Ceny transakcyjne nieruchomości w aktach notarialnych obniżają się bardziej zdecydowanie niż deklarowane w ofertach sprzedaży. Rozbieżność między nimi ponownie się powiększyła.

Język: Polski Jeśli sugerować się średnimi cenami ofertowymi, można by odnieść wrażenie, że wzrost cen nieruchomości przyspieszył. Co innego przeciętne kwoty wpisywane w aktach notarialnych, które coraz częściej maleją, także w ujęciu rocznym – wynika z danych Narodowego Banku Polskiego. Tym samym po raz kolejny dystans pomiędzy oczekiwaniami sprzedających a kwotami faktycznie uiszczanymi za mieszkania powiększył się.

Na największych rynkach wtórnych różnice pomiędzy średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi w I kw. 2026 r. wahały się od niespełna 9 proc. w Katowicach do ponad 17 proc. w Gdańsku.

W I kw. 2026 r. zagregowana średnia cena transakcyjna dla siedmiu największych rynków wtórnych w Polsce (Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania, Gdańska, Gdyni i Łodzi) wyniosła 13 477 zł/mkw. Była tym samym o 0,7 proc. niższa niż trzy miesiące wcześniej i przed rokiem. W drugim przypadku to pierwsza taka sytuacja od blisko dwunastu lat.

W górę w ujęciu kwartalnym poszła jednak średnia cena ofertowa, która w I kw. 2026 r. po krótkiej przerwie ponownie przekroczyła 15 tys. zł/mkw. i była o 1 proc. wyższa niż w IV kw. 2025 r. i jednocześnie o 1,5 proc. wyższa niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Dla porównania, przed rokiem o tej samej porze pisaliśmy jednak o wzroście przekraczającym 5,5 proc. r/r.

W I kw. 2026 r. w miastach wojewódzkich obniżkę średniej ceny ofertowej zanotowano jedynie w Katowicach i Lublinie. Niemal niezmieniona pozostała przeciętna wycena nieruchomości z drugiej ręki w Warszawie i Wrocławiu.

Wzrosty, choć mniejsze niż przed rokiem, miały miejsce w Gdańsku i Gdyni, gdzie średnia cena ofertowa wzrosła o ponad 2 proc. k/k, Poznaniu (+1,9 proc. k/k) i przede wszystkim w Łodzi, gdzie w ogłoszeniach wpisywano przeciętnie o 3,5 proc. więcej niż trzy miesiące wcześniej.

W przypadku średnich kwot wpisywanych w aktach notarialnych obniżki w ujęciu kwartalnym miały miejsce w Katowicach, Lublinie, Łodzi, Poznaniu, Warszawie a wśród mniejszych miast wojewódzkich także w Zielonej Górze, Białymstoku i Olsztynie.

W ujęciu kwartalnym różnica pomiędzy średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi zwiększyła się przede wszystkim w Poznaniu, gdzie po raz pierwszy od dziesięciu lat zanotowano ponad 15 proc. (+6 pp. k/k i +7 pp. r/r).

Największą różnicę zanotowano w Gdańsku (17,2 proc. i -0,2 pp. k/k), gdzie jednak średnie oczekiwania sprzedających i kwoty płacone faktycznie za mieszkania z drugiej ręki rosły w podobnym tempie.

Najbardziej zbieżne średnie ceny ofertowe i transakcyjne, tradycyjnie, notowano w mniejszych miastach wojewódzkich. W Rzeszowie różnica w I kw. 2026 r. wyniosła 2,7 proc. a w Kielcach i Zielonej Górze zanotowano 6,4 proc. W jednej ze stolic woj. lubuskiego w ciągu kwartału różnica zwiększyła się o blisko 7 pp. Trzy miesiące wcześniej miała tam bowiem miejsce anomalia – za mieszkania na rynku wtórnym płacono przeciętnie mniej, niż wpisywano w aktach notarialnych.

Sprzedający wciąż przeszacowują stawki, ale ostrzej negocjują

Choć początek 2026 r. przyniósł obniżenie możliwości negocjacyjnych podczas zakupu mieszkania na rynku wtórnym, to zgodnie z raportem „Barometr” Metrohouse i Credipass, sprzedający mieszkania z drugiej ręki wciąż mocno przeszacowują ceny.

Przeciętne możliwości negocjacyjne wciąż jednak nie należały do najniższych i w większości przypadków przekraczały 2,5 proc.

W pierwszych miesiącach 2026 r. sprzedający wyraźniej niż pod koniec 2025 r. nie trafiali z cenami podczas wystawiania ogłoszeń o sprzedaży. Przeciętne różnice pomiędzy pierwszymi a ostatecznymi cenami ofertowymi wahały się od 2,2 proc. w Krakowie, przez 5 proc. w Warszawie do 5,4 proc. w Łodzi. Z wyjątkiem Krakowa było to od ok. 1 do blisko 3 pp. więcej niż kwartał wcześniej.

MKZ