Zakup nieruchomości mieszkaniowych w Polsce z zamiarem inwestycyjnym jest w znacznej mierze realizowany za pomocą środków pieniężnych, jednakże ten obszar rynku cechuje się szczególną podatnością na koszt pozyskania kapitału – wynika z raportu PKO BP. Bank prognozuje, że nie widać szans na rychły powrót koniunktury notowanej w latach 2020–2021.
Autorzy analizy podkreślają, że w przeciwieństwie do osób kupujących mieszkania dla własnych potrzeb, które w dużej mierze zależą od zdolności kredytowej i kosztu kredytu hipotecznego, inwestorzy często posługują się własnymi zasobami finansowymi. Niemniej jednak, zwyżka stóp procentowych redukuje atrakcyjność lokowania kapitału w nieruchomości, ponieważ podwyższa zyskowność alternatywnych, bezpiecznych narzędzi finansowych.
Według banku, wzrost stawek procentowych w latach 2021–2022 w sposób istotny zmienił kalkulację rentowności inwestowania w mieszkania. W sytuacji zerowych stóp procentowych i wysokiej inflacji, nieruchomości były postrzegane jako pewne schronienie dla oszczędności. Obecnie, przy wyższych dochodach z obligacji i lokat, względna atrakcyjność najmu uległa obniżeniu, a stosunek czynszów do cen mieszkań w krótkim czasie utrzymuje się na stabilnym poziomie.
PKO BP wyraża opinię, że aktualnie nie widać widoków na szybki powrót silnego popytu inwestycyjnego, zwłaszcza w wymiarze obserwowanym w latach 2020–2021. Ów czas – jak zaznaczono – był rezultatem wyjątkowego nagromadzenia się czynników: niespotykanie niskich stóp procentowych, taniego kredytu oraz ograniczonych możliwości inwestycyjnych.
Przeszkodą dla inwestorów pozostaje również niepewność w obszarze regulacji, w tym rozważania na temat potencjalnego podatku katastralnego lub dodatkowego opodatkowania posiadania kolejnych mieszkań. Sama dyskusja na ten temat – w opinii autorów – zwiększa wycenę ryzyka inwestycji długoterminowych oraz zmniejsza oczekiwaną stopę zwrotu.
Jednocześnie, bank zwraca uwagę, że zmiany demograficzne – opóźnianie decyzji o założeniu rodziny, migracje do większych miast oraz wzrost mobilności zawodowej – sprzyjają rozwojowi sektora najmu. Dodatkowy popyt generują obcokrajowcy podejmujący pracę na terenie Polski. Niemniej jednak, rozwój ten zachodzi stopniowo.
PKO BP wskazuje, że pierwszym sygnałem ożywienia aktywności inwestorów byłby spadek realnej stopy zwrotu z bezpiecznych aktywów w pobliże zera lub poniżej oraz oczekiwanie długotrwałej stabilizacji polityki monetarnej. W takim wypadku, kapitał mógłby ponownie poszukiwać wyższej premii za podejmowane ryzyko na rynku nieruchomości.
Bank zaznacza, że w aktywach gospodarstw domowych nadwyżka depozytów nad zobowiązaniami kredytowymi przekracza 500 mld zł, co wskazuje na znaczący potencjał inwestycyjny. Jednocześnie, podkreśla, że potencjalny powrót kapitału na rynek mieszkaniowy nie musi oznaczać powtórki sytuacji koniunkturalnej sprzed kilku lat.
Według banku, wzrastać może rola najmu instytucjonalnego, aczkolwiek jego zakres – w zestawieniu z ok. 1,1 mln mieszkań w najmie rynkowym oraz blisko 16 mln mieszkań ogółem w Polsce – ma charakter jedynie dopełniający. (PAP)
pif/ pad/