Początkowe miesiące z niezmiennymi cenami i uruchomienie zwyżek cen nieruchomości w drugiej połowie 2026 roku – tak rysuje się sytuacja na rynku nieruchomości w nadchodzącym 2026 roku. Znaczący wpływ będą miały jednak dalsze ułatwienia w dostępie do kredytów hipotecznych, ustabilizowanie się rynku pracy i opanowanie sytuacji geopolitycznej. Poniżej szczegółowe prognozy ekspertów na temat tego, jaki będzie rok 2026 na rynku nieruchomości.
Oferta nadal przewyższająca popyt, stabilne ceny, a lokalnie nawet obniżki cen mieszkań i wzrost kosztów najmu nie przekraczający wskaźnika inflacji CPI – tak rok temu zaczynała się prognoza Bankier.pl na rok 2025 w odniesieniu do rynku nieruchomości. Mimo braku kompletnych danych za IV kwartał 2025 roku, wszystkie postawione założenia się potwierdziły, o czym szerzej pisaliśmy w artykule podsumowującym rok 2025. Jak natomiast będzie wyglądał rok 2026 w sektorze nieruchomości i na co powinniśmy się przygotować? Przeanalizujmy.
Eksperci są zgodni, że początek roku będzie cechował się dalszą stabilizacją cen nieruchomości. Zdaniem niektórych od wiosny, ale według większości w drugiej połowie roku należy oczekiwać powrotu wyraźniejszych wzrostów cen, chociaż skala tych wzrostów będzie nieporównywalna z podwyżkami z 2023 roku, czyli z czasów „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”.
Duża podaż powstrzyma wzrosty cen
Takie jest stanowisko zarówno analityków PKO BP, jak i zapytanych przez nas ekspertów. Ewa Palus, główna analityk Tabelaofert.pl, zwraca uwagę, że stabilizacja cen w pierwszych miesiącach 2026 roku będzie rezultatem wciąż szerokiej oferty.
– Dzięki redukcjom stóp procentowych na rynek powrócili ludzie, którzy w ciągu ostatnich dwóch lat nie mieli możliwości zakupu mieszkania. Już po okresie wakacyjnym w 2025 roku nastąpiła poprawa klimatu do zakupu mieszkań, a w 2026 roku sprzedaż może się zwiększyć. Oferta mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym jest nadal wysoka, co ogranicza wzrost cen. Liczba mieszkań będzie się jednak zmniejszać i w drugiej połowie roku ceny mogą zacząć rosnąć, ale nie powinny to być znaczne podwyżki – przewiduje Ewa Palus.
Do analogicznych wniosków dochodzą specjaliści z serwisu Rynekpierwotny.pl. Zauważają oni, że do roku 2026 wchodzimy z rekordową liczbą ofert deweloperów w wielu miastach, co już od paru miesięcy manifestuje się agresywną strategią sprzedażową i cenową na rynku pierwotnym.
– Wielkość sprzedaży będzie stopniowo wzrastać. Równocześnie oczekuje się utrzymania wysokiego poziomu wprowadzanych mieszkań do sprzedaży, co zachowa konkurencję – ocenia Jan Dziekoński. – Niska inflacja i dynamika wynagrodzeń, a także wojna cenowa przyczynią się z kolei do nominalnego spadku cen nieruchomości. Spadki cen transakcyjnych nie obejmą wprawdzie powszechnie całego rynku i nie będą też wyczekiwanym przez wszystkich „pęknięciem bańki”, ale powolnym zejściem ze szczytów w wielu miastach, zarówno u deweloperów, jak i na rynku wtórnym – dodaje.
Nawet co czwarte mieszkanie nie może znaleźć nabywcy
Tymczasem, zgodnie z danymi serwisu Tabelaofert.pl, w niektórych aglomeracjach obecnie nawet co czwarty oferowany lokal to mieszkanie gotowe do zamieszkania.
Kupujący może zdecydować, czy chce nabyć mieszkanie gotowe, czy takie, na które będzie musiał poczekać 2 lata – podkreśla Ewa Palus.
Z drugiej strony, Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, przypomina, że chociaż wydłużający się okres potrzebny na zbycie poszczególnych lokali sprzyja możliwościom negocjacyjnym klientów, muszą oni mieć na uwadze, że w ofercie dłużej pozostają zwykle te mieszkania, którymi inni z pewnych przyczyn się nie zainteresowali.
Zdaniem eksperta Metrohouse, wbrew rosnącej od paru miesięcy akcji kredytowej, wynikającej częściowo z refinansowania wcześniej udzielonych hipotek, faktyczne ożywienie na rynku sprzedaży nieruchomości dopiero nadejdzie. Aby tak się stało, stabilizacja cen może okazać się jednak niewystarczająca.
– Początek roku to czas, kiedy na rynku pojawia się sporo osób poszukujących nieruchomości. Nie zapominajmy jednak, że nawet przy zachowaniu cen nominalnych, ze względu na inflację, realna wartość wystawionych na sprzedaż lokali będzie maleć. Kupujący oczekują jednak nie stabilizacji, a nominalnych obniżek cen, dlatego należy spodziewać się zwiększonej presji ze strony podażowej – zaznacza Jańczuk.
Rynek wtórny wyjdzie z ukrycia
W opinii Marcina Jańczuka, o ile deweloperzy mają do dyspozycji bogatszy zasób narzędzi promocyjnych (np. bezpłatne miejsca postojowe), o tyle zakres korekt cen jest bardziej ograniczony. W tej sytuacji osoby poszukujące własnego „M” mogą przychylniej patrzeć na mieszkania z drugiej ręki.
– To właśnie na rynku wtórnym nabywcy mogą liczyć na rabaty przewyższające te uzyskiwane u deweloperów – ocenia Marcin Jańczuk.
Według Ewy Palus, pewną rewolucją na rynku wtórnym może być wprowadzenie klas energetycznych. Obecne certyfikaty energetyczne pozwalają na oszacowanie kosztów związanych z ogrzewaniem, ale same wartości liczbowe często nie są zbyt zrozumiałe. Wprowadzenie oznaczeń podobnych do tych znanych ze sprzętu AGD, umożliwi łatwą klasyfikację budynku.
Na rynku wtórnym mogą być zatem widoczne dwie tendencje. Mieszkania w budynkach o najniższych klasach energetycznych mogą stanieć. Natomiast ceny lokali w zmodernizowanych lub nowszych budynkach mogą utrzymać się na stabilnym poziomie – prognozuje ekspertka serwisu Tabelaofert.pl.
Z kolei Antoni Bubiel z SonarHome.pl zauważa, że w odniesieniu do poziomu sprzedaży wiele będzie zależało od kondycji rynku pracy, która – w obliczu regularnie ogłaszanych zwolnień – nie jest optymistyczna. Równie istotne będzie dalsze zwiększenie dostępności kredytów na zakup mieszkania. Przypomnijmy, że od maja Rada Polityki Pieniężnej w sześciu turach zredukowała stopy procentowe o 1,75 punktu procentowego.
– Pomimo obniżek, stopy procentowe są nadal wyższe niż przed cyklem podwyżek. Każda następna obniżka stóp w roku 2026 może poprawić dostępność kredytów i pobudzić popyt. W związku z tym, jeśli w roku 2026 poprawi się dostępność kredytów hipotecznych, a sytuacja na rynku pracy pozostanie stabilna, podaż będzie się nadal zmniejszać, a ceny mogą zacząć rosnąć w drugiej połowie roku – mówi Antoni Bubiel.
Jeśli powyższe warunki zostaną spełnione, na wzrost cen w drugiej połowie roku wpłynie ożywienie popytu, którego pełny wymiar zobaczymy w przyszłym roku, chociaż trend ten będzie różny w zależności od lokalizacji.
– Ceny na rynku pierwotnym mogą nieznacznie wzrosnąć, zwłaszcza w miastach takich jak Warszawa czy Trójmiasto. W Katowicach czy Łodzi, gdzie oferta deweloperska jest bardzo duża i od ponad roku obserwujemy nadwyżkę mieszkań, mogą wystąpić spadki cen – uważa Ewa Palus.
Deweloperzy zmniejszą tempo, a działki będą drożeć
Zauważa również, że w ostatnich dwóch latach (nawet pomimo odnotowanego w roku 2025 spadku) deweloperzy przyspieszyli tempo budowy nowych lokali, ale w roku 2026 należy spodziewać się wyraźnego spadku tego tempa.
– Szczególnie, że otoczenie regulacyjne nie sprzyja efektywnej budowie nowych mieszkań. Co więcej, w dużych miastach ceny działek są głównym czynnikiem utrudniającym zwiększenie podaży mieszkań – komentuje Ewa Palus, dodając, że do podnoszenia cen na rynku działek budowlanych doprowadzają często władze największych polskich miast.
– Ograniczenie dostępności gruntów jest jedną z głównych przyczyn wzrostu cen mieszkań. Polityka wielu miast obecnie sprowadza się do rzadkiego wystawiania pojedynczych działek na sprzedaż, oczekiwania na zainteresowanie kilku deweloperów i przeprowadzenia procedury, w której o sprzedaży decyduje jedynie najwyższa zaoferowana cena. Takie działania prowadzą do wzrostu cen działek. Z jednej strony władze miast chcą zapobiegać nadmiernemu rozrastaniu się miast, z drugiej strony protestują przeciwko gęstszej zabudowie w bardziej centralnych lokalizacjach. Prognozy demograficzne Głównego Urzędu Statystycznego jednoznacznie pokazują, że w największych miastach liczba mieszkańców wzrośnie i ci ludzie będą musieli gdzieś mieszkać – podkreśla Palus.
Mówiąc o cenach działek budowlanych, należy przypomnieć, że od początku roku 2023 mieliśmy tylko jeden kwartał (IV kwartał 2024 roku), w którym odnotowano spadek średnich cen transakcyjnych działek budowlanych. Zgodnie z danymi Bankier.pl za III kwartał 2025 roku, udostępnionymi przez Cenatorium, w ujęciu rocznym parcele w największych polskich miastach podrożały średnio od 3 do 8 procent r/r, a w mniejszych miejscowościach od 2 do 10,5 procent r/r.
Na rynku najmu nadal bez zmian
W porównaniu z rynkiem sprzedaży działek budowlanych, ale także mieszkań, rynek najmu charakteryzuje się wyjątkową stabilnością w ciągu ostatnich trzech lat. Eksperci pytani przez Bankier.pl przewidują, że podobnie będzie w roku 2026. Jednak i na nim nie zabraknie zmian.
– Aktualnie wszystko wskazuje na to, że stabilizacja czynszów najmu utrzyma się na dłużej. Wynajmujący zaczynają jednak konkurować o najemcę nie tylko wysokością czynszu, ale również standardem mieszkania – zauważa Ewa Palus.
Zdaniem Marcina Jańczuka systematycznie zmienia się struktura najemców i ten trend będzie się nasilał w roku 2026.
– Nie zapominajmy, że rynek funkcjonuje w dużym stopniu dzięki obecności najemców z Ukrainy i Białorusi. Coraz liczniejszą grupę w dużych miastach stanowią także najemcy, którzy przybyli do Polski z odległych części świata, aby znaleźć lepsze warunki życia. Rynek wynajmu studenckiego, mimo że nadal silny, będzie coraz bardziej dotknięty problemami demograficznymi. Mimo że w dużych miastach zapotrzebowanie na wynajem mieszkań pozostanie wysokie, to w wielu lokalizacjach znalezienie najemcy może być trudniejsze. Zmienia się również struktura wiekowa najemców – pokolenia wchodzące na rynek oczekują coraz wyższego standardu, dlatego aby sprostać ich oczekiwaniom, należy odpowiednio przygotować swoje mieszkanie.
Z kolei eksperci SonarHome.pl uważają, że stabilne stawki będą wspierane przez dużą podaż mieszkań na wynajem. Jednak ta nie powinna już rosnąć, m.in. z powodu niskiej stopy zwrotu, która, jak niedawno pisaliśmy, jest bliżej dna niż szczytu. Osoby pragnące inwestować w mieszkania na wynajem coraz bardziej zniechęca także groźba wprowadzenia przez rządzących podatku katastralnego.