Najtańsze i najdroższe lokale są nabywane głównie za środki własne, natomiast pomiędzy tymi skrajnościami dominują nabywcy korzystający przede wszystkim z finansowania hipotecznego – i oni właśnie stanowią statystycznie najliczniejszą grupę – poinformował Otodom w komunikacie dla mediów. W pierwszym kwartale 2026 r. liczba przyznanych kredytów osiągnie ok. 70 tys., a ich wartość ok. 31 mld zł – prognozuje Otodom.
"Rynek nieruchomości nie dzieli się tylko na tanie i drogie lokale. Pomiędzy nimi dostrzegalny jest wyraźny segment mieszkań o umiarkowanych cenach. W sytuacji, gdy najtańsze i najdroższe lokale są nabywane w większości za gotówkę, to 'pośrodku' królują klienci, którzy w głównej mierze finansują zakup poprzez kredyt hipoteczny — i to oni w istocie stanowią statystycznie najliczniejszą grupę" – napisano w komunikacie.
Z badania Otodom, które przeprowadzono wśród użytkowników serwisu, wynika, że w zakresach cenowych do 400 tys. zł większość transakcji jest realizowana za gotówkę. Wraz z podwyższeniem się ceny, wzrasta jednak rola finansowania kredytowego. Już w obszarze 250–400 tys. zł udział hipoteki zbliża się do jednej trzeciej wszystkich transakcji, zaś w segmencie 400–700 tys. zł przekracza 40 proc. Ten przedział cenowy jest najczęściej i najsilniej wspierany kredytem, a zarazem odpowiada za znaczną część popytu.
Powyżej tego pułapu zależność od kredytu zaczyna maleć. Pomimo, że w segmencie cenowym 850 tys.-1 mln zł jego udział nadal jest stosunkowo wysoki, to wraz ze wzrostem ceny za nieruchomość, finansowanie kredytowe systematycznie się obniża – oznajmił cytowany w komunikacie menedżer ds. badań i analiz w Otodom, Paweł Jarząbek.
"W przypadku najkosztowniejszych nieruchomości, powyżej 1,4 mln zł, prawie siedem na dziesięć transakcji jest realizowanych gotówką, a znaczenie kredytu spada do poziomu znikomego. Jest to grupa zamożnych klientów, zainteresowanych lokowaniem kapitału w dobra luksusowe lub pokrywających koszty zakupu nowego, kosztownego mieszkania albo domu z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży innej nieruchomości" – uzupełnił.
W materiale Otodom podano, że aktualnie zjawisko tzw. górki kredytowej jest dodatkowo intensyfikowane przez niespotykany od lat popyt na finansowanie mieszkaniowe. Jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej, w pierwszym kwartale 2026 r. o taki sposób finansowania zawnioskowało 144 tys. osób (+47 proc. rdr i +83 proc. w porównaniu do 2024 r.). Sam marzec 2026 r. przyniósł 63,3 tys. wniosków.
Zaznaczono, że średnia wartość wnioskowanego kredytu ustanowiła rekord, osiągając 506 tys. zł. Według danych BIK w okresie styczeń-luty banki przyznały 44,9 tys. kredytów o łącznej wartości 20,4 mld zł, co stanowi wzrost o 41,8 proc. pod względem ilościowym oraz 53 proc. pod względem wartościowym w relacji rocznej.
Kredyty mieszkaniowe, które są przyznawane w Polsce, finansują zarówno nabycie nieruchomości na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, a także refinansowanie już istniejących kredytów. W styczniu i lutym br. tych ostatnich mogło być około 30 proc. pod względem ilościowym.
(…) Bazując na dynamice zapytań z lutego, można przypuszczać, że w całym pierwszym kwartale 2026 r. ilość przyznanych kredytów wyniesie około 70 tys., a ich wartość około 31 mld zł. Prognozy na drugi kwartał br. są optymistyczne. W związku z tym popyt ze strony grupy klientów kredytowych nie osłabnie w następnych miesiącach 2026 roku – dodano.
Sytuacja klientów jest zróżnicowana w zależności od aglomeracji
"W każdym z siedmiu największych miast w Polsce można wskazać konkretne ryzyka i możliwości, ponieważ rynek nie jest jednolity, a fakt, czy klient wkracza na niego z gotówką, czy z kredytem, umiejscawia go w zupełnie innej pozycji, w zależności od aglomeracji" – powiedział Paweł Jarząbek.
"Istnieją miasta, w których klient z gotówką determinuje warunki, a jego budżet znacząco przewyższa możliwości osób korzystających z kredytu. Do takich lokalizacji należą na przykład Warszawa i Trójmiasto. Z kolei w Poznaniu, Krakowie i Wrocławiu sytuacja jest odwrotna – osoby z kredytem dysponują statystycznie większymi budżetami. W Łodzi i Katowicach panuje względna równowaga, jeśli chodzi o budżety osób, które się kredytują, oraz tych, które są bardziej gotówkowe" – dodał.
Na rynku warszawskim odsetek transakcji gotówkowych (43 proc.) i kredytowych (39 proc.) jest bardzo podobny. Natomiast klienci, kupujący w większości za swoje środki, dysponują średnim budżetem o 138 tys. zł wyższym niż kredytobiorcy (830 tys. do 692 tys. zł).
Wysoki udział finansowania nabycia nieruchomości z własnych środków jest zauważalny także w Trójmieście (52 proc.), przy jednoczesnym niższym odsetku kredytów (32 proc.). Na rynku trójmiejskim obserwujemy budżety klientów gotówkowych wyższe o 67 tys. zł (607 tys. zł do 540 tys. zł).
W Poznaniu, Wrocławiu i Krakowie tzw. górka kredytowa jest wyraźna, jednak osoby zaciągające kredyt, dysponują równym lub nawet większym budżetem niż inwestorzy gotówkowi.
W Poznaniu przeważa zakup z kapitału własnego (54 proc. wszystkich transakcji), aczkolwiek to kredytobiorcy dominują w wyższych segmentach cenowych. Ich średni budżet to 585 tys. zł, czyli o 100 tys. zł więcej niż u kupujących za oszczędności. Podobna sytuacja ma miejsce we Wrocławiu. Z kolei w Krakowie występuje największa równowaga. Udział obu form płatności jest zbliżony (42 proc. gotówka, 38 proc. kredyt), a różnica w średnim budżecie to około 15 tys. zł na korzyść kredytobiorców.
W Łodzi i Katowicach ceny nieruchomości są na tyle niskie, że zaciąganie kredytu jest stosunkowo niewielkie. Przykładowo w Katowicach aż 57 proc. wszystkich nieruchomości kupuje się za gotówkę. Jest to spowodowane bardzo niskimi progami wejścia na rynek, ponieważ średnie budżety całkowite wynoszą tu około 400 tys. zł, zarówno dla gotówki, jak i kredytu.
W Łodzi blisko połowa transakcji na rynku mieszkaniowym jest finansowana z oszczędności (49 proc.). Udział kredytów to tylko 30 proc. transakcji. Budżety łódzkich nabywców kredytowych i gotówkowych są niemalże identyczne i wynoszą 418-428 tys. zł.
"Biorąc pod uwagę fakt, że 45 proc. udzielanych obecnie kredytów jest ukierunkowanych na rynek wtórny, a rywalizacja na nim odbywa się na warunkach dyktowanych przez gotówkę, dla indywidualnych sprzedających nieruchomości z drugiej ręki, klient dysponujący gotówką jest bardziej pewny. Kredyt to zawsze czas i niepewność decyzji bankowej" – powiedział Paweł Jarząbek.
"Dla kredytobiorców, których budżet jest zbliżony do gotówkowiczów, bardziej przychylny może być rynek deweloperski, odpowiadający za 40 proc. kredytów. Deweloperzy mają własne wypracowane procedury i przeważnie chętniej czekają na dopełnienie formalności bankowych" – uzupełnił. (PAP Biznes)
alk/ asa/