Pierwsze miesiące roku to dalszy ciąg pomyślnych tendencji, które dyktowały warunki na rynku kredytów hipotecznych wcześniej. W połowie marca pojawiło się jednak niespodziewane zdarzenie. Konflikt zbrojny w Zatoce Perskiej powoduje, że przynajmniej w krótkim okresie zmieni się prawie wszystko.
Raz na kwartał zwięźle analizujemy zmiany na rynku kredytów hipotecznych, opierając się na comiesięcznych raportach Bankier.pl. Tym razem jednak prezentujemy wnioski z pewnym niepokojem. Dane obrazują sytuację, która w ciągu kilku tygodni zaczęła przypominać wspomnienia z odległej przeszłości. Dlatego, żeby uniknąć zbędnych pytań, zaznaczamy, że tym razem warto traktować „hipoteczną kronikę” jako wstęp do najnowszych wydarzeń, które podsumowaliśmy w tym tekście.
W analizach zmian na rynku hipotek korzystamy z informacji z rankingów Bankier.pl. W ostatnich kilkunastu miesiącach banki tworzyły symulacje dla tego samego profilu klientów. To para z potomstwem, zamieszkująca Warszawę, zaciągająca kredyt na 25 lat z 20-procentowym udziałem własnym i oferowanym przez bank zestawem produktów dodatkowych. Analogiczny typ klienta obserwowaliśmy wcześniej, co pozwala spojrzeć z szerszej perspektywy na ostatnie zmiany cen.
Gwałtowny spadek cen i nagłe zatrzymanie
Pod koniec 2025 roku zauważyliśmy, że średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych z okresowo stałą stopą wreszcie przekroczyło próg 6 proc. W pierwszych trzech miesiącach 2026 roku ten wskaźnik w dalszym ciągu malał.
Bankier.pl
W pierwszym tygodniu marca średnia stopa o stałym oprocentowaniu osiągnęła poziom 5,78 proc. Rok wcześniej ten sam wskaźnik wynosił 7,08 proc., a dwa lata wcześniej – 7,53 proc. Dodajmy tutaj jedną, lecz zasadniczą uwagę. Zaledwie 3 tygodnie później szacowana przez nas średnia wyniosłaby już 6,3 proc.! To pokazuje skalę nagłej zmiany w cennikach banków, która nastąpiła w związku z konfliktem na Bliskim Wschodzie. Obniżka stóp procentowych o 0,25 punktu procentowego, która miała miejsce w międzyczasie, nie wpłynęła w żaden sposób na cenę kredytu w tej opcji.
Równocześnie pierwszy kwartał potwierdził również inną tendencję, która zaczęła się pod koniec 2025 roku – stawki oprocentowania proponowane klientom dla oprocentowania zmiennego i stałego zamieniły się miejscami. Niewątpliwie powróciły czasy, gdy za gwarancję stałej wysokości raty płacimy dodatkową opłatę w porównaniu z początkowymi warunkami dla stopy zmiennej.
Marże wciąż się obniżały
Okres od stycznia do marca wyróżniał się również kontynuacją spadków marż proponowanych przez banki. Średnia z ofert kredytodawców dla badanego przez nas profilu klienta spadła do 1,76 punktu procentowego dla oprocentowania zmiennego i 1,82 punktu procentowego dla oprocentowania okresowo stałego (po okresie „zamrożenia” stawki).
Bankier.pl
W obu przypadkach mamy do czynienia z najniższymi wartościami w ostatnich latach. Dalszy przebieg trendu spadkowego stał się co najmniej niepewny. Choć nie zaobserwowaliśmy gwałtownych wzrostów marż w ostatnich tygodniach, można przypuszczać, że skłonność kredytodawców do obniżek ustała w obliczu niepewnej sytuacji. Najbliższe miesiące mogą potwierdzić tę hipotezę.
Bankier.pl
Zdolność kredytowa biła kolejne rekordy
Następnym trendem, który sprawdził się w pierwszym kwartale, ale jednocześnie wymaga dalszej obserwacji, jest wzrost zdolności kredytowej. Dynamika zmian nie była już tak duża, jak w czasie serii obniżek stóp procentowych w 2025 roku. W marcu przykładowa rodzina mogła otrzymać średnio 1,176 mln zł finansowania, podczas gdy w grudniu – 1,15 mln zł.
Bankier.pl
Zjawiskiem obserwowanym od początku cyklu podwyżek stóp procentowych było oferowanie przez banki kredytobiorcom, którzy decydują się na stałą stopę, nieco wyższych kwot. Obserwowaliśmy ten efekt w rankingach, choć nie w każdym miesiącu i nie w każdej instytucji (czasem za różnicę odpowiadał np. inny wariant produktu). Jednakże grudzień przyniósł niemal zrównanie się maksymalnej szacunkowej zdolności kredytowej przykładowych kredytobiorców dla obu wariantów zobowiązania. W lutym 2026 roku po raz pierwszy w historii naszych obserwacji osoby wybierające oprocentowanie zmienne miały średnio wyższą zdolność kredytową niż osoby preferujące oprocentowanie stałe.
Bankier.pl
Dla każdego banku, w każdym miesiącu, oszacowaliśmy wskaźnik DSTI na podstawie prezentowanych symulacji. Wskaźnik ten definiujemy jako stosunek wysokości raty dla maksymalnej kwoty dostępnej dla klientów do miesięcznego dochodu gospodarstwa domowego (15 tys. zł).
Średnia z wartości wskaźnika DSTI utrzymywała się na stabilnym poziomie w pierwszym kwartale 2026 roku. Była jednak bliska wartości maksymalnych, co świadczy o liberalnym (w porównaniu z wcześniejszymi okresami) podejściu banków do oceny zdolności finansowej klientów.
Koniec z przewidywalnością
Przez ostatnie kilkanaście miesięcy tendencje na rynku kredytów hipotecznych wydawały się zrozumiałe, tłumaczyły je najpierw oczekiwania na obniżki stóp, a potem tempo spadku kosztu pieniądza. Niższe stopy i prognozy dalszych obniżek przekładały się na spadek oprocentowania kredytów i wzrost zdolności kredytowej. Z kolei coraz wyraźniejszy koniec cyklu łagodzenia polityki pieniężnej zaowocował „mijanką” oprocentowania stałego i zmiennego.
Wystarczyło kilka dni, by sytuacja diametralnie się zmieniła. Oczekiwania rynków finansowych zmieniają się w zależności od informacji z działań wojennych, a skutki gospodarcze konfliktu są co najmniej niejasne. Taki stan może potrwać tygodnie, miesiące, a być może nawet dłużej. Potencjalni kredytobiorcy znaleźli się w nowej rzeczywistości – dominuje niepewność, co znajduje odzwierciedlenie w cennikach.