W Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu, a szczególnie w Łodzi i Katowicach drastycznie powiększyła się ilość apartamentów, które nie znalazły jeszcze nabywców – wynika z raportu JLL.
Wolumen sprzedaży nowych lokali w IV kwartale 2025 r. był największy w całym minionym roku i wyższy niż w I kwartale 2024 r., jeśli w danych statystycznych nie uwzględni się transakcji sfinansowanych w programie „Bezpieczny Kredyt 2 proc.". W porównaniu do sytuacji sprzed roku, kwartalna sprzedaż zwiększyła się na siedmiu największych rynkach o 14,6 proc.
Jak zaznaczyli eksperci z JLL, aktualne rezultaty można porównać z tymi z roku 2014, niemniej jednak odbiegają od tych z okresu hossy mieszkaniowej w latach 2016-2019 czy 2021.
Gwałtowny wzrost liczby niesprzedanych mieszkań
Ilość lokali oddanych do użytku na rynku była w większości miast podobna do ilości sprzedanych mieszkań. W IV kwartale ubiegłego roku oferta na siedmiu największych rynkach wzrosła o 5,5 proc. kwartał do kwartału, osiągając rekordowy pułap 69,9 tys. Ten wzrost wynika przede wszystkim z wyjątkowo dużej ilości lokali wprowadzonych do obrotu w Łodzi. Deweloperzy w tym mieście odpowiadali za przeszło 58 proc. całego wzrostu wielkości oferty w grupie siedmiu największych miast. Jedynie w Warszawie wielkości oferty są dalekie od rekordowych poziomów.
Eksperci zwrócili z kolei uwagę na niepokojąco wysoką – ich zdaniem – liczbę niezbytych, gotowych lokali, która na siedmiu rynkach poszybowała w górę w ciągu kwartału o 46 proc., do przeszło 14 tys. Szczególnie wiele oczekujących na nabywców mieszkań jest w Krakowie, Poznaniu i Łodzi – stanowią tam one od 43 do 46 proc. rocznej sprzedaży. W Katowicach wskaźnik ten jest jeszcze większy i wynosi 75 proc. Te informacje mogą wywoływać obawy o stabilność finansową niektórych firm deweloperskich.
„Relacja podaży do sprzedaży ukazuje spore zróżnicowanie rynków. Podobnie jak w poprzednich kwartałach, w Warszawie i Trójmieście można mówić o sytuacji zbliżonej do harmonii popytu i podaży. Nieznacznie poprawiła się sytuacja we Wrocławiu, gdzie przy zachowaniu wielkości sprzedaży z czwartego kwartału obecna oferta zostałaby wyprzedana szybciej niż w półtora roku. W gorszej sytuacji są deweloperzy w Krakowie i Poznaniu, gdzie jest to ok. siedmiu kwartałów. Jeszcze gorsza jest pod tym względem sytuacja w Łodzi – gdzie wyprzedaż trwałaby ok. dziewięciu kwartałów. W Katowicach mówimy już o rekordowo wysokim wskaźniku – 15 kwartałów, co oznacza prawie 4 lata teoretycznego czasu wyprzedaży oferty” – zaznaczyli autorzy raportu.
Nadchodzą obniżki cen. Deweloperzy zmuszeni do rywalizacji o klienta
W odniesieniu do cen mieszkań sprzedanych, w porównaniu z poprzednim kwartałem widać więcej obniżek niż stabilizacji, przy czym brak spadków ma miejsce tam, gdzie nie ma nadmiaru podaży: w Warszawie i w Trójmieście. Ceny lokali sprzedanych w relacji kwartał do kwartału zredukowały się:
- we Wrocławiu (o 4,4 proc.),
- w Krakowie i Poznaniu (o 2,7 proc.).
W pozostałych miastach można mówić o stabilizacji.
W odniesieniu do roku poprzedniego, duży wzrost miał miejsce jedynie w Warszawie (7,7 proc.), o niewielkim wzroście można wspomnieć w Trójmieście, Wrocławiu i Katowicach; w Poznaniu odnotowano obniżkę o 3,6 proc., a na pozostałych rynkach widoczna jest stagnacja. Jednocześnie – jak zauważyli autorzy – na rezultat Warszawy wpływ mogła mieć wprowadzona do obrotu obszerna pula drogich lokali w najdroższych dzielnicach.
„W nadchodzących kwartałach można oczekiwać dalszych promocji cenowych i działań mających na celu zbycie rosnącej w ostatnim czasie oferty. Decydującym czynnikiem dla całego rynku pozostanie to, co dzieje się na rynku kredytów hipotecznych – prognozowane kolejne obniżki stóp procentowych mogą wesprzeć popyt i pomóc deweloperom w uporaniu się z nadmierną podażą na części z rynków. Bez takiej pomocy, deweloperzy na rynkach z blisko dwuletnim okresem wyprzedaży oferty będą zmuszeni do dalszego uatrakcyjniania swojej oferty cenowej” – przewidują eksperci.
JLL to globalna firma doradcza w sektorze nieruchomości komercyjnych oraz usług powiązanych z zarządzaniem inwestycjami. Funkcjonuje w ponad 80 państwach na całym świecie, zatrudnia przeszło 112 tys. pracowników. W Polsce JLL działa od ponad 30 lat i zatrudnia około 2 tys. osób w 6 miastach. (PAP)
gkc/ pad/