Okazja cenowa, aczkolwiek z pewnym „ale” – mieszkanie nie ma centralnego systemu grzewczego. Czy piec na węgiel oznacza problemy z otrzymaniem finansowania hipotecznego, a nabycie stanie się uciążliwą przeprawą? Z powszechnymi przekonaniami na ten temat polemizuje specjalistka Expander Advisors.
Banki z entuzjazmem oferują dogodniejsze warunki osobom nabywającym lubwznoszącym obiekty budowlane energooszczędne. W spisach opłat wielu instytucji odnajdziemydedykowane produkty dla tej grupy. Na rynku wtórnym jest jednak sporo lokali mieszkalnychprzyciągających niższą wartością, lecz ulokowanych w starym budownictwie. Niektóre posiadająszereg walorów cenionych przez entuzjastów np. wysokich stropów i czterech ścian „zcharakterem”. Defektem bywa natomiast brak centralnego ogrzewania i piece na węgiel.
– Już sam brak scentralizowanego ogrzewania nie implikuje automatycznie,że bank odrzuci wniosek o kredyt hipoteczny. Faktycznie nie jest to barieraformalna, jednakże element, który może skomplikować procedurę finansowania oraz rzutować naoszacowanie nieruchomości – komunikuje Aleksandra Dołęgowska, Ekspertka Rynku NieruchomościExpander Wrocław.
Po pierwsze, standard rzutuje na oszacowanie
– Decydującą funkcję pełni wycena sporządzana przezrzeczoznawcę majątkowego. Mieszkanie z kotłami węglowymi jest zazwyczaj postrzeganejako lokal o gorszym standardzie technicznym, a rzeczoznawca może wziąć pod uwagę wwycenie potrzebę przyszłej modernizacji systemu grzewczego – akcentujeekspertka.
– W konsekwencji wartość nieruchomości zaakceptowana przez bankokazuje się mniejsza od ceny transakcyjnej, co implikuje, że kupujący musi posiadaćwiększy kapitał własny – uzupełnia Aleksandra Dołęgowska.
Przypomnijmy, że minimalna wysokość udziału własnego akceptowanaprzez banki jest zróżnicowana. W wielu instytucjach wynosi 10 procent, ale sąbanki, gdzie dolna granica to 20 procent wkładu własnego. Środki, którymi dysponujekupujący mogą zatem ograniczyć liczbę banków, w których można ubiegać się ofinansowanie.
Po drugie, więcej formalności
– Zdarza się także, że bank ustanawia dodatkowe wymogizwiązane z unowocześnieniem instalacji grzewczej. Może to być na przykładzapewnienie wymiany źródła ciepła po nabyciu mieszkania lub przedstawieniekalkulacji kosztorysowej planowanego remontu. Ponadto pewne trudności mogą wystąpićpodczas ubezpieczenia nieruchomości, które jest obligatoryjne przy kredyciehipotecznym. Niektórzy ubezpieczyciele postrzegają kotły na paliwo stałe jakoelement wzmożonego ryzyka, co może poskutkować wyższą ratą lubdodatkowymi klauzulami w polisie – przestrzega specjalistka Expander Advisors.
– W praktyce bank może również żądać dodatkowych dokumentówtechnicznych, takich jak raport kominiarski potwierdzającyfunkcjonalność przewodów kominowych czy bardziej szczegółowy opis instalacji woperacie szacunkowym – dodaje ekspertka.
Po trzecie, świadectwo efektywności energetycznej
– Coraz większe znaczenie w procesie transakcyjnym posiada równieżcharakterystyka energetyczna lokalu, inaczej certyfikat charakterystykienergetycznej przekazywany kupującemu przy sprzedaży mieszkania. W odniesieniudo lokali ogrzewanych kotłami węglowymi wskaźniki energetyczne na ogół prezentują sięgorzej. Wynika to z mniejszej sprawności takich źródeł ciepła, a także z tego, żelokale tego typu często znajdują się w starszych budynkach o słabszejizolacji – zaznacza Aleksandra Dołęgowska.
O ile sama charakterystyka energetyczna sporadycznie stanowibezpośrednią przesłankę odmowy kredytu, niemniej jednak może oddziaływać pośrednio na ocenęnieruchomości. Potwierdza bowiem jej standard techniczny oraz potencjalnąkonieczność unowocześnienia instalacji grzewczej, co z kolei może mieć znaczenieprzy wycenie i oszacowaniu ryzyka kredytowego – uzupełnia ekspertka.
Jeśli nie planujemy w ramach prac remontowych wymieniać źródłaciepła, to powinniśmy zakładać, że niedługo zostaniemy do tego zmuszeni. Jak wskazujeekspertka Expander, miejscowe regulacje antysmogowe w wielu obszarachprzewidują stopniowe wycofywanie kotłów węglowych. Oznacza to, żewłaściciel takiego mieszkania i tak będzie musiał w przyszłości zmienić źródłoogrzewania, a banki coraz częściej uwzględniają to przy analizienieruchomości.
Banki przyglądają się detalom
Brak możliwości uzyskania kredytu hipotecznego w przypadku zakupulokalu mieszkalnego bez centralnego ogrzewania to nieprawda. Trzeba jednak uwzględnić fakt,że nie jest to też standardowa, „łatwa” transakcja. Musimy brać pod uwagębardziej rozważne podejście kredytodawcy.
– Najczęściej oznacza to zaniżoną wycenę nieruchomości,konieczność posiadania wyższego wkładu własnego oraz ewentualne dodatkoweprzepisy związane ze stanem technicznym lokalu, planowanym ulepszeniemogrzewania i jego charakterystyką energetyczną – podsumowuje specjalistka ExpanderAdvisors.
Więcej informacji o produktach finansowych znajdziesz w naszej porównywarce