Reorganizacja planowania przestrzennego może wpłynąć na podniesienie się wartości terenów i ograniczenie ich dostępności. Wzrastają także niebezpieczeństwa powiązane z nabywaniem nieruchomości gruntowych, co prowadzi również do uspecjalnienia się rynku oraz większego zainteresowania usługami doradczymi – stwierdzili eksperci Otodom i Hectares podczas webinarium.
Opóźnienie reformy i nowa „konstytucja przestrzenna”
"Ostatnio, wraz z reorganizacją planowania, zagrożenia związane z zakupem nieruchomości gruntowych nasilają się, zamiast maleć" – zauważyła podczas webinarium poświęconego prezentacji raportu Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka analiz rynkowych Otodom.
"Im bardziej wymagający rynek, tym większe oczekiwania ludzi odnośnie do usług doradczych i analiz, zatem rynek staje się bardziej profesjonalny dzięki reformie" – dodał Adam Parzusiński CEO Hectares, Land Developer.
W kwietniu 2025 r. zatwierdzono zmianę, która przedłużyła o sześć miesięcy termin zatwierdzenia planów ogólnych. Aktualnie gminy mają czas do 30 czerwca 2026 roku na uchwalenie POG.
Plan ogólny to nowa "ustawa zasadnicza przestrzenna" gminy, wyznaczająca obszary, zasady pozyskiwania warunków zabudowy (WZ) i kierunek przyszłych miejscowych planów. Ustala tereny akceptowane i niedopuszczone do zabudowy. Dotyczy wszystkich posiadaczy nieruchomości, którzy mogą wnosić prośby i uwagi do projektów tworzonych przez gminy w całym kraju.
"Najpewniej termin zostanie przesunięty o dwa miesiące – takie informacje przekazuje ministerstwo, informując o zgodzie Komisji Europejskiej na dodatkowe dwa miesiące, więc nowa data to przypuszczalnie 31 sierpnia 2026 r." – oznajmił Parzusiński.
"Z jednej strony widzimy standardowe mechanizmy rynkowe takie jak popyt, podaż, ceny. Z drugiej strony zachodzi historyczna reforma planowania przestrzennego. Termin 1 lipca 2026 r. się przybliża (…), a obecnie sytuacja wygląda tak, że 3 gminy na 2.479 ogółem zatwierdziły plany ogólne. Reforma zaczęła się w 2023 r. i administracja zmaga się z trudnym zadaniem. 669 gmin opublikowało projekty planów ogólnych" – uzupełnił.
Paradoks rynkowy: podaż spada, ceny rosną
W opracowaniu Otodom i Hectares "Nieruchomości gruntowe w Polsce" zaznaczono, że rynek terenów pod inwestycje mieszkaniowe przeżywa aktualnie paradoksalny okres, gdzie słabsza sytuacja gospodarcza nie przekłada się na obniżki cen. Analiza danych potwierdza ten trend, wskazując na narastający brak unormowanych działek oraz niepokoje inwestorów związane z nadchodzącą reformą planistyczną.
Z raportu wynika, że dane zebrane z lat 2023–2025 ukazują wyraźną zmianę proporcji: podaż zmalała, popyt utrzymał się na stabilnym poziomie, a ceny reagują na napięcia w relacji podaż–popyt. W 2025 r. wzrost cen i popytu jest rejestrowany na poziomie 7 proc., natomiast podaż skurczyła się o 13 proc.
Ryzyko inwestycyjne: atrakcyjna działka może stać się bezwartościowa
"Zainteresowanie nieruchomościami gruntowymi w ostatnich latach utrzymuje się co najmniej na stałym poziomie, a zdarzają się okresy, gdy wyraźnie się zwiększa. Wszelkie działania legislacyjne, czyli to, co wiemy na temat reformy planistycznej, oraz to, co dzieje się w gminach, naturalnie skutkuje poszukiwaniem ziemi i działek, które są mniej ryzykowne albo już gwarantują możliwość budowy" – zauważyła dyrektorka badań rynku Otodom.
"Dostrzegamy, że obecnie konieczne jest uwzględnianie nowych harmonogramów realizacji projektów. Otrzymanie decyzji o warunkach zabudowy wiąże się z koniecznością oczekiwania w kolejce. (…) Obecnie jest to proces bardziej czasochłonny" – dodał Parzusiński.
Z raportu wynika, że dostępność gruntów w Polsce systematycznie maleje. Wszystkie województwa odnotowują spadki rok do roku, co wskazuje na postępujące zawężanie rynku. Jednocześnie ceny rosną w każdym przedziale powierzchniowym.
"Jesteśmy w trudnym momencie jako potencjalni nabywcy ziemi (…). Wszystko zajmuje z roku na rok coraz więcej czasu, co zachęca – w przypadku interesującej nowej oferty działki – do szybkiego zakupu. Jednocześnie występują czynniki, które w 2026 r. będą jeszcze mocniejsze, czyli wszystko, co powiązane jest z reformą planowania" – powiedziała Kuniewicz.
"Działki, które wydają się obiecujące (…), mimo że położone są w miejscach, które wyglądają na gotowe do zabudowy – mogą w planie ogólnym zostać przez gminę wyłączone z możliwości zabudowy, więc to, co dzisiaj uchodzi za atrakcyjne i korzystne, może okazać się obarczone dużym ryzykiem" – dodała.
Według Parzusińskiego, w najbliższych latach działki wykluczone mocno potanieją.
"Pozostaną działki preferowane, które będą dawały możliwości realizacji inwestycji, a ich cena będzie rosła. Ilość gruntów będzie jeszcze mniejsza niż obecnie. Zaostrzenie zasad wydawania decyzji o warunkach zabudowy wpłynie na ceny i dostępność gruntów na rynku" – oznajmił.
Eksperci uznali, że możliwy jest jeszcze kompromis gmin z zainteresowanymi stronami.
"Kompromis jest osiągalny, pod warunkiem że się zaangażujemy, będziemy go monitorować i o niego zabiegać. Zainteresowanie sprawami planu w gminie, w której posiadamy ziemię lub planujemy ją kupić, jest czymś, czego nie powinniśmy pomijać" – zaznaczyła Kuniewicz.
Zdaniem Parzusińskiego, plany ogólne przesądzają o wartości gruntów i decydują o tym, czy dostępność, która już teraz jest ograniczona, będzie miała szansę na poprawę.
"Plany ogólne pokazują, że pewna część gruntów zostanie wyłączona i znajduje się w strefach, które uniemożliwiają jakąkolwiek zabudowę (…) – niemożliwe będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, a przyszły plan miejscowy będzie musiał być zgodny z planem ogólnym" – dopowiedział.
W raporcie podano, że pokrycie powierzchni kraju miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego szacuje się na 33,8 proc.
Trudne zadanie dla gmin i walka z chaosem
"W pierwszej kolejności reforma niebawem dotknie gminy, które charakteryzują się niskim pokryciem miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego – tam zmniejszy się ilość gruntów, na których dopuszczalne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Dostępność będzie ograniczana obszarami uzupełnienia zabudowy. Jeśli obecnie uważamy grunty za bezpieczną inwestycję, to dlatego, że stają się mniej powszechne, a ta rzadkość podnosi ich wartość" – ocenił Parzusiński.
Eksperci zwrócili uwagę, że plany ogólne i potencjał zabudowy są konsekwencją prognoz demograficznych.
"Jeśli prognozy przewidują wyludnianie się gmin, to nic z tym nie zrobimy. W takim przypadku nie można planować budowy większej liczby mieszkań" – skomentowała dyrektorka analiz rynku Otodom.
Według ekspertów, zagadnieniem powiązanym z reformą jest suburbanizacja, natomiast chaos przestrzenny wynika z braku planowania przestrzennego, a nie z suburbanizacji.
"Plany tworzone są w obrębie granic administracyjnych miast (…). Przyjęcie planu ogólnego na przykład dla Warszawy nie determinuje tego, jaki plan zostanie zatwierdzony tuż za granicami miasta i jak zostaną tam zaplanowane możliwości zabudowy" – dodał Parzusiński.
Liderzy drożyzny: Warszawa, Kraków i Gdańsk
Eksperci zaznaczyli, że stolice województw są zdecydowanie droższe od średniej dla całego województwa.
Najdroższe rynki to nadal trzy największe aglomeracje: Warszawa (893 zł/m kw.), Kraków (600 zł/m kw.) i Trójmiasto reprezentowane przez Gdańsk (484 zł/m kw.). To te rynki wykazują największy wzrost – Gdańsk +24 proc., Kraków +20 proc. rok do roku. Średnia cena w 16 stolicach województw wzrosła do 372 zł/m kw. przy wzroście +6,8 proc. rdr.
Różnice dotyczą także wielkości działek.
"Działki o określonej wielkości cechują się wzrostami cen nawet rzędu kilkudziesięciu procent w ciągu roku. Wobec takich wzrostów cen trudno oczekiwać, aby w przyszłości mieszkania wprowadzane do sprzedaży w tych największych miastach wojewódzkich były tańsze" – podsumowała Kuniewicz. (PAP Biznes)
doa/ ana/