Kredyt mieszkaniowy zobowiązuje bardziej niż ślub, hipoteka to kluczowa decyzja finansowa w życiu – z takimi sloganami stykają się często początkujący pożyczkobiorcy. Przy okazji stajemy się ofiarą paru iluzji, które malują przyszłość w nazbyt posępnych odcieniach.
Perspektywa długu, który ciąży przez dziesięciolecia to widok, jaki często pojawia się w myślach osób, które po raz pierwszy zaciągają kredyt na mieszkanie. W umowie widnieje zazwyczaj odległa, sięgająca kolejnych dekad, data zakończenia regulowania należności, a w kalkulacjach suma globalnego kosztu, która przyprawia o gęsią skórkę. Stwierdzenie, że uiszczanie rat hipoteki to kwestia prosta i przyjemna to spore nadużycie. Jednakże warto pamiętać o kilku aspektach, które zmieniają z czasem postrzeganie.
Sumaryczny koszt nigdy nie przedstawia całej prawdy
„Dobrze, że nie zaciągnąłem kredytu w 2022 r. Teraz ten sam kredyt jest korzystniejszy o 200 tys. zł, już jestem ‘na plusie’” – takie opinie można odnaleźć bez problemu w internetowych forach. Ukazują one, jak wielką wagę przykłada się na początku do kompletnego kosztu kredytu prezentowanego przez instytucję finansową. Jest on pomocny przy porównaniach, ale w istocie ta pozycja, chociaż obligatoryjna w umowie i materiałach informacyjnych, zawsze ukazuje nieścisłość. Przyczyny są co najmniej dwie.
Po pierwsze, całkowity koszt kredytu poznajemy dopiero „po wszystkim”, czyli po zakończeniu spłaty. Prezentowana klientowi suma jest projekcją opartą na aktualnych uwarunkowaniach, to jest oprocentowaniu i wskaźnikach. Na polskim rynku brak rzeczywistych kredytów z niezmiennym oprocentowaniem, a to oznacza, że zawsze koszt pozostaje nieznany. Jeżeli decydujemy się na okresowo stałe oprocentowanie, niewiadome pozostają losy wysokości odsetek po pierwszym okresie spłat. Jeśli wybieramy oprocentowanie zmienne, prognoza zwykle „bierze w łeb” już w pierwszych miesiącach.
Po drugie, całkowity koszt rozciąga się na cały czas spłaty. Każdy rozumie, że 100 tys. zł obecnie i 100 tys. zł za 15 lat to nie to samo. Zróżnicuje te kwoty znacznie siła nabywcza. Pomimo tego, gdy dostrzegamy, że za pożyczone środki zapłacimy drugie tyle w odsetkach, automatycznie myślimy w kategoriach obecnej wartości pieniądza.
Malejąca w czasie wartość jednostki pieniężnej ma wpływ również na realny ciężar długu pozostającego do uregulowania. Pół miliona przed 10 laty i pół miliona obecnie to nie to samo. W przypadku salda kredytu, kurczy się ono nie tylko nominalnie poprzez wpłaty, ale również realnie, za sprawą inflacji.
Sprawdź korzyści z refinansowania z kalkulatorem na SMART Bankier.pl »
Nie jesteśmy ograniczeni do harmonogramu
Początkowe lata spłaty przeważnie są najtrudniejsze. Zazwyczaj trzeba wtedy nie tylko wnosić raty, ale również ponosić koszt dodatkowych, wymaganych przez pakiet sprzedaży krzyżowej ubezpieczeń. Częstokroć kredytobiorcy trzymają się wówczas narzuconego przez bank planu, a domowe finanse spinają się na granicy możliwości. W miarę upływu czasu, jeśli wzrastają zarobki, a oprocentowanie nie zmienia się znacząco, pojawia się nieco więcej swobody. Można zacząć spłacać kredyt „po swojemu”.
O tym, że taka możliwość jest chętnie wykorzystywana przez kredytobiorców świadczą dane z poprzednich lat. Hipoteki były nadpłacane na potęgę. Sprzyja temu polityka cenowa banków i regulacje prawne. Po pierwsze, większość kredytodawców oferujących okresowo stałe oprocentowanie od początku nie pobiera opłat za dodatkowe wpłaty kapitału. To wynik przezorności w obliczu niejasnych zasad ujętych w ustawie. Lepiej nie mieć na głowie UOKiK, wydają się uważać banki.
Po drugie, w przypadku kredytów z oprocentowaniem zmiennym, prawo nie pozwala na pobierania opłat od nadpłat i całkowitej spłaty po trzech latach trwania kredytu. Banki mogą przyjąć bardziej korzystne dla klientów podejście (np. serwując zero w cenniku od początku), ale w najgorszym przypadku po 36 miesiącach klient ma pełną swobodę.
Skorzystanie z opcji nadpłacania zobowiązania sprawia, że całkowity koszt pożyczania maleje. To jeszcze jeden powód, dla którego jest on bardziej sygnałem niż rzeczywistym wyznacznikiem tego, ile przyjdzie nam zapłacić za hipotekę. Dodatkowo, zazwyczaj strategia nadpłacania długu prowadzi do skrócenia czasu kredytowania. Nawet jeśli nie decydujemy się na tę opcję przy każdej dodatkowej wpłacie, to na widnokręgu pojawi się moment, w którym od pozbycia się kredytu dzieli nas jedna konkretna nadpłata zamiast kilku lat rat. To między innymi z tego powodu (obok przeprowadzek związanych ze sprzedażą poprzedniej nieruchomości i refinansowania) średni czas spłaty kredytu hipotecznego jest bliższy 12-14 latom niż 25 czy 30.
Sprawdź korzyści z refinansowania z kalkulatorem na SMART Bankier.pl »
Jeden bank na 30 lat? Nie mamusimy
Kredyt hipoteczny nie jest jednorazową decyzją na lata również z powodu istnienia „wtórnego rynku”, czyli możliwości zmiany warunków finansowania zobowiązania. W momencie, gdy nie ma barier wyjścia w postaci opłaty za całkowitą spłatę kredytu, można rozważyć przeniesienie się do innego banku. Są na taki ruch lepsze i gorsze chwile, w zależności od sytuacji rynkowej czy stażu i warunków naszej umowy. Dziś refinansowanie to jeden z czynników napędzających ruch na rynku hipotek.
Warto pamiętać, że o pełnej mobilności w obecnych realiach nie może być mowy. Przeszkodą mogą okazać się nie tylko koszty i formalności, ale również typ kredytu. Przejście na oprocentowanie zmienne, gdy regulujemy należność z okresowo stałą stopą nie jest możliwe. To rezultat zaleceń nadzoru finansowego, których przestrzegają banki.
Przeniesienie kredytu do innego banku pozwala obniżyć koszty finansowania i odciążyć budżet, a niekiedy także przyspieszyć pozbywanie się długu. To także kolejna przyczyna, dla której „posiadać hipotekę” to raczej proces niż sztywna relacja.
Sprawdź możliwość refinansowania z kalkulatorem na SMART Bankier.pl »
Więcej informacji o produktach finansowych znajdziesz w naszej porównywarce