Z raportu JLL Living i CRIDO wynika, że polski sektor deweloperski zbliża się do okresu konsolidacji, a w nadchodzących latach można oczekiwać nasilenia fuzji i przejęć. Analitycy podkreślili, że chociaż polski rynek nieruchomości mieszkaniowych jest jednym z prężniejszych w Europie, cechuje go jednocześnie wysokie rozdrobnienie.
Autorzy studium zwrócili uwagę, iż w ciągu minionych pięciu lat krajowy rynek generował 52 proc. całkowitej puli mieszkań w rejonie Europy Środkowo-Wschodniej (CEE), a jedynie na obszarze Warszawy wybudowano w owym czasie niemalże tyle lokali mieszkalnych, co w całej Bułgarii.
W roku 2024 w Polsce dopuszczono do użytkowania blisko 200 tys. apartamentów, czyli zaledwie 15 tys. mniej niż w Niemczech oraz znacznie więcej niż w Wielkiej Brytanii – w tym czasie oddano tam do użytku 184 tys. lokali. Jak zaznaczono w raporcie, mimo okresowych fluktuacji w gospodarce, branża nadal opiera się na mocnych podstawach: wysokim poziomie zapotrzebowania, stabilnym finansowaniu i dobrej sytuacji największych deweloperów.
Eksperci zwrócili uwagę, że polski sektor wciąż jest bardzo zdecentralizowany. W największych metropoliach funkcjonują setki firm wznoszących mieszkania na sprzedaż – od liderów notowanych na giełdzie, po małe, często rodzinne przedsiębiorstwa realizujące pojedyncze projekty. W tych okolicznościach połączenia i akwizycje stają się dla podmiotów najłatwiejszym sposobem na szybki wzrost skali działania, jak również wkroczenie na nowe rynki regionalne.
„Dobrym przykładem jest Dom Development, który w 2017 r. nabył firmy Euro Styl i Euro Styl Development, a cztery lata później przejął spółkę Sento. Dzięki obydwu transakcjom deweloper bezzwłocznie i skutecznie poszerzył zakres swojej działalności na obszar Trójmiasta i Krakowa” – podkreśliła Krystyna Pietruszyńska z JLL Polska.
Specjalistka dodała, że przejęcia umożliwiają firmom ominięcie trudności powstających przy ekspansji organicznej, takich jak imperatyw zbudowania lokalnej marki, zespołu czy sieci powiązań biznesowych. Natomiast nabycie działającego dewelopera oznacza uzyskanie dostępu do rynku, przedsięwzięć i odbiorców.
Coraz większym wyzwaniem dla deweloperów jest ponadto dostęp do pożądanych gruntów w kluczowych miastach.
„Transakcje typu M&A (fuzje i przejęcia) to strategiczna zagrywka, pozwalająca na gwałtowne i skokowe powiększenie własnego banku ziemi. Częstokroć są to tereny zakupione przez przejmowaną firmę wiele lat wcześniej po znacznie obniżonych cenach, co daje ogromną przewagę kosztową i zabezpiecza bazę projektów na wiele lat w przyszłość” – zaakcentowała Katarzyna Żółcińska z kancelarii CRIDO.
Według oceny autorów raportu, konsolidacja pozwala także na osiągnięcie efektów skali – począwszy od uzyskiwania lepszych warunków u kontrahentów, na łatwiejszym dostępie do środków finansowych skończywszy. W raporcie ukazano przypadek spółki Develia, która za kwotę przekraczającą 166 mln euro wykupiła polskie filie francuskich firm deweloperskich – Nexity w 2023 roku oraz Bouygues Immobilier dwa lata później. Dzięki tym przejęciom Develia nie tylko powiększyła swój bank ziemi i weszła na nowy dla niej rynek poznański, lecz również znacząco zwiększyła skalę działań w miastach, gdzie była obecna już wcześniej.
Fuzje i akwizycje mogą być również metodą na szybkie wejście w nowe segmenty rynku, takie jak PRS (instytucjonalny wynajem mieszkań). Taką strategię zastosował niemiecki inwestor TAG Immobilien, który przejął Vantage Development, tworząc platformę Vantage Rent, a następnie nabył dewelopera ROBYG, rozwijając aktywność zarówno w segmencie sprzedaży mieszkań, jak i wynajmu.
W opinii ekspertów jednym z istotniejszych bodźców do zbycia firm deweloperskich będą w najbliższych latach kłopoty z sukcesją.
„Dwie trzecie polskich przedsiębiorstw rodzinnych jest zarządzanych przez pierwsze pokolenie, dlatego sukcesja będzie w najbliższych latach poważnym wyzwaniem polskiej gospodarki, tym bardziej, że o ile 85 proc. nestorów planuje przekazanie firm następnemu pokoleniu, to ledwie 15 proc. potencjalnych sukcesorów jest zainteresowanych przejęciem przedsiębiorstw. Kreuje to ogromne ryzyko dla ciągłości funkcjonowania tych firm, ale jednocześnie stanowi znakomitą okazję dla inwestorów strategicznych” – zauważyła Pietruszyńska.
Coraz powszechniej firmy sięgają także po model joint venture, który umożliwia realizację inwestycji wspólnie z partnerem finansowym bądź branżowym.
„W ciągu ostatniej dekady, gdy mieszkania szybko znajdowały nabywców, deweloperzy pokrywali koszty zakupu gruntów przeważnie ze środków własnych, a bieżącą działalność – z wpłat klientów na rachunki powiernicze. Wydłużenie okresów sprzedaży oznacza jednak zwiększone zapotrzebowanie na kapitał, jak również dług. Dla wielu mniejszych podmiotów, które mogą mieć ograniczony dostęp do finansowania bankowego, naturalną koleją rzeczy staje się poszukiwanie partnera do realizacji inwestycji” – stwierdziła Żółcińska.
W raporcie wskazano, że partnerstwa tego rodzaju zawierały już m.in. Develia i Grupo Lar, Grupo Lar i Hanner, ECE i GH Development czy Echo Investment, Archicom i AFI. W wielu przypadkach kooperacja joint venture staje się wstępnym etapem dalszej konsolidacji rynku. (PAP)
gkc/ drag/