Inwestycja w lokale mieszkalne pod wynajem od dawna utrzymuje się jako popularny sposób alokacji kapitału w Polsce. Wizja systematycznych dochodów z opłat za wynajem oraz ewentualnego wzrostu wartości nieruchomości sprawia, że ten sektor rynku interesuje zarówno wytrawnych inwestorów, jak i osoby, które dopiero rozpoczynają swoją aktywność w inwestowaniu.
Jak zaznaczają specjaliści portalu GetHome.pl, istotnym warunkiem pomyślności jest jednak stosowny wybór lokalu. O powodzeniuoferty stanowi nie tylko wysokość opłaty, ale także umiejscowienie, powierzchnia,poziom wykończenia, wyposażenie oraz stan budynku.
Rentowność najmu w Polsce
Z danych przedstawianych przez Narodowy Bank Polski wynika,iż w ostatnich latach stopa kapitalizacji dla lokali mieszkalnych oddawanych pod wynajem w czołowych miastach Polski wynosiłaśrednio w granicach 5–6 proc. w skali roku. Zależnie od lokalnego rynku orazzależności pomiędzy ceną lokalu a możliwymi do otrzymania opłatami za wynajem, poziom ten może być nieco większy lub mniejszy.
Z najnowszego raportu banku centralnego (za III kw. 2025) wynikapoziom kapitalizacji lokali mieszkaniowych w Warszawie na poziomie 5,56 proc. Oznacza to nieduży uszczerbek o 0,04 punktu
procentowego w zestawieniu z uprzednimkwartałem, lecz jednocześnie progres o 0,11 punktuprocentowego z roku na rok. W zbiorze sześciunajwiększych miast z wyłączeniem Warszawy stopa kapitalizacji była ciut wyższa iosiągnęła 5,75 proc.
Z danych banku centralnego wynika dodatkowo, iż średni czas zwrotu kapitału z inwestycji w lokale na wynajem wynosi aktualnie około 18 lat.
Według NBP przeciętne wysokości stawek za wynajem lokali w czołowychmiastach Polski sukcesywnie wzrastały w ostatnich latach. W Warszawieprzekroczyły już wartość 80 zł za metr kwadratowy,podczas gdy w zbiorze najobszerniejszych miast regionalnych kształtują się przeciętnie w granicach 60–65 zł za metr kwadratowy. Podwyżka opłat za wynajem poprawiapłacalność i częściowo kompensuje wzrastające ceny kupna nieruchomości, aczkolwiek – jaksygnalizuje NBP – dochodowość najmu w badanym okresie utrzymywała się na niższym poziomie odoprocentowania lokat bankowych lub rentowności 10 -letnich obligacjiskarbowych.
Wyliczenie rentowności brutto lokalu pod wynajem
Jak duża jest dochodowośćinwestycji pod wynajem? Poniżej prezentujemy przykładowe obliczenie. Założyliśmy średnią stawkę za wynajem w Warszawie na poziomie około 79 zł/m² (dane Narodowego Banku Polskiego, III kw. 2025).Dla niewielkich lokali zastosowano wyższą stawkę opłaty za metr kwadratowy. Wraz ze zwiększeniempowierzchni zastosowaliśmy typową praktykę rynkową: delikatnyspadek ceny za metr kwadratowy oraz mniejszą stawkęopłaty za metr kwadratowy. Cena bazowa dla małego lokalu to 15 000 zł/m². Obliczenie ilustruje rentowność brutto (pomijając podatki, okresy bez najemcy,koszty remontów oraz koszty transakcyjne).
GetHome.pl
Komentarz:
Wraz ze wzrostem metrażu powiększa się nominalna opłata miesięczna, lecz rentowność inwestycji sukcesywnie maleje. Jest toefektem niższych stawek za wynajem w odniesieniu do metra kwadratowego w obszerniejszychlokalach. Stąd też z perspektywy inwestora najlepszą zależność pomiędzy cenązakupu a potencjalnymi wpływami z wynajmu najczęściej cechują kawalerki orazniewielkie mieszkania dwupokojowe.
Wybór lokalu mieszkalnego – podstawa pomyślności
Według specjalistów portalu GetHome.pl, na możliwezyski z inwestycji pod wynajem zasadniczy wpływ ma naturalnie cena kupnalokalu mieszkalnego w odniesieniu do potencjalnych zysków z wynajmu. Im mniej kosztuje nieruchomość przywzględnie wysokiej opłacie, tym wyższa stopa zwrotu. Niemniej jednak sama cena niegwarantuje powodzenia inwestycji. W istocie tak samo ważne są cechylokalu, które wpływają na zainteresowanie osób wynajmujących.
Położenie
Położenie nadal pozostaje jednym z najistotniejszych elementówdecydujących o atrakcyjności mieszkania na wynajem. Paradoksalnie, nie zawszerozchodzi się o samo centrum miasta. Dla sporej części osób wynajmujących ważniejsza jest sprawna komunikacja z różnymi rejonami miasta.
Sporym walorem są:
- bliskość linii tramwajowych, metra lub szybkiej koleimiejskiej,
- komfortowy dojazd do centrum i kluczowych dzielnicbiznesowych,
- wygodny wyjazd na obwodnice i główne szlaki komunikacyjne.
Znaczenie mają także punkty ważne dla wyselekcjonowanych grup osóbwynajmujących. Studenci często szukają mieszkań w pobliżu uniwersytetów i miejsc rozrywkowej aktywności nocnej. Rodziny z dziećmi zwracają większą uwagę na dostępność terenówzielonych, szkół lub przedszkoli.
Im bardziej oddalone położenie i gorszy dojazd docentrum, tym przeważnie niższe możliwe stawki opłat za wynajem oraz wydłużony czasposzukiwania osoby wynajmującej.
Powierzchnia i rozkład mieszkania
Wśród inwestorów dominuje dość jednomyślne przekonanie, że najłatwiej wydzierżawić lokale niewielkie. Wynika to przede wszystkim ze struktury popytu na rynku wynajmu. Najliczniejszą grupę wynajmującychstanowią osoby samotne oraz młode pary, często osoby na starcie kariery zawodowej,które poszukują mieszkań stosunkowo tanich i funkcjonalnych.
Z tej przyczyny szczególnie korzystne są niewielkie mieszkania dwupokojowe. Są one bardziejuniwersalne niż kawalerki, bowiem mogą być wynajęte tak przez jednąosobę, jak i przez parę, a czasami nawet przez rodzinę z dzieckiem. Dwa pokojezapewniają większą wygodę codziennego życia, sposobność wyodrębnieniaprzestrzeni do pracy lub relaksu oraz większą elastyczność dla osób wynajmujących.
Kawalerki także ciesząsię sporym zainteresowaniem, w szczególności wśród osób samotnych i studentów, niemniej jednak z perspektywy długotrwałego wynajmu są one mniej praktyczne.Jednopokojowy rozkład ogranicza możliwości aranżacyjne i często sprawia, żelokatorzy traktują taki lokal raczej jako alternatywę przejściową.
Według analityków portaluGetHome.pl, najbardziej uniwersalnym i stabilnym formatem inwestycyjnym pozostają niewielkie mieszkania dwupokojowe. Z kolei większe lokale, przede wszystkim przekraczające około 70 m²,są już zdecydowanie trudniejsze do wydzierżawienia w całości, ponieważ wysokość opłatyza wynajem staje się dla sporej części potencjalnych lokatorów zbyt znacznym obciążeniem.
Alternatywa: wynajem na pokoje
Obszerne lokale mogą jednak generować atrakcyjneprzychody, o ile zostaną podzielone na pokoje wydzierżawiane osobno. Tenmodel jest szczególnie powszechny w miastach akademickich, gdzie zapotrzebowanie napojedyncze pokoje jest spore. Wynajem w tej formie pozwala często uzyskaćwyższy łączny przychód niż w przypadku wydzierżawienia całego lokalu jednej rodzinielub parze. Zmniejsza się też ryzyko kompletnego braku dochodu z wynajmu, gdyżnawet jeśli jeden z lokatorów się wyprowadzi, reszta nadal uiszcza opłatę.
Należy jednak pamiętać, że taki model wynajmu wymagawiększej aktywności właściciela. Rotacja najemców jest zazwyczaj większa, az intensywnie eksploatowanego mieszkania szybciej się zużywa. W praktyce skutkuje towiększą ilością powinności powiązanych z zarządzaniem wynajmem.
Poziom i wyposażenie mieszkania
Dla przeważającej części osób wynajmujących w dużych miastach standardwyposażenia lokalu ma duże znaczenie. Lokal przeznaczony na wynajem powinien być przyszykowany tak, aby istniała możliwość wprowadzenia się do niego bezponoszenia dodatkowych kosztów. W praktyce oznacza to umeblowanie kluczowych pomieszczeń, wyposażenie kuchni oraz dostęp do podstawowych sprzętówgospodarstwa domowego.
Wielu lokatorów oczekuje również dostępu do Internetu, a wprzypadku wynajmu krótkoterminowego standard wyposażenia jest jeszcze wyższy. Wtakich ofertach konieczne jest również pełne wyposażenie kuchni oraz elementytakie jak tekstylia czy ręczniki.
Budynek i dogodności
Na atrakcyjność oferty wpływa nie tylko samo mieszkanie,ale również poziom budynku oraz dostępne udogodnienia. Dla sporej części lokatorów ważnesą takie elementy jak balkon, miejsce postojowe lub schowek lokatorski. Istotny jest również dźwig osobowy, zwłaszcza w blokach wielopiętrowych.
W starszych budynkach, w których nie ma windy, duże znaczenie odgrywa kondygnacja lokalu. Mieszkania usytuowane wysoko mogą być mniej atrakcyjne dlaczęści osób wynajmujących, w szczególności rodzin z dziećmi lub osób starszych.
Właściwa cena wynajmu
O ostatecznym powodzeniu oferty decyduje również właściweokreślenie ceny. Nawet korzystnie położone i wyposażone mieszkanie może mieć problemz wyszukaniem lokatora, o ile opłata za wynajem będzie znacząco odbiegać od poziomu rynkowego.
Stąd też kluczowe jest utrzymanie odpowiedniej relacjimiędzy poziomem lokalu, jego lokalizacją a prognozowaną stawką za wynajem. Jeślimieszkanie nie odznacza się unikalnym położeniem lub wysokim standardem, cenapowinna być dostosowana do warunków lokalnego rynku.
Konkluzje dla inwestorów
Mimo że sytuacja na rynku wynajmu zmienia się wraz zkonjunkturą gospodarczą, pewne prawidłowości pozostają stałe. Najprościej wydzierżawićmieszkania niewielkie, dobrze skomunikowane z centrum miasta i przygotowane do zamieszkaniazaraz po zawarciu umowy. Szczególnym zainteresowaniem cieszą siękawalerki oraz niewielkie mieszkania dwupokojowe, które odpowiadają potrzebomnajliczniejszej grupy osób wynajmujących, to jest singli i młodych par.
W istocie to właśnie takie lokale najłatwiej utrzymać bezdługich okresów niezamieszkania. Z perspektywy inwestora ma to spore znaczenie,ponieważ stabilna ciągłość wynajmu często okazuje się istotniejsza dla dochodowościinwestycji niż maksymalna wysokość opłaty – reasumują specjaliści portaluGetHome.pl
Marcin Moneta