Czyżby siła nabywców rosła? Oferty mieszkaniowe nie do końca to odzwierciedlają.

Trzeci kwartał roku 2025 zaznaczył postępujące oddalenie się kwot ofertowych od cen transakcyjnych lokali mieszkalnych na kluczowych rynkach w kraju – to wynik analizy danych z Narodowego Banku Polskiego. Łatwiej było o redukcje w odniesieniu do sum uiszczanych za mieszkania, niż wartości zamieszczanych w anonsach sprzedaży.

Większe zróżnicowanie między cenami transakcyjnymi i ofertowymi dało się jak zwykle zauważyć na rynku używanym. W odniesieniu do lokali z drugiej ręki, oferenci rzadziej rezygnowali ze swoich założeń.

Ceny transakcyjne a ofertowe na rynku wtórnym – dystans się zwiększył

Biorąc pod uwagę siedem głównych aglomeracji (Warszawę, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Poznań, Łódź i Katowice), ze zredukowaną wartością w zestawieniu z poprzednimi trzema miesiącami mieliśmy do czynienia tylko w Katowicach i Łodzi. Na pozostałych obszarach przeciętne sumy podawane w ogłoszeniach poszły w górę – najbardziej w Warszawie – o 3,8 proc. k/k.

O łatwiejsze zniżki było w aktach notarialnych – niemniej jednak były one skromniejsze i jedynie w Krakowie przekroczyły 1,5 proc. r/r.

Zatem – poza wspomnianymi Katowicami i Łodzią, odnotowano dalsze rozchodzenie się prognoz sprzedających z kwotami uiszczanymi za mieszkania używane – od niepełnego 1 pp. we Wrocławiu do ponad 5 pp. w Warszawie.

Dystanse między nimi były obszerniejsze też w perspektywie rocznej – od 0,5 pp. we Wrocławiu, gdzie od przeszło roku utrzymuje się ona poniżej 10 proc., do 5,5 pp. w Warszawie, w której w III kw. 2025 r. zanotowano 16,4 proc.

Najsilniejsze rozdzielenie pomiędzy średnią ceną ofertową i transakcyjną miało miejsce w Gdańsku, gdzie po raz pierwszy od ponad pięciu lat zaobserwowano ponad 20 proc. Wpływ na to miały wciąż wyraźnie zwyżkujące (+2,2 proc. k/k i +6,3 proc. r/r) wymagania sprzedających lokale z drugiej ręki.

Nie zapominajmy wszakże, że trzeba brać pod uwagę fakt, że część mieszkań, które weszły do puli w III kw. 2025 r., nie została sprzedana w tym okresie, a więc nie znalazły odbicia w średniej cenie transakcyjnej za III kw. 2025 r. Oddziaływanie na nią miały z kolei transakcje zapoczątkowane jeszcze w II kw. 2025 r.

W ten czy inny sposób, wywindowane w roku 2023 i na początku 2024 r. ceny są wciąż nie do przyjęcia dla licznej grupy kupujących. Od dawna komunikujemy o ustępowaniu z ceny przez oferentów – podczas poszukiwań nabywców oraz w trakcie negocjacji cenowych. Zgodnie z przedstawianymi przez Bankier.pl danymi Metrohouse i Credipass, III kw. 2025 r. przyniósł intensyfikację tego trendu.

Średnie różnice pomiędzy wyjściową a finalną ceną ofertową oscylowały od przeszło 3 proc. we Wrocławiu do ponad 6,5 proc. w Krakowie. Z kolei podczas samych rozmów cenowych cenę dało się zredukować przeciętnie od niecałych 2 proc. w Krakowie do blisko 3 proc. we Wrocławiu i Łodzi.

Ceny transakcyjne a ofertowe na rynku pierwotnym

Na rynku pierwotnym przeciętne oczekiwania deweloperów w III kw. 2025 r. były średnio od 4 proc. (Katowice) do 14 proc. (Gdańsk) wyższe od kwot faktycznie wpłacanych za mieszkania w tym czasie. Dla porównania, rok wcześniej różnice nieprzekraczające 4 proc., poza Katowicami, odnotowywano także w Krakowie, Warszawie i Wrocławiu 

Obniżka cen transakcyjnych mieszkań w III kw. 2025 r., przy umiarkowanej ostrożności deweloperów w redukowaniu wartości wpisywanych w świeżych ogłoszeniach sprzedaży sprawił, że analogicznie jak w II kw. 2025 r., ponownie byliśmy świadkami powiększającego się rozdźwięku pomiędzy owymi dwoma wskaźnikami.

Podobnie jak na rynku wtórnym także w przypadku nowych lokali, odwrotną tendencję wykazały dane dla Łodzi i Katowic, gdzie to wartości w anonsach zniżkowały szybciej, a w stolicy woj. śląskiego wyłącznie one.