Polska nie jest jedynym krajem w UE, gdzie opłata od lokali mieszkalnych jest kalkulowana w oparciu o ich powierzchnię. W Czechach występuje analogiczny system. U naszych sąsiadów dostrzegamy także odmienne rozwiązania.
Ostatni artykuł od ekspertów z RynekPierwotny.pl, który dotyczył reguł daniny katastralnej w Irlandii oraz indywidualnej wyceny nieruchomości przez tamtejszych płatników, wywołał niemałe zainteresowanie. Teraz warto bliżej przyjrzeć się rozwiązaniom podatkowym, które funkcjonują w kraju zlokalizowanym znacznie bliżej. Również z tego powodu, że czasami można napotkać informacje, jakoby Polska była jedynym krajem w UE, gdzie roczna danina od domów i mieszkań jest obliczana w oparciu o ich wielkość. W Czechach istnieje podobny system uwzględniający metraż. Niemniej jednak, polskie i czeskie reguły w pewnych kwestiach znacząco się różnią.
Czeski modelpodatkowy ma cechy hybrydy
Czechy, podobnie jak Polska na początku lat 90., wprowadziły akt prawny regulujący zasady kalkulowania i pobierania podatku od nieruchomości (zobacz: Zákon č. 338/1992 Sb. -ZákonČeské národní rady o dani z nemovitých věcí). Już w początkowej fazie, ta regulacja prawna wprowadziła podział na:
- podatek od gruntów
- podatek od budynków orazlokali
Z naszej, polskiejperspektywy, czeskie rozwiązanie można określić jako zbliżone do hybrydowego. W przypadku gruntów, opodatkowanie częściowo opiera się na wartości terenu, choć określana jest ona w uproszczony sposób. Z kolei budynki i lokale wciąż są opodatkowane z uwzględnieniem ich metrażu.
Wysokość podatku wCzechach – złożony wynik mnożenia
Analizując dokładniej czeskie rozwiązania, widać, że owa „hybrydowość” nie jest pełna. W zdecydowanej większości przypadków, jako podstawa opodatkowania nieruchomości służy powierzchnia. Na podstawie wartości opodatkowane są m.in. grunty orne, gdzie podstawą opodatkowania jest wartość gruntu obliczona jako iloczyn jego powierzchni oraz średniej ceny 1 m kw. wynikającej z rozporządzenia. Podstawę opodatkowania trzeba pomnożyć przez stawkę (1,35% dla gruntów ornych) oraz współczynnik lokalny obowiązujący na obszarze gminy (od 0,50 do 1,50).
Z kolei w przypadkudziałek budowlanych, podstawowa stawka (3,50 korony/m kw.) jest mnożona przez powierzchnię gruntu wyrażoną w m kw., a następnie należy uwzględnić współczynnik inflacji, lokalny współczynnik ustalany przez gminę (od 0,5 do 5,0) oraz dodatkowy mnożnik lokalizacyjny wysokości podatku (1,0 – mała gmina, 4,5 – Praga).
Czy regulacje u sąsiadajednak lepsze od naszych?
Następnie warto przeanalizować, w jaki sposób ustalana jest opłata od czeskich domów oraz mieszkań. Eksperci serwisu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę na to, że w tym przypadku działa mechanizm analogiczny do opodatkowania działek budowlanych. Konkretnie, danina mieszkaniowa obecnie stanowi wynik mnożenia:
- podstawowej stawki wynoszącej3,50 korony za 1 m kw.
- powierzchni domu/lokalu(dla mieszkań dodatkowo pomnożonej przez 1,20 lub 1,22)
- mnożnika uzależnionego odwielkości miejscowości (1,0 – mała gmina, 4,5 – Praga)
- współczynnika inflacji
- współczynnikalokalnego ustalanego przez gminę (od 0,5 do 5,0)
W praktyce, wynik mnożenia podatkowego bywa jeszcze bardziej złożony, ponieważ przepisy przewidują wyższe opodatkowanie 1 m kw. w wyższych budynkach, a gminy mają możliwość nieznacznego podwyższenia współczynnika z punktu 3. Kluczowy wydaje się jednak fakt, że mieszkańcy większych czeskich miast płacą wyższy podatek. Podobny mechanizm nie występuje w naszym kraju.
Czesi wyrażali niezadowoleniez powodu podwyżki podatku
Od dość skomplikowanychwyjaśnień, warto przejść do bardziej praktycznych kwestii i odpowiedzi na pytanie,jaką daninę uiszcza przykładowy właściciel mieszkania w Pradze. Należy pamiętać,że w roku 2024 czeskie media zwracały uwagę na znaczące wzrosty podatku odmieszkań i domów (sięgające nawet 80%). Był to rezultat gwałtownego wzrostustawek podatkowych. Na przykład, stawka mieszkaniowa wzrosła z 2,0 koron do 3,5korony za 1 m kw.
Według informacjidostępnych w lokalnych mediach, w 2023 roku właściciel siedemdziesięciometrowegomieszkania z praskiej dzielnicy Žižkov musiał zapłacić równowartość 326 zł z tytułurocznego podatku. Rok później, analogiczna opłata wynosiła już 520 zł po przeliczeniuna polską walutę. W roku 2025 kwota podatku uiszczanego przez przykładowegoprażanina była nieco wyższa ze względu na mechanizm korekty inflacyjnej,który zaczął obowiązywać od 2024 roku.
OECD także Czechom rekomenduje„kataster”
Eksperci serwisu RynekPierwotny.pl przypominają, że Czechy, podobnie jak Polska, w 2025 rokuotrzymały od OECD niezobowiązującą rekomendację dotyczącą przejścia na podatek odnieruchomości naliczany od wartości. Trzeba jednak pamiętać, że sytuacja upołudniowego sąsiada jest nieco inna niż w Polsce. Po pierwsze, już w 2024 rokuwprowadzono reformę podatku od nieruchomości, która była powiązana z dużymipodwyżkami, co ma znaczenie polityczne. Po drugie, czeski podatek, dzięki mnożnikowizależnemu od wielkości gminy, przynajmniej częściowo odzwierciedla lokalne różnice w cenach metrażu.