Osoby ubiegające się o kredyt hipoteczny stoją przed niełatwym wyborem. Procentowania oparte na zmiennej stopie wydają się interesujące, szczególnie w zestawieniu z ofertami banków w kategorii „oprocentowanie stałe”. Równocześnie jednak w gospodarce rysują się potencjalne problemy.
"Nie przewiduję kolejnych obniżek stóp procentowych ze względu na niepewną sytuację geopolityczną. Patrząc na perspektywę do końca roku, bardziej prawdopodobny jest scenariusz wzrostu stóp” – taka opinia jednego z członków Rady Polityki Pieniężnej może być odebrana jako ostrzeżenie dla tych, którzy liczą na tańsze kredyty hipoteczne. To także czytelny sygnał, jak szybko mogą się zmieniać nawet krótkoterminowe prognozy dotyczące kosztu pieniądza. W takiej sytuacji osoby planujące zaciągnięcie kredytu mają poważny dylemat. A decyzji nie sprzyja aktualna sytuacja na rynku.
Przyjrzyjmy się, jak wyglądają obecne warunki w ofertach bankowych. Regularnie, co miesiąc, w Bankier.pl analizujemy różnice między dwoma rodzajami hipotek dostępnych na rynku. Dla każdego zestawienia kredytów hipotecznych Bankier.pl od lipca 2024 r. wyselekcjonowaliśmy ofertę z najniższym oprocentowaniem, oddzielnie dla hipotek o stałym i zmiennym oprocentowaniu. Warto zaznaczyć, że nie zawsze byli to liderzy rankingów, w których uwzględniamy całkowity koszt kredytu, w tym dodatkowe składniki (obowiązkowe polisy ubezpieczeniowe, prowizje itp.).
Bankier.pl
Wykres za maj ukazuje powiększającą się dysproporcję w ofertach. Różnica w stawkach wynosi już prawie 0,6 punktu procentowego na korzyść oprocentowania zmiennego. Innymi słowy, cena za stabilność raty jest coraz wyższa. Wybierając okresowo stałe oprocentowanie, kredytobiorca musi się przygotować na początkowo znacznie wyższe miesięczne wydatki.
Co powoduje rosnącą różnicę?
Za efekt, który obserwujemy jako poszerzającą się lukę między dwoma typami hipotek, odpowiadają trzy czynniki. Po pierwsze, wskaźniki WIBOR praktycznie nie zmieniły się w porównaniu z kwietniem. WIBOR 6M, sięgający dalej w przyszłość, jest obecnie nieznacznie wyższy niż WIBOR 3M (3,9 proc. w porównaniu do 3,85 proc. dla 3M). WIBOR 1M, używany przez niektóre banki jako baza do wyliczania „WIBOR plus marża”, pozostaje bez zmian. Po drugie, marże oferowane przez banki utrzymują się na stabilnym poziomie, z kilkoma wyjątkami, gdzie ostatnio dominowały głównie obniżki.
Bankier.pl
Jednocześnie w ofertach hipotek o stałym oprocentowaniu wciąż dominują podwyżki. Najniższa stawka w majowym rankingu była o 0,23 punktu procentowego wyższa niż najlepsza propozycja z kwietnia. Wydaje się jednak, że wkrótce powinna nastąpić stabilizacja, co sugerują „sinusoidy” widoczne w historii zmian stawek w instytucjach, które najczęściej aktualizują swoje cenniki.
„Co jest bardziej korzystne?” to niewłaściwe pytanie
Mimo że osoby, które po raz pierwszy zaciągają kredyt hipoteczny, mogą być skłonne do prostego porównania pierwszych rat, takie podejście może okazać się mylące w zmiennym otoczeniu. Marcowe wydarzenia na świecie pokazały, jak szybko nawet utrwalone przekonania („inflacja spada, stopy jeszcze spadną”) mogą stać się nieaktualne. Zatem do wyboru „zmienne czy stałe” warto podejść inaczej.
Jeśli chcemy mieć pewność, że rata nie pójdzie w górę, wybór jest prosty – najlepszym rozwiązaniem będzie oprocentowanie okresowo stałe. Warto wtedy jednocześnie zdecydować, że:
- Zapominamy na pewien czas o porównaniach z innymi możliwościami i „potencjalnych oszczędnościach”. Nie spoglądamy wstecz.
- Po upływie określonego czasu wracamy na rynek jako obserwator. Co jakiś czas sprawdzamy, jakie oferty proponują banki. Możliwe, że pojawi się okazja, aby skorzystać na refinansowaniu kredytu, zwłaszcza że większość banków (obecnie) nie pobiera opłat za wcześniejszą spłatę.
- Budujemy rezerwę finansową na wszelki wypadek. Obejmuje to również niezbyt przyjemny, ale możliwy scenariusz, w którym za kilka lat stopy procentowe będą wyższe, a dotychczas stała rata okaże się wyższa.
Jeśli chcemy podjąć ryzyko i akceptujemy zmienność rat, zmienna stopa będzie dla nas odpowiednia. W takim przypadku pamiętajmy, że:
- Wybierając tę opcję, posiadanie rezerw finansowych jest jeszcze ważniejsze niż w przypadku oprocentowania okresowo stałego.
- „Oszczędności” (czysto teoretyczne) wynikające z początkowo niższej raty rozsądnie będzie przeznaczyć na powiększenie rezerwy finansowej.
- Warto ustalić od razu „granicę bólu”, czyli oprocentowanie, przy którym ryzyko dalszego wzrostu kosztów uznamy za zbyt wysokie. Po przekroczeniu tej granicy powinniśmy poważnie rozważyć przejście na oprocentowanie stałe.