Budowlane parcele: ceny sprzedaży, IV kwartał 2025 [Analiza]

Niemniej jednak, rok temu o tej samej porze sygnalizowaliśmy, że gwałtowny wzrost cen na rynku gruntów budowlanych zakończył się załamaniem, dziś, w kontekście narastających zwyżek, niewielu o tym pamięta. Kilkuprocentowe podwyżki w perspektywie kwartalnej i dwucyfrowe powiększenia w skali roku skutkują tym, że przeciętne ceny transakcyjne ustanawiają nowe rekordy, osiągając w Warszawie niemal 1 mln zł dla 10-arowych terenów.

To już pełny rok z podwyżkami cen działek budowlanych – wynika z danych Bankier.pl przekazanych przez Cenatorium. Jak w każdym kwartale redakcja Bankier.pl wraz z firmą Cenatorium oraz „Pulsem Biznesu” publikuje ceny transakcyjne nieruchomości (czyli takie, po jakich tereny pod zabudowę są faktycznie sprzedawane) w wybranych dużych miastach Polski. Analizujemy rynki lokalne w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Olsztynie i Lublinie.

Ceny działek budowlanych – Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Łódź, Poznań

U schyłku 2024 r. wśród poszukujących ziemi pod budowę domu mogła się pojawić iskierka nadziei dotycząca spadających cen działek. Następne kwartały zmieniły te przewidywania. Mamy za sobą czwarty kwartał z rzędu, w którym parcele drożały podczas podpisywania aktów notarialnych. Ponadto, na większości badanych rynków – zarówno w miastach wojewódzkich, jak i mniejszych miejscowościach – tempo wzrostu cen działek wzrosło.

Tym razem największy skok w ujęciu kwartalnym odnotowano w Warszawie. Stolica, obok Poznania, była tym miastem, gdzie w aktach notarialnych zapisywano średnio o ponad 6 proc. więcej niż trzy miesiące wcześniej.

W porównaniu do IV kw. 2024 r., kiedy rejestrowaliśmy obniżki, średnia cena transakcyjna zwiększyła się o niemal 14 proc. W dwucyfrowym tempie parcele podrożały przy okazji sporządzania aktów notarialnych także w Poznaniu, Wrocławiu i Lublinie.

Wyjątkiem były tylko przeciętne kwoty zapisywane w aktach notarialnych dotyczących parcel znajdujących się w Łodzi oraz Gdańsku. Stolica województwa pomorskiego była też jedynym z analizowanych miast, w którym przeciętny wzrost stawek w skali roku nie przekroczył 5 proc. Jest to jednak jedynie małe ukojenie dla poszukujących parcel pod budowę domu w Gdańsku. Po Warszawie to wciąż drugie najdroższe miasto w Polsce, ze średnią ceną transakcyjną znacząco różniącą się od reszty zestawienia.

Średnie ceny transakcyjne działek w wybranych miastach – (2014 – 2025)
Infogram

Z wyjątkiem Gdańska i Łodzi stawki odnotowywane w pozostałych badanych miastach były najwyższymi w historii. W Poznaniu po raz pierwszy zaobserwowano przeciętną stawkę powyżej 500 zł/mkw., co oznacza, że za 10-arowe parcele płacono średnio ponad pół miliona złotych.

Niemal dwa razy więcej kosztują grunty budowlane w Warszawie, gdzie pierwszy raz w historii średnia cena transakcyjna zbliżyła się do umownej granicy 1000 zł/mkw., co w przypadku 10-arowych gruntów daje niemal 1 mln zł.

Sytuacja obserwowana w IV kw. 2025 r. na rynku działek budowlanych jest więc podobna do zwyżek rejestrowanych w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży mieszkań.

Ceny działek budowlanych w województwach

Nie tylko rosnący, ale i przyśpieszający wzrost kwot płaconych za działki budowlane odnotowano w mniejszych miejscowościach. Tylko w woj. warmińsko-mazurskim przeciętna cena transakcyjna zwiększyła się w porównaniu do III kw. 2025 r. o mniej niż 2 proc. W pozostałych badanych województwach grunty budowlane podrożały od blisko 3 do 4,5 proc. k/k.

Najbardziej – o wspomniane 4,5 proc. k/k – wzrosły przeciętne kwoty wpisywane w aktach notarialnych w Wielkopolsce i Małopolsce, czyli w dwóch (obok Pomorza) najdroższych regionach w Polsce.

W woj. małopolskim pierwszy raz w historii średnia cena transakcyjna tak mocno zbliżyła się do poziomu 200 zł/mkw., co oznacza, że za 10-arową działki poza Krakowem płacono już średnio prawie 200 tys. zł.

Średnie ceny transakcyjne działek w wybranych województwach – (2014 – 2025)
Infogram

W perspektywie rocznej dominowały dwucyfrowe wzrosty, które osiągnęły ponad 15 proc. w woj. warmińsko-mazurskim.

W dłuższej, czteroletniej perspektywie, stawki rosły na poziomie 30-45 proc. Standardowo przypomnijmy, że wyjątkiem jest woj. mazowieckie, gdzie spadki odnotowywane szczególnie w 2022 r. wciąż powodują, że za parcele budowlane płaci się tam niewiele więcej – w tym przypadku o niecałe 3 proc. – niż w IV kw. 2022 r.

MKZ