Początek roku 2026 zaowocował podwyżką wartości lokali mieszkalnych w polskich aglomeracjach, co było skutkiem przede wszystkim większych żądań sprzedających lokale z rynku wtórnego – takie dane przekazuje Bankier.pl na podstawie analiz Cenatorium. Pomimo, że według specjalistów, rynek wciąż znajduje się w etapie stabilizacji po okresie dynamicznych zwyżek cen, to w kolejnych miesiącach możemy spodziewać się zwiększonej powściągliwości ze strony potencjalnych kredytobiorców.
W styczniu wskaźnik ilustrujący kondycję na krajowym rynku nieruchomości osiągnął wartość 118,35 pkt – podają dane Cenatorium. Wzrost w porównaniu miesiąc do miesiąca wyniósł 0,95 pkt. W zestawieniu ze styczniem roku 2025, wartość była wyższa o 2,92 pkt.
Podobne tempo zwyżki odnotowano w przypadku kluczowych rynków (wyłączając Warszawę), takich jak Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań, Gdańsk i Gdynia. Wskaźnik osiągnął rekordowy poziom (132,89 pkt) i był wyższy o 0,98 pkt niż miesiąc wcześniej. Był to równocześnie najistotniejszy skok w skali miesiąca od lutego 2024 roku.
Bankier.pl
Zgodnie z monitoringiem prowadzonym przez Cenatorium, za zwyżkę wskaźnika (i prognozowany wzrost cen) odpowiada przede wszystkim podwyższona wycena lokali z rynku wtórnego. Ceny w skali miesiąca rosły we Wrocławiu, Łodzi, Krakowie, Gdańsku i Gdyni. Jedynie w Poznaniu odnotowano niewielki spadek. Natomiast w stolicy woj. wielkopolskiego oraz w Krakowie, Wrocławiu i Łodzi zaobserwowano obniżającą się wycenę nowych mieszkań.
Kredyty hipoteczne w dobrej kondycji, pomimo refinansowania
– Poczatek roku na krajowym rynku nieruchomości to okres stabilizacji i realistycznego podejścia do cen. Decydującym czynnikiem aktywizującym rynek jest następna redukcja stóp procentowych. Obniżenie stopy referencyjnej do poziomu 3,75 proc. odczuwalnie zwiększyło możliwości kredytowe gospodarstw domowych – stwierdza Małgorzata Wełnowska, starsza analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Skutkiem tego jest zarówno wzrost zapytań o kredyty hipoteczne, jak i rosnąca liczba udzielanych kredytów. Według danych Biura Informacji Kredytowej, w styczniu w Polsce udzielono 21,5 tys. (+30,3 proc. r/r), a w lutym 23,4 tys. kredytów na mieszkanie (+53,9 proc. r/r). Pomimo szacunków, że około 20–30 proc. transakcji kredytowych to refinansowania, czyli przenoszenie wcześniej zaciągniętych zobowiązań do innych banków, początek 2026 r. przyniósł ożywienie w udzielaniu kredytów. Zarówno w styczniu, jak i w lutym zarejestrowano także więcej zaciągniętych hipotek niż dwa lata wcześniej, gdy kończyło się rozpatrywanie wniosków z wykorzystaniem „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”.
– Zróżnicowania regionalne pokazują, że w miastach średniej wielkości ceny maleją nieco szybciej, podczas gdy w metropoliach z dużym popytem utrzymują się na stabilnym poziomie, co świadczy o utrzymującym się zainteresowaniu lokalizacjami atrakcyjnymi pod względem inwestycyjnym – komentuje Tomasz Błeszyński, doradca działający na rynku nieruchomości.
Podaż maleje, choć wybór jest nadal szeroki
Przeciwną tendencję można zauważyć w przypadku ogłoszeń dotyczących sprzedaży mieszkań. Mimo że w perspektywie dwóch lat jest ich wciąż znacząco więcej, ostatnie dwanaście miesięcy przyniosło spadek liczby dostępnych ofert.
– Choć wciąż funkcjonujemy w warunkach wysokiej podaży, widać pierwsze oznaki załamania. W perspektywie dwóch lat, czyli w porównaniu ze styczniem 2024 r., oferta nadal robi wrażenie – w Warszawie wzrosła o 47 proc., w Krakowie o 35 proc., a w Gdańsku o 19 proc. Jednak w skali roku trend zaczyna się odwracać: we Wrocławiu liczba ofert zmalała w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy o 13 proc., w Poznaniu i Krakowie o blisko 9 proc., w Warszawie o 5 proc., a w Łodzi o 2 proc. – zauważa Barbara Bugaj. – Rynek w dalszym ciągu działa na umiarkowanych obrotach, oczekując na kolejne obniżenie stóp procentowych do prognozowanego poziomu 3,5 proc. – dodaje.
W kontekście konfliktu na Bliskim Wschodzie i przewidywanego wzrostu inflacji, może to być jednak utrudnione. Takie sygnały dochodzą ze strony Rady Polityki Pieniężnej. Jak niedawno wspomniała Joanna Tyrowicz, członkini RPP, na obecną chwilę właściwy poziom stopy procentowej to 4,75 proc.
Zdaniem Dariusza Górskiego, pośrednika z Masterhouse Nieruchomości Poznań, w najbliższych miesiącach możemy być świadkami większej ostrożności wśród kredytobiorców poszukujących własnego lokum.
–Na decyzje dotyczące zakupu wpływa również sytuacja na rynku pracy. Poziom bezrobocia rejestrowanego zwiększył się w ciągu roku z 5,1 do 5,7 proc. I chociaż ten poziom nie jest alarmujący, to kierunek zmian oddziałuje na nastroje społeczne oraz poczucie bezpieczeństwa finansowego gospodarstw domowych. Kredyt hipoteczny, jako zobowiązanie długoterminowe, wymaga obecnie większej rozwagi, a decyzje o zakupie są częściej przesuwane w czasie – argumentuje Dariusz Górski.
W Warszawie wciąż powstają nowe mieszkania
W styczniu Cenatorium odnotowało także zauważalny wzrost – do 132,89 pkt (+0,91 pkt r/r) wskaźnika ilustrującego sytuację na warszawskim rynku mieszkaniowym. Nastąpiło to mimo spadku średnich cen ofertowych, które miały miejsce zarówno na stołecznym rynku pierwotnym, jak i wtórnym.
Jak podkreśla Małgorzata Wełnowska, zwłaszcza w przypadku nowych mieszkań, podaż w Warszawie utrzymuje się na rekordowo wysokim poziomie. Na rynku pierwotnym liczba dostępnych ogłoszeń o sprzedaży przekroczyła 14,5 tys. lokali. W samym styczniu deweloperzy wprowadzili do sprzedaży ponad 1,3 tys. mieszkań. Z kolei, zgodnie z danymi Otodom Analytics, w analizowanym okresie sprzedano około 1,2 tys. mieszkań.
Ceny działek stabilizują się na wysokim poziomie
Z kolei stabilizację sugeruje wskaźnik wyliczany dla działek budowlanych. W styczniu 2026 r. odnotowano 154,88 pkt – o 0,02 pkt więcej niż w grudniu. Warto wspomnieć, że końcówka zeszłego roku charakteryzowała się narastającym wzrostem cen działek budowlanych i rekordowymi stawkami odnotowanymi w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu.
MKZ