Na dalszą stabilizację cen nieruchomości w II kw. 2026 r. wskazuje najnowszy odczyt indeksu tworzonego przez Cenatorium. Według ekspertów z branży, jest to jednak stabilizacja pozorna, napędzana obniżkami cen nieruchomości zlokalizowanych poza centrami największych aglomeracji. Wniosek jest jednak prosty: nabywając nieruchomość, zawsze negocjuj cenę.
W kwietniu 2026 r. odczyt indeksu obrazującego sytuację na rynku nieruchomości w Polsce, który tworzony jest dla Bankier.pl przez Cenatorium, wyniósł 119,02 pkt, co oznacza wzrost o 0,2 pkt w porównaniu do poprzedniego miesiąca i o 3,01 pkt w stosunku do kwietnia 2025 r. W przypadku indeksu obliczanego dla największych rynków, z wyłączeniem Warszawy (obejmującego Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań i Łódź), odnotowano 133,73 pkt (+0,27 pkt m/m i +3,75 pkt r/r).
Kredyty refinansowane napędzają rynek hipoteczny
W kwietniu nastąpiła kontynuacja obserwowanego w marcu dynamicznego wzrostu akcji kredytowej w segmencie hipotecznym. Zgodnie z danymi Biura Informacji Kredytowej, w kwietniu udzielono 29,1 tys. kredytów mieszkaniowych, co oznacza wzrost o 56,5 proc. (czyli o 9,6 tys. nominalnie) w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku.
Już nawet jedna trzecia kredytów mieszkaniowych widniejących w statystykach BIK to jednak kredyty refinansowane, czyli przenoszone do innych instytucji finansowych. Mimo to, tegoroczny kwiecień okazał się lepszy od ubiegłorocznego.
Bankier.pl na podstawie danych Cenatorium
– Zmiana strategii zarządzania zobowiązaniami świadczy o rosnącej świadomości finansowej kredytobiorców, którzy aktywnie poszukują sposobów na optymalizację kosztów obsługi obecnych długów. W strukturze zakupów – zauważa Małgorzata Wełnowska, specjalistka ds. wycen i analiz nieruchomości.
Co więcej, kredyty hipoteczne nigdy wcześniej nie były spłacane tak terminowo i efektywnie. Jak niedawno pisał Michał Kisiel, analityk Bankier.pl, wskaźnik kredytów zagrożonych wśród hipotek denominowanych w złotych spadł do poziomu 1,11 proc. Upraszczając złożoność klasyfikacji kredytów, można stwierdzić, że z każdych pożyczonych przez banki 100 tys. zł, zaledwie 1110 zł trafia do kategorii „poważny problem ze spłatą”. Dokładnie trzy lata temu wskaźnik ten był ponad dwukrotnie wyższy.
Stabilne w ostatnich miesiącach indeksy sugerują utrzymanie się stabilnych stawek także w II kw. 2026 r. Przypomnijmy, że pierwsze trzy miesiące bieżącego roku przyniosły ponowne uspokojenie cen i lokalne spadki. W aktach notarialnych odnotowywano spadek cen zwłaszcza w segmencie mniejszych nieruchomości. Jak zauważa Małgorzata Wełnowska, niezmiennym liderem pozostają nieruchomości średniej wielkości, dwu- i trzypokojowe, co znajduje odzwierciedlenie w ich stale rosnących cenach. Tam jednak, gdzie spadków cen nie zaobserwowano, pocieszeniem dla kupujących mogło być wyraźne spowolnienie niedawnych wzrostów.
Spadki cen na niektórych rynkach będą kontynuowane
Jak jednak zauważa Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, obserwowana stabilizacja na rynku nieruchomości ma charakter pozorny.
– W rzeczywistości obserwujemy coraz silniejszą segmentację rynku i przejście z fazy wzrostowej do fazy selektywnej równowagi. Rynek nie rozwija się już według jednego, wspólnego trendu cenowego, lecz dzieli się na lokalizacje i segmenty o diametralnie odmiennej dynamice. W segmencie mieszkaniowym podstawowym czynnikiem kształtującym sytuację pozostaje ograniczona dostępność finansowania oraz wysokie koszty kredytu, co w naturalny sposób ogranicza część popytu. Jednocześnie strukturalny deficyt mieszkań w dużych miastach nadal podtrzymuje zainteresowanie zakupami, szczególnie w dobrze zlokalizowanych i wysokiej jakości inwestycjach. W rezultacie obserwujemy stabilizację cen w segmentach premium i w centralnych lokalizacjach, przy jednoczesnej większej presji negocjacyjnej na obrzeżach miast oraz w projektach o niższym standardzie – komentuje Błeszyński.
Większa przewidywalność panuje na rynku najmu, na którym obserwujemy stabilne stawki od trzech lat, nie zapominając jednak, że po gwałtownym wzroście cen wiosną 2022 r. stawki czynszów utrzymują się na rekordowych poziomach.
Ogłoszenia nie zawsze przekładają się na transakcje
Trzeba jednak pamiętać, że ceny nieruchomości ujmowane w aktach notarialnych są obniżane odważniej niż stawki widniejące w ogłoszeniach. Przypomnijmy, że w największych miastach różnice między średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi w I kw. 2026 r. wahały się od niespełna 9 proc. w Katowicach do ponad 17 proc. w Gdańsku.
Wzrosty wycen nieruchomości widoczne są także w najnowszych danych Cenatorium. W kwietniu oczekiwania deweloperów wzrosły w ujęciu miesięcznym w Krakowie, Gdańsku, Gdyni i Łodzi – średnio o 1 proc. m/m, na co wpływ miała jednak pula nowych nieruchomości, które pojawiły się w ofercie deweloperów.
Po marcowych wzrostach, w Warszawie nastąpiła korekta (-1,4 proc. m/m). Jednocześnie, wycena nieruchomości z rynku wtórnego wzrosła o blisko 2 proc. m/m. Przełożyło się to na odczyt indeksu wyższy o 0,29 pkt m/m. W kwietniu odnotowano 131,27 pkt. W ujęciu rocznym, to właśnie w stolicy odczyt indeksu wzrósł najmocniej – o 4,41 pkt.
– Średnia cena metra kwadratowego dla rynku pierwotnego przekracza 17 tys. zł, a dla rynku wtórnego 18 tys. zł. Dużym zainteresowaniem ze strony potencjalnych nabywców cieszą się dzielnice południowe, takie jak Mokotów, Ursynów oraz Praga-Południe – mówi Małgorzata Wełnowska. – Wynika to z dynamicznego rozwoju tych obszarów, ich dobrej lokalizacji oraz rozwiniętej sieci komunikacyjnej – dodaje.
W ujęciu rocznym przeciętne oczekiwania deweloperów w stolicy pozostają jednak stabilne. Średnia wycena kawalerek (do 40 mkw.) jest niemal identyczna jak przed rokiem. Większe lokale, o powierzchni 40-50 mkw., podrożały w ogłoszeniach średnio o 1,1 proc. Z wyraźniejszym wzrostem mamy do czynienia w przypadku nieruchomości o powierzchni od 60 do 89 mkw., które wyceniane są o blisko 5 proc. drożej niż przed rokiem.
– Jest to konsekwencja rosnących kosztów nowej podaży, ponieważ budowa osiedli staje się coraz droższa. Oprócz drożejących gruntów i materiałów budowlanych, w tym roku mamy obowiązek uwzględniania miejsc doraźnego schronienia w nowych inwestycjach oraz zaostrzone normy akustyczne – wyjaśnia Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego w Otodom.
Nie podpisuj, negocjuj
Jak podkreśla, niezależnie od wysokości cen ofertowych, kupujący powinni negocjować stawki. Zgodnie z danymi Metrohouse i Credipass, choć I kw. 2026 r. przyniósł spadek przeciętnych możliwości negocjacyjnych, to w Warszawie, Gdańsku i Łodzi wciąż przekraczają one 2,5 proc., co przy obecnych stawkach może oznaczać oszczędność ponad 20 tys. zł.
Warto również zwrócić uwagę na fakt, że cena ofertowa ulega zmianie w trakcie trwania ekspozycji ogłoszenia. W I kw. 2026 r. różnice między pierwszymi a ostatecznymi stawkami widniejącymi w ogłoszeniach wahały się od 2,2 proc. w Krakowie, przez 5 proc. w Warszawie, do 5,4 proc. w Łodzi.
W pierwszych miesiącach 2026 r. sprzedający wyraźniej niż pod koniec 2025 r. nie trafiali z cenami podczas wystawiania ogłoszeń o sprzedaży. Przeciętne różnice pomiędzy pierwszymi a ostatecznymi cenami ofertowymi wahały się od 2,2 proc. w Krakowie, przez 5 proc. w Warszawie, do 5,4 proc. w Łodzi.