Będzie uruchomiona centralna baza cen transakcyjnych mieszkań. Obecnie rynek bazuje na ofertowych, a analitycy pokazują mechanizm pompowania cen poprzez wrzucanie ofert z zawyżonymi oczekiwaniami, które podbijają statystyki. Rządowy portal pomoże ograniczyć to zjawisko i pokaże ile naprawdę kosztują mieszkania. Wpis do wykazu prac rządu potwierdza wcześniejsze informacje Interii.
/123RF/PICSEL
W opublikowanym w piątek wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów jest zapowiedź projektu ustawy wprowadzającej „kredyt na start”, czyli obiecany „kredyt 0 proc.”, ale mają tam być także przepisy pozwalające uruchomić centralną bazę danych, w której gromadzone będą bieżące informacje o liczbie transakcji i cenach transakcyjnych na rynku mieszkaniowym.
„Baza danych byłaby uzupełnieniem rozwiązań przewidujących wsparcie kredytobiorców w nabywaniu własnego mieszkania, umożliwiając porównywanie ofert rynkowych z realnymi cenami transakcyjnymi na danym rynku lokalnym” – napisano w opublikowanym w piątek wykazie prac RM. Rząd tym samym potwierdza złożoną wcześniej deklarację w tej sprawie, w odpowiedzi na pytanie Interii. To pomoże ucywilizować rynek mieszkaniowy, który dziś w dużej mierze „kręci się” w oparciu o niemiarodajne ceny ofertowe.
Reklama
Tak się sztucznie pompuje ceny mieszkań
Analitycy pokazują, jak działa taki mechanizm.
– Mamy rozdźwięk między cenami ofertowymi a transakcyjnymi. Te pierwsze są bardzo aktywnie śledzone przez media i serwisy społecznościowe, bo są dostępne od ręki, ale pokazują ceny, jakich życzą sobie sprzedający, a nie takie, po których są w stanie sprzedać mieszkanie. Natomiast oficjalne dane o cenach transakcyjnych są opóźnione o 3-6 miesięcy. Dlatego, zwłaszcza w sytuacji gdy rynek jest rozgrzany, ceny ofertowe, trafiając do obiegu publicznego często są efektem pompowania i wypuszczania balonika próbnego, gdzie sprzedający słysząc opinie, że rośnie popyt, bo np. pojawił się program mieszkaniowy, radykalnie podnosi cenę do poziomu, który wydaje się irracjonalny, ale chce sprawdzić czy na tak gorącym rynku to mieszkanie sprzeda się – tłumaczy w rozmowie z Interią Biznes Jan Dziekoński, analityk rynku mieszkaniowego, założyciel FLTR.
– W efekcie taka oferta trafia do statystyk, a bardzo drogie mieszkania podbijają średnią. Wprawdzie dane pokazują później, że ceny transakcyjne nie rosną tak mocno jak ofertowe, ale wzrost cen ofertowych natychmiast trafia do mediów i w efekcie kolejni sprzedający dorzucają natychmiast do wystawionej ceny kolejne 15 -20 proc. – wskazuje ekspert.
Jak dodaje, to widać na konkretnych przykładach, bo są portale, które śledzą historie ofert. – Mogę podać pierwszą z brzegu ofertę, która pokazuje, że 10 miesięcy temu mieszkanie było wystawione po 20 tys. zł za metr kwadratowy, a obecnie jest wystawione 40 proc. drożej. Nie da się tego wzrostu oczekiwanej ceny uzasadnić żadnym obiektywnym czynnikiem, bo akurat ta oferta nie łapała się na „kredyt 2 proc.” – wyjaśnia.
To pokazuje, jak nakręcają się oczekiwanie rynkowe. – Dana oferta sprzedaży mieszkania zawyża ceny, ale ludzie nie widzą, że ono jest od blisko roku niesprzedane i cały czas wisi w ogłoszeniu. Często ta cena jest później mocno obniżona. Mam też inny przykład mieszkania w kamienicy, które pół roku temu zostało wystawione po 40 tys. zł za metr, ale wciąż nie zostało sprzedane, a po kilku miesiącach jego cena została obniżona aż o 25 proc., bo właściciel nie jest w stanie znaleźć kupca – mówi Dziekoński.
Baza cen transakcyjnych pokaże rzeczywistą sytuację, a nie zawyżone ceny
Jak widać, bazowanie na cenach ofertowych, gdy na bieżąco nie mamy aktualnych cen transakcyjnych, często prowadzi do wyciągania nieprawdziwych wniosków, wprowadzających w błąd co do rzeczywistej sytuacji na rynku i nakręca oczekiwania rynkowe. – Dlatego ciągle czekamy na oficjalny portal z cenami transakcyjnymi, który ma je pokazywać na bieżąco – twierdzi ekspert. Jak dodaje, na razie warto sprawdzać sytuację na portalach, które śledzą całą historię danej oferty, czyli także to, czy cena od wystawienia była zmieniana.
Rozwiń
– Ich analiza pokazuje też, że w 2022 roku była przewaga ogłoszeń, w których cena była obcinana, bo po pierwszej oferowanej nie dało się sprzedać mieszkania, a w 2023 roku sytuacja się odwróciła i więcej mieszkań miało podnoszoną cenę. W 2024 roku więcej jest ofert, gdzie cena jest obniżana po pewnym czasie od wystawienia – mówi analityk.
Z informacji opublikowanej na stronie KPRM wynika, że przepisy powołujące bazę o liczbie i cenach transakcyjnych mają się znaleźć w ustawie wprowadzającej „kredyt na start.” I jak zaznaczają projektodawcy, pozwoliłaby również na prowadzenie analiz dotyczących np. wpływu proponowanych instrumentów wsparcia kredytobiorców na rynek mieszkaniowy. Ma być zbudowana w oparciu o system, który zaczął być przygotowywany przez poprzedni rząd, ale wówczas zabrano się za to późno, przed wyborami i nie uchwalono na czas odpowiednich przepisów.
Już miesiąc temu Ministerstwo Rozwoju i Technologii pytane przez Interię Biznes zadeklarowało, że prowadzi prace nad instrumentem służącym do monitoringu rynku mieszkaniowego, a doświadczenia z wcześniej wykonanych prac będą wykorzystane.
„Proponuje się, aby baza danych była prowadzona przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, który już obecnie zarządza Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym i prowadzi dla tego celu ewidencję gromadzącą część danych, które docelowo będą upowszechniane w nowej bazie i dostępne m.in. dla potencjalnych kredytobiorców. Pozyskiwane z różnych źródeł dane z rynku pierwotnego zostaną uzupełnione o dane z rynku wtórnego, które obecnie są gromadzone przez Krajową Administrację Skarbową” – zapowiada komunikat dotyczący wykazu zaplanowanych prac legislacyjnych.
Monika Krześniak-Sajewicz
Odtwarzacz wideo wymaga uruchomienia obsługi JavaScript w przeglądarce. Polsat News
