Od początku 2026 roku firmy budowlane podlegają nowym przepisom, które podnoszą nakłady na wznoszenie mieszkań i mogą obniżyć opłacalność nowych przedsięwzięć – wynika z analiz portalu RynekPierwotny. Specjaliści wskazali m.in. na zaostrzone standardy techniczne oraz wymóg budowy ukryć.
Nowe prawo podbiło koszty budowy
Analitycy sygnalizują, że faktyczny przyrost kosztów budowlanych może w odniesieniu do niektórych inwestycji przewyższyć 1 tys. zł/mkw.
W sprawozdaniu zaznaczono, że w bieżącym roku kryteria dotyczące izolacyjności akustycznej zostały wywindowane do poziomu klasy AQ–0, co wiąże się z potrzebą użycia grubszych ścian działowych, stropów o lepszych parametrach oraz wibroizolacji urządzeń. Wynikający z tych modyfikacji wzrost kosztów oszacowano na 100–150 zł/mkw.
Eksperci zauważyli, że pomimo iż w nowych warunkach technicznych nie podniesiono wymagań w obszarze efektywności energetycznej budowli, to jednak w krótkim terminie oddziaływanie na koszty w tej dziedzinie będą miały oczekiwania rynkowe dotyczące standardu energetycznego oraz wykorzystania instalacji OZE. Ten element poskutkuje podniesieniem kosztów o następne 100–250 zł/mkw.
Z kolei uszczegółowienie wymagań technicznych w zakresie odporności pożarowej, stref pożarowych i systemów odprowadzania dymu podniosą – w opinii twórców – nakłady na realizację o 50–120 zł/mkw.
Dodatkowe obciążenia finansowe spowoduje również przystosowanie się firm budowlanych do wymogów wynikających z ustawy o ochronie ludności, a odnoszących się do tzw. zobowiązań schronowych. Może to implikować konieczność użycia wzmocnionych konstrukcji żelbetowych, a co za tym idzie – większe użycie stali i betonu. Zmiany obejmą także projektowanie parkingów podziemnych. W tym przypadku szacunkowy wzrost kosztów może sięgnąć 200–600 zł/mkw., a w przypadku niektórych projektów nawet więcej.
Ekspert komentuje
Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl zwrócił dodatkowo uwagę na wprowadzenie systemu Planów Ogólnych Gmin oraz skorelowanie decyzji o warunkach zabudowy z nową strukturą planistyczną, co także nie pozostanie bez wpływu na nakłady na inwestycje deweloperskie.
„W krótkim okresie te zmiany mogą doprowadzić do większej niepewności inwestycyjnej. W gminach, które nie przyjmą planów ogólnych na czas, możliwość uzyskania nowych decyzji o warunkach zabudowy (WZ) może być utrudniona, co tymczasowo zredukuje dostępność terenów inwestycyjnych. Ekonomiczny skutek tej zmiany może zawierać: zwyżkę cen działek z ostatecznym pozwoleniem na budowę lub obowiązującym planem zagospodarowania, wydłużenie cyklu inwestycyjnego oraz wzrost kosztów finansowania przedsięwzięć, jak również większą selektywność w rozpoczęciu nowych inwestycji” – zaakcentował ekspert.
Jednocześnie część ekspertów rynkowych podkreśla, że w perspektywie długoterminowej reforma planistyczna może przyczynić się do zwiększenia dostępności działek pod budownictwo mieszkaniowe. Jest to związane z opcją zmiany przeznaczenia obszarów uprzednio zakwalifikowanych w studiach jako „niemieszkalne” na mieszkaniowe. Przykładem tego rodzaju procesów są modyfikacje planistyczne dostrzegalne w ostatnich latach m.in. w Warszawie. Autorzy sprawozdania zwrócili uwagę, że ostateczny wpływ reformy na podaż działek będzie uzależniony od metody implementacji planów ogólnych przez poszczególne samorządy oraz tempa ich zatwierdzania. (PAP)
gkc/ mick/