść poszukującym własnego lokum w Gdańsku, gdzie jednak, jak już wspomnieliśmy wcześniej, średnie kwoty umieszczane w aktach notarialnych wzrastają najszybciej.

Najmniej korzystnie (dla kupujących) pod tym względem wypadł Kraków, gdzie trzy miesiące wcześniej zanotowano największe możliwości negocjacyjne.

Pomimo, że na początku 2026 r. rokowania prowadzone we Wrocławiu były bardziej udane dla kupujących niż kwartał wcześniej, to sytuacja była lepsza pod tym względem w pierwszym kwartale 2025 r. Zmniejszenie zdolności negocjacyjnych w ujęciu rocznym miało miejsce także w Gdańsku i Krakowie.