Mimo że nadal wykazuje wzrost, tempo indeksu ilustrującego sytuację na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych zdecydowanie zmalało w porównaniu ze styczniem – tak wynika z danych Cenatorium. Pomimo statystycznych zwyżek średnich kwot regulowanych za lokale, w kontekście coraz częstszych zniżek i gratyfikacji proponowanych przez deweloperów, a także rosnącej chęci do rokowań na rynku wtórnym, w rzeczywistości w wielu miejscach można spodziewać się obniżających się stawek.
W lutym 2026 r. wartość indeksu prezentującego sytuację na rynku lokali mieszkalnych w Polsce wyniosła 118,67 pkt – podają dane Cenatorium. Wzrost w odniesieniu miesiąc do miesiąca wyniósł 0,32 pkt. W porównaniu z lutym 2025 r. wartość była o 2,94 pkt większa. W podobnym tempie wzrastał również indeks kalkulowany dla najobszerniejszych rynków, z pominięciem Warszawy, czyli Krakowa, Trójmiasta, Wrocławia, Poznania i Łodzi, który w lutym osiągnął pułap 133,27 pkt (+0,38 pkt m/m i +3,85 pkt r/r).
Jak zaznacza Małgorzata Wełnowska, starszy analityk do spraw rynku nieruchomości w Cenatorium, w pierwszej połowie roku dynamika cen utrzymuje się na niskim poziomie, krążąc wokół wskaźnika inflacji.
Bankier.pl
Podwyżki stawek wpisywanych w ogłoszeniach, aczkolwiek na niezbyt wysokim poziomie, mogą nastąpić dopiero w drugiej części roku.
– Będą one wynikać z narastającego nacisku popytowego oraz możliwych ograniczeń podażowych związanych z reformami planowania przestrzennego – konstatuje Małgorzata Wełnowska.
Poszukujesz obniżających się cen mieszkań? Rozejrzyj się poza centrum
Pomimo że średnie stawki liczone dla całych miast mogą wzrastać, nie musi to oznaczać braku okazji na redukcje cen w konkretnych lokalizacjach.
– Dostrzegamy przesunięcie aktywności deweloperskiej w kierunku projektów o podwyższonym standardzie energetycznym, co jest bezpośrednią reakcją na zaostrzone wymogi regulacyjne oraz rosnącą świadomość kosztową nabywcy. Natomiast nieruchomości starsze, bardziej energochłonne są krytycznie oceniane przez nabywców – relacjonuje Małgorzata Wełnowska.
Jak natomiast podkreśla Tomasz Błeszyński, doradca działający na rynku nieruchomości, w mniejszych miastach lub na obrzeżach coraz częściej widać stabilizację cen lub delikatne spadki.
– Ograniczona dostępność nowych nieruchomości oraz wysokie koszty budowy wciąż jednak utrzymują presję cenową. W tym kontekście kupujący powinni dokładnie analizować oferty i wykorzystywać możliwości negocjacji, natomiast sprzedający muszą brać pod uwagę większą rezerwę rynku przy wycenie nieruchomości – doradza Tomasz Błeszyński. – Długoterminowo rynek pozostaje stabilny, ale dalsze wzrosty będą raczej umiarkowane i uzależnione od lokalnych uwarunkowań – przewiduje.
Obecnie kupujący posiadają mocne argumenty do negocjacji stawek, między innymi za sprawą pokaźnej liczby gotowych lokali. Ich odsetek w ofercie stanowi ok. 20 proc., co z kolei sprzyja rabatom i zniżkom.
Według danych Cenatorium, na rynku wtórnym luty przyniósł redukcje stawek rzędu 0,5 – 2 proc. we Wrocławiu, Łodzi, Krakowie i Gdyni. Na rynku pierwotnym z niższymi cenami ofertowymi mieliśmy do czynienia we Wrocławiu, Gdyni, Gdańsku i Poznaniu.
– Ceny ofertowe maleją, ponieważ rynek został wypełniony rekordową liczbą niesprzedanych mieszkań, co, przy braku nowych dopłat rządowych, odebrało sprzedającym przewagę. Kupujący odzyskali siłę negocjacyjną także dzięki pełnej transparentności cen transakcyjnych, która uniemożliwiła wystawianie ofert z wygórowanymi marżami. Dodatkowo wysokie stopy procentowe i mniejsza dochodowość najmu spowodowały, że z rynku niemalże zniknęli inwestorzy spekulacyjni – podsumowuje Małgorzata Wełnowska.
Od rabatów po wykończenie wnętrz wliczone w cenę
Stawki na rynku pierwotnym dodatkowo obniżają rabaty i bonusy oferowane przez deweloperów: miejsca postojowe i schowki lokatorskie proponowane w cenie mieszkania, a nawet aranżacja wnętrz. Z kolei osoby sprzedające mieszkania z drugiej ręki obniżają cenę, ponieważ brak zmiany pierwotnie ustalonej ceny powoduje coraz większe problemy w znalezieniu nabywcy i wydłuża proces zbycia.
Aktualnie popyt, zwłaszcza wśród osób szukających własnego „M” na podstawie kredytu hipotecznego, utrzymuje się jednak na wysokim poziomie.
Zgodnie z danymi Biura Informacji Kredytowej, w lutym w Polsce udzielono 23,45 tys. (+53,9 proc. r/r) kredytów na mieszkanie. Mimo że szacuje się, iż około 20–30 proc. akcji kredytowej stanowią refinansowania, to jest przenoszenie wcześniej zaciągniętych zobowiązań do innych banków, to i tak akcja kredytowa na początku 2026 r. jest wyższa niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Zarówno w styczniu, jak i w lutym odnotowano także więcej zaciągniętych hipotek niż dwa lata temu, gdy kończyło się rozliczanie wniosków z wykorzystaniem „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”.