Przez trzy dekady liczba niezamieszkanych japońskich nieruchomości wzrosła dwukrotnie. Obecnie jest ich przeszło 9 milionów, a prognozy wskazują na gwałtowny wzrost w związku ze starzeniem się społeczeństwa – argumentują eksperci portalu RynekPierwotny.pl. Rządzący starają się uporać z tym problemem na różnorodne sposoby.
Niemalże co trzeci mieszkaniec Japonii ma co najmniej 65 lat, a Państwo Kwitnącej Wiśni jest niezaprzeczalnie krajem o najstarszej populacji w OECD. Oznacza to nie tylko poważne wyzwanie dla systemu zabezpieczenia społecznego i opieki zdrowotnej. Należy również pamiętać, że japońskie tereny wiejskie się depopularyzują, a bardzo wysoki poziom urbanizacji stale wzrasta. Dwadzieścia pięć lat temu, na obszarach o słabym stopniu urbanizacji zamieszkiwało 21% Japończyków. Dziś jest to zaledwie 8%. To właśnie wyludniające się japońskie prowincje są najbardziej dotknięte problemem opuszczonych budynków.
Liczba niezamieszkanych domów i apartamentów w Japonii zwiększyła się dwukrotnie w ciągu 30 lat, a kolejne prognozy nie są obiecujące. Sytuację z dalekiego kraju obserwują eksperci portalu RynekPierwotny.pl. Między innymi dlatego, że wzrost liczby pustych nieruchomości mieszkaniowych staje się zauważalny na polskich terenach wiejskich.
Blisko5 mln nieruchomości oczekuje na nabywcę lub lokatora
W Kraju Kwitnącej Wiśni liczba pustych domów i mieszkań jest dokładnie analizowana co 5 lat. Z taką bowiem regularnością przeprowadzane jest badanie zasobów mieszkaniowych. Najświeższe dane japońskiego urzędu statystycznego z roku 2023 prezentuje poniższy wykres. Możemy na nim zaobserwować, że liczba niezamieszkanych lokali mieszkalnych została oszacowana na około 9 milionów z 65 milionów wszystkich nieruchomości mieszkaniowych. Zatem, w ciągu pięciu lat liczba opuszczonych japońskich domów i mieszkań wzrosła o blisko 510 000.
Warto naturalnie pamiętać, że nie każda pusta nieruchomość to lokum, które zostało skazane na długotrwałe opuszczenie lub likwidację. Poniższy wykres bardziej szczegółowo przedstawia status japońskich pustostanów. Jak widać, w 2023 roku około 3,86 mln pustych nieruchomości mieszkaniowych stanowiło pustostany w najbardziej typowym rozumieniu tego słowa. Mowa tu o opuszczonych domach i lokalach, które nie służyły jako drugie/tymczasowe miejsce zamieszkania, a także nie były wystawione na sprzedaż lub wynajem.
Trzy lata temu, na lokatora czekało 4,44 mln domów i mieszkań z Japonii. Kolejne 326 000 było wystawionych na sprzedaż, a 669 000 pełniło funkcję drugiego lub tymczasowego lokum. Może oczywiście pojawić się pytanie, jak duże są szanse na znalezienie kupującego lub najemcy w przypadku domów z peryferyjnych rejonów państwa.
– Media sporadycznie donoszą o obcokrajowcach nabywających japońskie domy do remontu za bardzo korzystne kwoty (na przykład poniżej 10 000 – 20 000 dolarów), lecz trudno traktować tego rodzaju zagraniczny popyt jako element, który mógłby powstrzymać progres liczby pustostanów – twierdzi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Wwielkich aglomeracjach sytuacja nieco lepsza niż średnia krajowa
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę na to, że oczywiście nie wszystkie regiony Japonii są w jednakowym stopniu dotknięte problemem pustych lokali oraz domów. Ogólnokrajowy wskaźnik pustostanów w 2023 roku wynosił niecałe 14%. Rezultat dla stołecznego Tokio to 11%, a w przypadku dwudziestu innych, największych miast średnia z 2023 roku wynosiła 12%. W Tokio oraz dwudziestu pozostałych, najistotniejszych miastach Japonii, pustostany znajdujące się poza rynkiem i czasowym użytkowaniem stanowiły 3% całkowitego zasobu mieszkaniowego. Analogiczny odsetek dla całego kraju to jednak już 6%.
Na mapie Japonii znajdziemy cztery prefektury (Wakayama, Yamaguchi, Tokushima i Kagawa), gdzie łączny wskaźnik pustostanów w 2023 roku przekraczał 18% – 20%, a lokali/domów kompletnie wyłączonych z rynku i czasowego użytkowania: 7% – 8%. To właśnie w tych częściach kraju niezamieszkane nieruchomości mieszkaniowe stanowią najpoważniejszy problem. Jednakże zmiany podatkowe z końca 2023 roku dotyczą nie tylko regionów charakteryzujących się największym odsetkiem pustostanów.
Japoński rząd, mając na uwadze nasilający się problem, wprowadził regulacje, które poprzez zniesienie ulg podatkowych motywują właścicieli większej ilości pustostanów (zazwyczaj spadkobierców) do utrzymania odpowiedniego stanu obiektu. Warto w tym kontekście pamiętać, że renowacje domów są w Japonii nadal dość rzadkim zjawiskiem, a budynek trzydziestoletni bywa postrzegany jako przestarzały. Jest to poniekąd kwestia kulturowa związana ze specyfiką starszego budownictwa oraz historią obfitującą w klęski żywiołowe.
Jestźle, będzie jeszcze gorzej, ale nie tak, jak przewidywano?
W połowie poprzedniej dekady popularność w mediach zyskała prognoza Nomura Research Institute, sugerująca, że w 2023 roku pustostany będą stanowiły aż 20% japońskiego zasobu mieszkaniowego. Jak wiemy, faktyczny wynik był znacznie mniejszy, ponieważ oscylował w granicach 14%. Rzeczywistość okazała się mniej pesymistyczna niż najczarniejsze scenariusze. Między innymi dlatego, że rząd Japonii już w 2014 roku wprowadził przepisy umożliwiające lokalnym władzom skuteczniejsze interweniowanie w kwestii opuszczonych domów, które zagrażają sąsiadującym budynkom lub infrastrukturze.
Japońskie samorządy rozpoczęły przymusowe wdrażanie strategii ograniczających liczbę pustostanów i wspierają spadkobierców w znalezieniu nabywców lub najemców (na przykład poprzez tworzenie bezpłatnych serwisów ogłoszeniowych). Dodatkowo ułatwiono zrzeczenie się praw własności problematycznych domów na rzecz państwa. Wspomniane działania nie zatrzymają wzrostu liczby pustostanów znajdujących się w złym stanie, ale zredukują rozmiar problemu. Eksperci RynekPierwotny.pl twierdzą, że japońskim doświadczeniom warto się przyglądać z naszej perspektywy, ponieważ wzrost liczby pustych domów na polskich wsiach jest już dostrzegalny.
Rynek Pierwotny