Wycena nieruchomości przez administrację publiczną jest dość problematyczną stroną podatku katastralnego. Czy w takim razie obowiązek szacowania wartości może przejąć sam płatnik?
U zachodniego sąsiada, powtórna ocena wartości gruntów pod kątem podatków (opartych na danych z lat 60., a nawet 30. XX wieku) stała się sporym zadaniem i wzbudziła reakcje podatników. We Francji o przeliczeniu podatkowej wartości nieruchomości wspomina się od dawna, ale temat jest wciąż odkładany. Z tego powodu jako podstawa opodatkowania służą nadal nieaktualne stawki czynszowe. Ogólnie mówiąc, powszechna wycena i aktualizacja wartości nieruchomości dla celów podatkowych bywa problematyczna – czasami bardziej w aspekcie politycznym niż organizacyjnym. Może się więc nasunąć pytanie, czy istnieją państwa, w których to nie urząd skarbowy, ale podatnik wycenia nieruchomości na potrzeby podatku ad valorem. Analitycy RynekPierwotny.pl odpowiadają na to intrygujące pytanie, przedstawiając rozwiązania z Irlandii.
Interesujący system szacowania jest stosowany w Irlandii
Szukając interesujących przykładów rozwiązań podatkowych, dobrze jest zacząć od krajów Unii Europejskiej. Okazuje się, że wśród członków UE znajdziemy państwo, gdzie właściciel nieruchomości mieszkalnej samodzielnie deklaruje wartość podatkową lokalu. Mowa o Irlandii i tamtejszym podatku od nieruchomości mieszkaniowych (Local Property Tax – LPT).
Przedmiotowy podatek ustala się z uwzględnieniem precyzyjnej lub orientacyjnej wartości podatkowej. Dla nieruchomości o wartości poniżej 2,1 miliona euro, obowiązuje uproszczony system przedziałów wartości i stałych kwot podatku w obrębie danych przedziałów. Przykładowo, jeśli podatnik oszacuje wartość swojej nieruchomości mieszkalnej jako 525 001 euro – 630 000 euro, to roczna opłata dla całego tego zakresu wyniesie 523 euro.
W sytuacji nieruchomości o wartości przekraczającej 2,1 miliona euro, podatek jest naliczany w oparciu o dokładną wartość rynkową – z użyciem następującej skali:
- 0,0906% wartości gruntu do 1,26 miliona euro
- 0,25% wartości gruntu z zakresu 1,26 – 2,1 miliona euro
- 0,30% wartości gruntu od nadwyżki powyżej 2,1 miliona euro
Co istotne, irlandzkie władze lokalne (county councils) mają pewną niezależność, gdyż mogą modyfikować wysokość pobieranego podatku w przedziale od minus 15% do plus 15%.
Obniżona wartość gruntu – jakie są następstwa?
Specjaliści portalu RynekPierwotny.pl podkreślają, że jeśli analizujemy system taki jak ten opisany powyżej, to może pojawić się zapytanie o metody unikania nadużyć ze strony podatników. W przypadku Irlandii, podatnik zgłasza wycenę, która będzie ważna przez okres pięcioletni (przykładowo: wycena na dzień 1 listopada 2025 r. ma zastosowanie w latach 2026 – 2030).
Zaniżanie wartości gruntu dla celów podatkowych może zakończyć się trudnościami przy sprzedaży lokalu. Do przeniesienia własności domu lub mieszkania wymagane jest bowiem potwierdzenie przez fiskusa poprawności wcześniejszych rozliczeń. Jeżeli cena sprzedaży przewyższa 400 000 euro lub 500 000 euro (wyższy limit dla Dublina), a także znacząco (o ponad 25%) różni się od dokładnej wartości zgłoszonej wcześniej lub od górnej granicy przedziału wartości (np. 525 001 – 630 000euro), to konieczne będą wyjaśnienia podatnika dotyczące zasadności wcześniejszego oszacowania.
Obniżona wycena może powodować kłopoty z urzędem skarbowym jeszcze przed sprzedażą, co również będzie skutkowało koniecznością uregulowania brakującej kwoty podatku i odsetek. Jeżeli natomiast w przyszłości znajdzie się osoba chętna do zakupu danego lokalu, to w interesie tego nabywcy będzie leżało potwierdzenie prawidłowości deklarowanej wcześniej wartości podatkowej. Chodzi m.in. o to, aby na skutek działań organu podatkowego nie trzeba było zgłaszać nowej podwyższonej wartości podatkowej już po nabyciu lokalu i jednocześnie przed upływem pięcioletniego terminu aktualizacji.
Nie tylko powinności dla obywatela, ale również pomoc
Według ekspertów portalu RynekPierwotny.pl, omawiany wyżej system może być całkiem komfortowy z perspektywy organów podatkowych, ale nie zwalnia ich z obowiązku gromadzenia danych cenowych o nieruchomościach, a także z masowej wyceny – przynajmniej w podstawowym zakresie. Chodzi na przykład o argumenty w sporze z podatnikiem, który utrzymuje, że jego własna wycena podatkowa była jednak odpowiednia.
Ponadto, jeżeli na podatników nakładany jest obowiązek samodzielnego zgłaszania wartości gruntu, to wskazane byłoby zapewnienie im wsparcia. Irlandzki fiskus proponuje skorzystanie ze specjalnej mapy prezentującej bardzo orientacyjne wyceny nieruchomości mieszkalnych w okolicy i zachęca do przeglądania rejestru transakcji online. Oba te narzędzia na pewno mogłyby być bardziej szczegółowe i tym samym bardziej pomocne. Nie dziwi zatem fakt, że nawet posiadacze tańszych nieruchomości (opodatkowanych według przedziałów wartości), jednak czasami korzystają z pomocy rzeczoznawcy.