Łódzki sektor nieruchomości nie zamierza iść za przykładem trendów zauważalnych w innych, największych polskich aglomeracjach. Osoby rozglądające się za własnym lokum mogą oczekiwać tam najniższych kwot w ogłoszeniach, jak również w aktach notarialnych, a osoby chcące wydzierżawić mieszkanie – najmniejszych opłat.
Łódź – przynajmniej bazując na danych Narodowego Banku Polskiego – wciąż pozostaje jednym z zaledwie paru miast wojewódzkich, w których średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym nie przekroczyła 10 tys. zł/mkw. Jedynie Zielona Góra leży poniżej tego umownego progu, o którym już dawno zapomnieli poszukujący własnego lokum w innych dużych polskich miastach: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku czy Poznaniu.
W ciągu minionego roku, przeciętna suma figurowana w aktach notarialnych zmniejszyła się o 2,9%. Stolica województwa łódzkiego jest również miastem, w którym ceny nowych mieszkań w najmniejszym stopniu odczuły skutki „Bezpiecznego kredytu 2%”. W perspektywie dwuletniej, w IV kwartale 2025 r. za nowe mieszkania płacono średnio o 5,5% więcej. Za to w odniesieniu do IV kwartału 2022 r., czyli przy pełnym uwzględnieniu wzrostu popytu i w konsekwencji cen w 2023 r., średnia cena transakcyjna powiększyła się o 13,9%.
|
Średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym – IV kw. 2025 |
|||
|---|---|---|---|
|
Miasto |
Średnia cena [w zł/mkw.] |
Zmiana k/k [w proc.] |
Zmiana r/r [w proc.] |
|
Białystok |
10 582 |
+5,2 |
+3,4 |
|
Bydgoszcz |
10 428 |
+2,0 |
+8,7 |
|
Gdańsk |
14 379 |
+1,3 |
+9,4 |
|
Gdynia |
13 893 |
+2,8 |
+11,9 |
|
Katowice |
11 854 |
-0,9 |
-0,7 |
|
Kielce |
10 114 |
+3,7 |
-1,7 |
|
Kraków |
15 588 |
-0,3 |
+0,9 |
|
Lublin |
11 123 |
+2,8 |
+1,2 |
|
Łódź |
9 708 |
-1,3 |
-2,9 |
|
Olsztyn |
10 382 |
+1,3 |
+8,9 |
|
Opole |
10 773 |
-7,5 |
+4,1 |
|
Poznań |
12 435 |
-0,7 |
-2,7 |
|
Rzeszów |
10 028 |
-5,2 |
-6,8 |
|
Szczecin |
11 726 |
-0,2 |
-1,6 |
|
Warszawa |
16 583 |
+1,8 |
+0,2 |
|
Wrocław |
14 062 |
-3,2 |
-0,6 |
|
Zielona Góra |
8 985 |
-4,2 |
+2,9 |
|
Źródło: Narodowy Bank Polski |
|||
Jedynie w Szczecinie zanotowano przyrost mniejszy niż 20%. Dla porównania, w Warszawie i Krakowie w ciągu trzech ostatnich lat nowe mieszkania podrożały średnio o około 29%, a we Wrocławiu i Gdańsku o około 34%.
Kwoty uiszczane za mieszkania wyróżniają się w Łodzi również w przypadku lokali z rynku wtórnego, za które w ostatnim kwartale minionego roku płacono przeciętnie 8038 zł/mkw – ponad dwukrotnie mniej niż w Warszawie. Tylko w Bydgoszczy odnotowano niższą cenę.
Kawalerki po raz pierwszy powyżej 10 tys. zł/mkw.
Dane Bankier.pl, udostępnione przez Cenatorium, obrazują, jak prezentują się średnie kwoty płacone za poszczególne metraże. W III kwartale 2025 r., dzięki wzrostowi o 5% r/r, po raz pierwszy w historii średnia cena transakcyjna odnotowywana w przypadku kawalerek (do 35 mkw.) przekroczyła 10 tys. zł/mkw.
Ostatnim z grona sześciu największych miast w Polsce, w którym miało to miejsce przed Łodzią, był Poznań (IV kwartał 2023 r.). Dla porównania, w Warszawie i Gdańsku bariera 10 tys. zł/mkw. na rynku kawalerek została pokonana w I kwartale 2020 r.
Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Łodzi [w zł/mkw.]
Infogram
Łódź podąża w przeciwnym kierunku także pod względem rozbieżności pomiędzy kwotami rzeczywiście płaconymi za mieszkania z drugiej ręki a kwotami, których oczekują sprzedający. Jak wynika z danych Narodowego Banku Polskiego, pomimo iż IV kwartał 2025 r. przyniósł wyhamowanie tego trendu, to na przestrzeni roku różnica między średnią ceną transakcyjną a ofertową na rynku wtórnym powiększyła się o 6,1 pp., osiągając 14%.
W pozostałych dużych miastach w Polsce nastąpił spadek tego wskaźnika: w Krakowie i Wrocławiu o około 2%, w Warszawie o 2,6%, w Gdańsku o 4%, a w Poznaniu o 6,6%.
W Łodzi najłatwiej o mieszkanie
Znacznie niższe ceny mieszkań znajdują swoje odzwierciedlenie również w czasie potrzebnym na oszczędzenie na własne lokum. Biorąc pod uwagę wspomniane dane Cenatorium i Głównego Urzędu Statystycznego o przeciętnym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw w grudniu 2025 r., przeciętna cena transakcyjna 50-metrowego mieszkania w Łodzi odpowiadała 72 średnim miesięcznym pensjom netto.
Na zbliżonym poziomie plasował się jedynie Poznań (73). Dla porównania, w Krakowie wskaźnik ten wyniósł 79, we Wrocławiu 84, w Gdańsku 85, a w Warszawie 92.
Co jednak, jeśli przeciętne wynagrodzenie notowane w Warszawie zestawić ze średnimi cenami transakcyjnymi w Łodzi? Jest to sytuacja hipotetyczna, jednak w dobie pracy zdalnej, a nawet hybrydowej, łatwo ją sobie wyobrazić. Zgodnie z przyjętymi założeniami, na zakup 50-metrowego mieszkania potrzeba by „jedynie” 40 wypłat.
Nadpodaż już nie zagraża?
O ile jednak dwa lata temu i rok temu o odmiennej drodze Łodzi można było mówić w kontekście rekordowej liczby mieszkań na sprzedaż i ryzyka nadpodaży, o tyle ostatnie miesiące przyniosły wyraźny spadek liczby ofert.
Zgodnie z informacjami serwisu nieruchy.pro, obecnie w Łodzi dostępnych jest około 8,3 tys. ogłoszeń sprzedaży mieszkań – o 37% mniej niż rok temu, gdy odnotowano szczyt przekraczający 13 tys. ogłoszeń.
Niemniej jednak wciąż jest ich więcej, zarówno w stosunku do marca 2024 r., czyli okresu tuż po erze „Bezpiecznego kredytu 2%” (+5%), jak i w ujęciu trzy- i czteroletnim – odpowiednio o 27 i 19%.
Ceny najmu rosną, lecz nie przerażają
Jeszcze większe różnice występują na rynku najmu. Ceny obserwowane w Łodzi są nie tylko niższe niż w pozostałych sześciu największych miastach w Polsce, ale również w porównaniu z o wiele mniejszymi ośrodkami.
|
Średnie ceny ofertowe najmu w wybranych miastach – styczeń 2026 |
|||
|---|---|---|---|
|
Miasto |
Do 40 mkw. |
40-59 mkw. |
60-89 mkw. |
|
Białystok |
1731 |
2076 |
2515 |
|
Bielsko-Biała |
1826 |
2272 |
2667 |
|
Bytom |
1359 |
1624 |
1872 |
|
Chorzów |
1505 |
1875 |
2311 |
|
Częstochowa |
1535 |
1924 |
2732 |
|
Dąbrowa Górnicza |
1581 |
2108 |
3076 |
|
Elbląg |
1867 |
2070 |
2593 |
|
Gdańsk |
2476 |
3125 |
4333 |
|
Gdynia |
2186 |
2869 |
4143 |
|
Gliwice |
1825 |
2226 |
2600 |
|
Gorzów Wlkp. |
1747 |
2015 |
2279 |
|
Kalisz |
1719 |
2119 |
2816 |
|
Katowice |
1820 |
2376 |
3125 |
|
Kielce |
1790 |
2078 |
2423 |
|
Koszalin |
1703 |
2103 |
2464 |
|
Kraków |
2437 |
3082 |
4217 |
|
Legnica |
1785 |
2287 |
2750 |
|
Lublin |
2201 |
2578 |
3083 |
|
Łódź |
1793 |
2300 |
3076 |
|
Olsztyn |
2125 |
2346 |
2934 |
|
Opole |
1961 |
2477 |
2909 |
|
Płock |
2198 |
2678 |
3125 |
|
Poznań |
2090 |
2636 |
3430 |
|
Radom |
1686 |
2185 |
2745 |
|
Ruda Śląska |
1394 |
1603 |
2586 |
|
Rybnik |
1418 |
1787 |
2424 |
|
Rzeszów |
2118 |
2341 |
3408 |
|
Sosnowiec |
1621 |
1917 |
2036 |
|
Szczecin |
2212 |
2742 |
3821 |
|
Tarnów |
1543 |
1946 |
2372 |
|
Toruń |
1759 |
2072 |
2818 |
|
Tychy |
2043 |
2261 |
2759 |
|
Warszawa |
2984 |
3895 |
6049 |
|
Włocławek |
1392 |
1814 |
2236 |
|
Wrocław |
2402 |
2990 |
3944 |
|
Zabrze |
1503 |
1794 |
2478 |
|
Zielona Góra |
1948 |
2434 |
2782 |
|
Źródło: Otodom Analytics |
|||
Według danych Otodom Analytics, w styczniu 2026 r. osoby wynajmujące kawalerki w Łodzi oczekiwały średnio nadal mniej niż 1800 zł miesięcznie. Wyższe opłaty notowano w osiemnastu miastach, w tym w kilku dawnych miastach wojewódzkich oraz w takich, które nigdy nimi nie były: Bielsko-Białej, Elblągu, Gliwicach czy Tychach.
O ile w Łodzi na próżno szukać metraży, które potaniały w ciągu minionego roku, a w relacji dwuletniej odnotowano tam jedne z największych wzrostów opłat figurowanych w ogłoszeniach najmu, o tyle zupełnie inaczej prezentują się koszty najmu, jeśli cofniemy się o trzy lata. W porównaniu ze styczniem 2023 r. za kawalerki na wynajem płacono średnio o 1,2% mniej, a za mieszkania o powierzchni co najmniej 60 mkw. o 3,6% mniej.
Najwyższa stopa zwrotu, choć bywało lepiej
Pomimo niskich i nadal wyróżniających się cen, w Łodzi można liczyć na najwyższą stopę zwrotu z najmu spośród siedmiu największych rynków nieruchomości w Polsce.
Średnio 6,32% w skali roku – tyle, według danych Otodom Analytics, w styczniu 2026 r. wynosiła roczna stopa zwrotu z inwestycji w kawalerkę (do 40 mkw.) na wynajem w Łodzi. Należy dodać, że bez uwzględniania kosztów remontu, utrzymania mieszkania oraz podatków.
Dla porównania, w Warszawie było to 5,68%, a we Wrocławiu, który jest pod względem liczby mieszkańców niemal identyczny, 5,53%.
I choć nieznacznie (+0,03 pp. r/r) więcej niż rok wcześniej, to zdecydowanie mniej niż pod koniec 2022 r., kiedy to ze względu na boom na rynku najmu i ceny mieszkań, które nie zostały jeszcze skażone „Bezpiecznym kredytem 2%”, odnotowano blisko 8% w skali roku.
W Łodzi, przynajmniej średnio, najszybciej zwracają się także inwestycje w nieco większe mieszkania na wynajem. W przypadku najpopularniejszych lokali o powierzchni od 40 do 59 mkw. roczna stopa zwrotu w maju wyniosła 5,94% (+0,16 pp. r/r).
Łódź traci mieszkańców
Wszystkie te dane należy na koniec zestawić z innymi statystykami – dotyczącymi liczby ludności. O ile – jak podaje Główny Urząd Statystyczny – w ostatnich latach wzrosła liczba mieszkańców w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu, a w Gdańsku i Poznaniu utrzymała się na stałym poziomie, o tyle w Łodzi obserwowano odpływ mieszkańców.
Jeszcze w 2015 r. w Łodzi mieszkało 700 tys. osób. Pod koniec 2025 r. już niecałe 643 tys.