Po wznowieniu zwyżek cen lokali mieszkalnych, które nastąpiło w III kw. 2025 r., osoby poszukujące własnych czterech kątów nie powinny oczekiwać obniżek wartości w IV kw. 2025 r. Pewnym pokrzepieniem może być zwolnienie tempa podwyżek, na co wskazują bieżące wskazania indeksu urban.one. Do dalszego podnoszenia cen motywuje sprzedających powiększający się popyt, za który odpowiadają m.in. redukowane stopy procentowe.
W październiku wskaźnik indeksu urban.one dla całej Polski osiągnął wartość 117,76 pkt i był o 0,24 pkt wyższy niż w poprzednim miesiącu, wobec +0,45 pkt m/m we wrześniu i +0,52 pkt m/m w sierpniu 2025 r. Za sprawą wcześniejszych wzrostów, zwłaszcza tych odnotowanych w III kw. 2025 r., w skali roku październikowy wskaźnik był o 2,75 pkt wyższy w perspektywie rocznej.
Zahamował także progres indeksu urban.one dla największych krajowych rynków sprzedaży mieszkań z wyłączeniem Warszawy, to jest w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu oraz Łodzi. W październiku 2025 r. zarejestrowano 132,32 pkt i chociaż jest to najwyższy rezultat w historii, to przyrost o 0,07 pkt m/m był drugim najmniejszym od roku. Dla porównania, w sierpniu oraz wrześniu informowaliśmy o progresach kolejno o 0,62 oraz 0,71 pkt. W stosunku do października 2024 r. odczyt indeksu powiększył się o 3,8 pkt.
Bankier.pl
Mimo, że w pierwszej połowie 2025 r. zanosiło się na bardziej zauważalne redukcje cen mieszkań, to druga część mijającego roku ostudziła nadzieje osób poszukujących własnego lokum.
Z kredytami hipotecznymi lepiej niż z używkami
Wzrost entuzjazmu mieszkaniami był szczególnie dostrzegalny pośród klientów wspomagających się kredytami na mieszkanie, do czego z pewnością przyczyniły się taniejące hipoteki. Brak większych perspektyw na zniżki nie przełożył się jednak w osłabienie popytu, zwłaszcza po stronie korzystających z kredytów hipotecznych.
Według danych Biura Informacji Kredytowej, w październiku w Polsce przyznano 24,1 tys. kredytów na mieszkanie – o 36,2 proc. więcej niż w analogicznym miesiącu poprzedniego roku i zarazem o 0,4 proc. więcej niż dwa lata temu, kiedy to rynek kredytów hipotecznych był rozpalony wnioskami w ramach „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”.
Kolejny miesiąc, to znaczy listopad, spowodował obniżenie tej statystyki – 19,7 tys. udzielonych kredytów na mieszkanie. Ciągle jednak mówimy o wzroście w odniesieniu rocznym o 22,4 proc.
Od początku roku banki przyznały 216,2 tys. kredytów mieszkaniowych – o 11,5 proc. więcej niż w porównywalnym okresie poprzedniego roku i równocześnie więcej niż w całym 2024 r., na który, przynajmniej w jego początkowej fazie, wpływ miał program dopłat do kredytów hipotecznych „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.
Wyższe zapotrzebowanie na mieszkania widać także w danych dotyczących sprzedaży. Jak wynika z raportu Otodom Analytics, opisującego siedem największych krajowych rynków pierwotnych – Warszawę, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź i Katowice – październik przyniósł ponad 4 tys. sprzedanych lokali mieszkalnych – o 27 proc. więcej niż w analogicznym miesiącu 2024 r.
Promocje promocjami, lecz wartości mieszkań pną się coraz wyżej
– Rynek nieruchomości w Polsce odradza się dzięki cyklowi obniżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Poprawa zdolności kredytowej klientów pobudza popyt na rynku pierwotnym oraz wtórnym. Deweloperzy odnotowują wyższe objętości transakcji. Ceny mieszkań się ustabilizowały, bez gwałtownych zmian pomimo narastającego zainteresowania, co oferuje kupującym pole negocjacyjne. Pod koniec 2025 roku deweloperzy, posiadając szeroką ofertę, mogą wprowadzić zniżki i promocje, aby przyspieszyć sprzedaż i zredukować zapasy mieszkań gotowych – zauważa Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Pomimo że możliwości negocjacyjne wciąż są spore, to wyraźnie wzrastają oczekiwania sprzedających. Zgodnie z informacjami Cenatorium, na rynku wtórnym stawki wzrastały od blisko 0,5 proc. m/m w Krakowie, przez 1,3 proc. w Warszawie do 1,7 proc. w Łodzi. Obniżki zarejestrowano we Wrocławiu (-1,9 proc. m/m) oraz Gdyni (-1,2 proc. m/m).
W obu metropoliach zredukowały się także przeciętne ceny sugerowane przez deweloperów – kolejno o 0,9 oraz 3,0 proc. m/m. W Krakowie, Poznaniu, Gdańsku i Warszawie zaobserwowano jednak przeciętny wzrost stawek umieszczanych w ogłoszeniach.
Jak dostrzega Małgorzata Wełnowska, do dalszego podnoszenia cen – zarówno deweloperów, jak i osób sprzedających mieszkania z drugiej ręki – skłonił właśnie m.in. rzeczony cykl obniżek stóp procentowych. Przypomnijmy, że od maja w sześciu rundach Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe o 1,75 pkt proc.
Przed mocniejszym podnoszeniem stawek poszukujących własnego lokum wciąż chroni jednak wysoka podaż. W ciągu minionego roku o więcej niż 20 proc. w relacji rocznej powiększyła się bowiem również dostępna oferta mieszkań. W październiku 2025 r. deweloperzy funkcjonujący na siedmiu największych rynkach oferowali łącznie ponad 62 tys. mieszkań.
Tradycyjnie najwięcej dostępnych lokali można znaleźć w Warszawie – około 15 tys. Jak jednak zaznacza ekspertka Cenatorium, w stolicy wciąż utrzymuje się równowaga podażowo-popytowa.
– Ilość sprzedanych mieszkań wzrasta nieprzerwanie od maja, a prognozy sugerują na zachowanie tego trendu do końca roku – ocenia Małgorzata Wełnowska.
W tej stabilności przeciętne ceny ofertowe w stolicy wzrosły w relacji miesięcznej odpowiednio o 0,8 proc. na rynku pierwotnym i o 1,3 proc. na rynku wtórnym.
Wzrost wartości obserwowanych w aktach notarialnych, przynajmniej na podstawie październikowych danych, powinien być jednak mniej spektakularny od notowanego w III kw. 2025 r. (od 2 do 6 proc. k/k). W październiku indeks urban.one zatrzymał się na 129,91 pkt i był o 0,08 pkt wyższy niż we wrześniu. Dla porównania, w minionych pięciu miesiącach rósł on od 0,38 do 0,65 pkt w relacji miesięcznej.
Cały rok z podwyżkami cen gruntów?
Najnowszy odczyt indeksu urban.one wskazuje także na dalsze podwyżki stawek na rynku działek pod budowę. Należy przypomnieć, że przeciętne kwoty płacone za działki rosną nieprzerwanie od początku roku, a wzrosty doszły do 8 proc. r/r w największych aglomeracjach i 10,5 proc. w mniejszych miejscowościach, co jest zgodne z wskazaniami indeksu urban.one. W okresie dziesięciu miesięcy 2025 r. tylko raz, w lipcu, byliśmy świadkami obniżki w relacji miesięcznej.
Bankier.pl
W październiku 2025 r. indeks nie wzrastał tak gwałtownie jak w sierpniu oraz wrześniu, ani tym bardziej w pierwszej połowie 2025 r. Wskaźnik był o 0,19 pkt wyższy od wrześniowego i o 5,26 pkt wyższy niż rok wcześniej.