Jeden z dwóch młodych Polaków wskazuje brak odpowiedniego lokum jako główną przeszkodę w założeniu rodziny – wynika z raportu „Mieszkalnictwo a dzietność”. Z drugiej strony, spadająca dzietność w przyszłości może skutkować mniejszym zapotrzebowaniem na nieruchomości lub potrzebą adaptacji istniejących zasobów dla starzejącego się społeczeństwa. Podczas konferencji Tabelaofert Talks, specjaliści z rynku nieruchomości analizowali, jak zmiany demograficzne wpływają na liczbę wymaganych lokali, a także na ich standard, lokalizację i dostępność.
– Dzisiejsze młode pokolenie ma trudności z decyzją o opuszczeniu domu rodzinnego, unika podejmowania ryzyka czy wyzwań, które były typowe dla pokoleń dorastających np. w latach 90. – zauważa w rozmowie z agencją Newseria Tomasz Lewandowski, podsekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii. – Zamiast frustrować się tą sytuacją, należy tworzyć odpowiednie mechanizmy.
„Diagnoza Młodzieży 2026”, opracowana na zlecenie Ministerstwa Edukacji Narodowej, pokazuje, że więcej niż połowa osób w wieku 25-34 lat nadal mieszka ze swoimi rodzicami. Zjawisko „gniazdownictwa” nie wynika z braku ambicji, lecz jest pragmatyczną odpowiedzią na wysokie koszty lokali i niepewność zarobków. Niestabilność ekonomiczna i mieszkaniowa prowadzi do odwlekania ważnych decyzji życiowych – 48 proc. osób poniżej 29. roku życia odkłada plany rodzicielskie z powodu kwestii mieszkaniowych. Niska dostępność nieruchomości i wysokie koszty utrzymania stanowią obecnie kluczowe przeszkody w osiągnięciu ekonomicznej samodzielności przez młode pokolenie.
– Zawsze ostrzegam przed twierdzeniem, że gdy dostępnych mieszkań będzie bardzo wiele, to uda nam się rozwiązać problem demograficzny. To jest kwestia niezwykle skomplikowana, ale nieruchomości odgrywają w niej istotną rolę – stwierdza Tomasz Lewandowski.
– Konieczne jest tworzenie odpowiednich instrumentów, takich jak zwiększenie podaży mieszkań z dostępnym czynszem, przeznaczonych pod wynajem dla młodych ludzi, którzy byliby w stanie zapłacić 1 lub 1,2 tysiąca złotych miesięcznie za nowoczesne, energooszczędne 50-metrowe mieszkanie z miejscem parkingowym. Obecnie takiej oferty nie ma, ponieważ brakuje mieszkań społecznych.
W 2026 roku rząd planuje przeznaczyć 6,7 miliarda złotych z budżetu państwa na inwestycje mieszkaniowe. Znaczna część tych środków – 4,02 miliarda złotych – zostanie przekazana za pośrednictwem Funduszu Dopłat w BGK na wsparcie budownictwa komunalnego i społecznego. Jednocześnie Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad projektem ustawy, który ma stanowić kluczowy element rządowej strategii mieszkaniowej. Przepisy przewidują budowę 250 tysięcy mieszkań społecznych przez SIM-y, TBS-y i spółdzielnie mieszkaniowe oraz remont 128 tysięcy mieszkań komunalnych w ciągu dekady.
Z badań „Mieszkalnictwo a dzietność”, przeprowadzonych przez Szkołę Główną Handlową w Warszawie i portal Tabelaofert, wynika, że dla młodych Polaków posiadanie własnego lokum jest ważne. Niemal trzy czwarte badanych uważa, że posiadanie własnego „M” zwiększa chęć posiadania dziecka. Ponad połowa ankietowanych deklaruje, że jest to podstawowy warunek do rozważania założenia rodziny i osiągnięcia stabilizacji życiowej.
– Młodzi ludzie pragną niezależności mieszkaniowej, co wielokrotnie potwierdzają nasze badania. Oczywiście, istnieje więcej czynników wpływających na decyzje o posiadaniu potomstwa. Należą do nich stabilizacja finansowa, poczucie bezpieczeństwa w związku, sytuacja zawodowa czy możliwość powrotu do aktywności zawodowej. W obecnej sytuacji lokal stanowi fundament – ocenia dr Izabela Rudzka ze Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie.
Raport „Potrzeby i aspiracje mieszkaniowe Polaków”, oparty na badaniach IBRiS oraz wieloletnich analizach rynku nieruchomości SGH, wskazuje, że największymi przeszkodami w dostępie do lokali są wysokie ceny zakupu (77 proc.) i wysokie koszty najmu (43 proc.). Respondenci zwracają również uwagę na niewystarczającą liczbę mieszkań komunalnych i TBS (19 proc.) oraz nowych inwestycji (16 proc.).
„Diagnoza Młodzieży 2026” podaje, że w większych miastach miesięczny koszt najmu i opłat pochłania od 35 do 55 proc. dochodu rozporządzalnego młodych dorosłych, a w Warszawie jest to około 70 proc. mediany ich zarobków netto. Co czwarty badany oczekuje od państwa poprawy dostępności lokali i polityki mieszkaniowej ułatwiającej wejście w dorosłość. Obecnie jest to dla młodych ważniejsze oczekiwanie niż rynek pracy czy wsparcie finansowe.
– Jeśli mówimy o polityce wspierającej dzietność, musimy brać pod uwagę perspektywę regionalną i lokalizację, w której ludzie chcą zamieszkać, uwzględniając ich potencjał finansowy i zawodowy – podkreśla dr Izabela Rudzka.
Zdaniem ekspertów, związek między rynkiem nieruchomości a demografią należy rozpatrywać również w odwrotnym kierunku – spadek liczby urodzeń w przyszłości spowoduje zmniejszenie popytu na lokale mieszkalne.
– Przyszłość rynku nieruchomości kształtujemy sami. Branża musi się zmierzyć z perspektywą zmniejszającej się liczby nowych klientów, którzy jednocześnie będą coraz bardziej wymagający. Aby rynek nieruchomości mógł się rozwijać, branża musi przede wszystkim budować taniej. Na rynku wtórnym istnieje duża liczba mieszkań, i choć część z nich nie nadaje się do godnego zamieszkania, to stanowią one konkurencję dla deweloperów, ponieważ zostały zbudowane w okresie niższych kosztów – akcentuje Robert Chojnacki, wiceprezes i założyciel portalu Tabelaofert.
Według danych GUS, na 100 dzieci przypada 148 seniorów (w poprzednim roku było to 141). Różnica między tymi grupami wynosi 2,6 miliona na niekorzyść najmłodszych i powiększa się z roku na rok. W 2025 roku liczba osób w wieku 65 lat i więcej przekroczyła 7,9 miliona. Te zmiany również powinny zostać uwzględnione w krajowej polityce mieszkaniowej.
– Teoretycznie w Polsce mamy nadwyżkę 600 tysięcy mieszkań, ale jest to nadwyżka pozorna. Istnieje ponad 4,5 miliona mieszkań w budynkach wielopiętrowych bez windy, które są całkowicie nieprzystosowane do aktualnej populacji Polski. Wkrótce średnia wieku naszego społeczeństwa wyniesie 51 lat. Jesteśmy 20. gospodarką świata, a posiadamy mieszkania, w których osoby nie opuszczają ich przez miesiące, a nawet lata, ze względu na brak windy. Tak nie może być – podkreśla Robert Chojnacki.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Projekt ten zakłada m.in. obowiązek instalacji wind w nowych budynkach wielorodzinnych oraz określa minimalną liczbę mieszkań bezprogowych o odpowiedniej szerokości drzwi i z dostępem do części wspólnych budynku.
– Coraz powszechniejsze będzie projektowanie uniwersalne, czyli takie, które w przyszłości, za 10-20 lat, pozwoli na łatwe i niedrogie przeprojektowanie i dostosowanie mieszkania do potrzeb osób z różnymi ograniczeniami ruchowymi – mówi Tomasz Lewandowski.
Według szacunków GUS, liczba osób w wieku 65+ będzie nadal rosła, a do 2060 roku seniorzy mogą stanowić niemal 30 proc. społeczeństwa.
– Deweloperzy mieszkaniowi w swoich strategiach rozwoju już uwzględniają zmieniającą się demografię Polski i jej strukturę wiekową. Powstają pierwsze projekty dedykowane seniorom, a praktycznie zaprzestano budowy mieszkań pozbawionych wind – dodaje Robert Chojnacki. – Demografia stwarza nie tylko ogromne wyzwania, ale także szansę dla branży deweloperskiej na budowę mieszkań odpowiadających aspiracjom Polaków. Przez ostatnie 25 lat prywatni inwestorzy i deweloperzy zbudowali Polskę, którą dziś znamy. Mamy nadzieję, że w ciągu kolejnych 25 lat również będą powstawać nieruchomości dopasowane do oczekiwań Polaków.