Konflikt na Bliskim Wschodzie wywrze zauważalne, acz nie przełomowe oddziaływanie na polski rynek nieruchomości – wynika z opracowania Alior Banku "Jak interwencja zbrojna w Iranie odbije się na polskim rynku mieszkaniowym?". Zaznaczono, że wzrost zapotrzebowania na lokale mieszkalne delikatnie zwolni m.in. w rezultacie pogorszenia się sentymentu gospodarstw domowych, lecz winien być on większy niż w 2025 r.
Zdaniem ekspertów Alior Banku, geopolityczny czynnik ograniczający wywołany przez konflikt będzie miał charakter jedynie przejściowy. Długofalowe widoki dla branży pozostają bez zmian i są – w ich opinii – sprzyjające. W roku 2026 ekonomiści prognozują również sporą dostępność mieszkań w naszym kraju oraz ustabilizowanie się średnich cen transakcyjnych na rynku pierwotnym w dużych miastach.
Oznajmiono, że bazowy scenariusz zakłada stopniowe wygaszanie konfliktu w najbliższych tygodniach oraz relatywne unormowanie się rynku paliw płynnych do połowy roku. Dla polskiej gospodarki oznacza to m.in. wzmocnienie dynamiki cen, spadek konsumpcji gospodarstw domowych oraz prawdopodobieństwo wstrzymania redukcji stóp procentowych przez RPP do końca roku.
Pomimo tego, w opinii ekonomistów Alior Banku, w 2026 roku w dalszym ciągu będziemy obserwować ożywienie popytu na rynku nieruchomości mieszkaniowych w porównaniu z rokiem 2025. Obecne prognozy analityków są w tym zakresie nieco mniej optymistyczne niż przed rozpoczęciem konfliktu: w wariancie bardziej negatywnym zapotrzebowanie na mieszkania w 2026 roku podniesie się jednocyfrowo, natomiast w bardziej pozytywnym – w tempie lekko przekraczającym 10 proc. (rok do roku, ilościowo).
"Konflikt zbrojny w Iranie ostudzi nastroje uczestników krajowego rynku mieszkaniowego, jednak w perspektywie najbliższych miesięcy powrócą one, naszym zdaniem, do wcześniejszego trendu zwyżkowego. Podobne zjawisko obserwowaliśmy po rozpoczęciu wojny na Ukrainie, lecz obecnie poprawa powinna być w naszej ocenie szybsza, m.in. za sprawą wdrożonych w marcu regulacji tyczących się cen paliw i oddalenia Iranu od Polski" – oznajmił, zacytowany w komunikacie prasowym, Wojciech Szajnert, specjalista ds. analiz sektorowych z Alior Banku.
Z uwagi na konflikt analitycy delikatnie korygują przewidywania dotyczące podaży mieszkań w naszym kraju w 2026 r. Według ich szacunków w bieżącym roku w Polsce do eksploatacji zostanie oddanych około 225 tys. lokali mieszkalnych, co będzie rezultatem odrobinę niższym niż szacowany przed wybuchem konfliktu na Bliskim Wschodzie, lecz wciąż znaczącym na tle ostatnich lat.
Zaznaczono, że zasadniczym motorem napędowym progresu podaży będzie liczba mieszkań wprowadzanych na rynek przez firmy deweloperskie. Finalizują one obecnie projekty, które zaplanowały w okresie prosperity lat 2021-2022, a zaczęły realizować w okolicach 2023-2024 r., więc konflikt w Iranie będzie miał na realizację tych planów tylko minimalny negatywny wpływ.
Nieco bardziej zauważalnie wojna oddziaływać będzie na budowy domów jednorodzinnych. W tym obszarze w 2026 r. w dalszym ciągu nastąpi przyrost podaży rok do roku, jednak będzie on mniejszy niż dotychczas zakładany i prawdopodobnie jedynie jednocyfrowy.
"W sektorze deweloperskim konsekwencje konfliktu zbrojnego w Iranie odczują naszym zdaniem głównie firmy działające w mniej atrakcyjnych lokalizacjach oraz małe podmioty traktujące deweloperkę jako dodatek do działalności" – powiedział Wojciech Szajnert, analityk Alior Banku.
"Powiązane z konfliktem spowolnienie dynamiki popytu oraz wzrost kosztów materiałów budowlanych, w połączeniu z istniejącymi już wcześniej niekorzystnymi czynnikami, mogą przeważyć i zmusić niektóre z takich przedsiębiorstw do wstrzymywania realizacji, a także redukcji cen. Natomiast na wielkie firmy deweloperskie konflikt nie będzie miał istotnego wpływu" – dodał.
Zdaniem analityków Alior Banku dynamika popytu na mieszkania będzie w 2026 r. zbliżona do dynamiki podaży, natomiast w optymistycznym wariancie – jedynie minimalnie od niej większa (rdr, ilościowo). W konsekwencji w najbliższych miesiącach na rynku powinien utrzymać się nadmiar lokali.
Prawdopodobnym skutkiem będzie ustabilizowanie się transakcyjnych cen mieszkań na rynku pierwotnym największych miast w 2026 r. (w ujęciu rok do roku). W pierwszej połowie roku istnieje również możliwość, że odrobinę one zmaleją. Mogą się do tego przyczynić: wprowadzona w ubiegłym roku jawność cen, aktywność niezależnych portali monitorujących rynek nieruchomości oraz słabe zainteresowanie inwestycyjne.
Jeśli chodzi o zakres podaży mieszkań po 2026 r., ekonomiści nie oczekują, aby na rynek powróciły jeszcze wzrosty analogiczne do tych z pierwszych dwudziestu lat XXI w. Liczba oddawanych lokali pozostanie do końca dekady na pułapie zbliżonym do okresu 2020-2025.
Według analityków Alior Banku w najbliższych latach można również oczekiwać konsolidacji branży deweloperskiej. Z rynku zniknie wiele niedużych podmiotów, które rozpoczęły działalność w apogeum koniunktury lat 2021-2023. Możliwe są również przejęcia całych firm albo wybranych realizowanych przez nie inwestycji. Wybuch konfliktu w Iranie dodatkowo przyśpieszy te tendencje.
W nadchodzących latach Polski rynek mieszkaniowy czeka także osiąganie kolejnych momentów nasycenia. Zapotrzebowanie utrzyma się jeszcze przez dekadę albo dłużej i to nawet pomimo faktu, że zasadnicze zapotrzebowanie na własne „M” prawdopodobnie zostanie w skali państwa zaspokojone około 2028 roku. Analitycy prognozują także zmiany w charakterze popytu. Według przewidywań wzrosną m.in. wymagania nabywców, którzy poprzez kupno mieszkania coraz częściej będą chcieli polepszyć poziom życia.
Doniosły wpływ na te prognozy mogą mieć wszakże nadchodzące wybory parlamentarne. Zdaniem analityków okres przedwyborczy może sprzyjać zmianom regulacyjnym w dziedzinie mieszkalnictwa. Natomiast w dalszej perspektywie kluczowe zagrożenia to geopolityka oraz kwestie demograficzne, zwłaszcza zakres i kierunek migracji zagranicznych do i z Polski. Prawdopodobieństwo wystąpienia oraz kierunek oddziaływania każdego z tych czynników jest jednak trudny do oszacowania. (PAP Biznes)'
alk/ osz/