Rzeczywista roczna stopa oprocentowania kredytów z programu "Bezpieczny kredyt 2 proc." jest ponad dwa razy wyższa niż 2 proc. (mimo braku marży na początku). Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają, co jest tego powodem.
Kiedy rząd zapowiedział program "Bezpieczny kredyt 2 proc.", eksperci zwracali uwagę, że nazwa tej inicjatywy jest nieco myląca, ponieważ faktyczny koszt dotowanego kredytu będzie wyższy niż 2 proc. Prognozy analityków się potwierdziły, gdyż rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) kredytów z dopłatą wynosi np. 4-5 proc. Takie wyniki dotyczące RRSO są deklarowane przez banki mimo faktu, że w pierwszym pięcioletnim okresie dopłat zrezygnowały one z naliczania swoistej marży dla siebie.
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl korzystając z faktycznych ofert banków, postanowili wyjaśnić, dlaczego ma miejsce taka sytuacja. Przy okazji warto zwrócić uwagę na pewien „haczyk” w bankowych ofertach. Jest on związany z oprocentowaniem preferencyjnych kredytów po upływie pierwszego pięcioletniego okresu pobierania dopłat.
Bank może ustalić oprocentowanie od razu na 10 lat
Osoby wybierające ofertę państwowych dopłat w ramach programu "Bezpieczny kredyt" powinny mieć świadomość, że faktyczne oprocentowanie kredytu dla klienta (po odliczeniu dotacji) może być wyższe w drugim pięcioletnim okresie dofinansowania. Przed wyjaśnieniem przyczyn takiej sytuacji najpierw spójrzmy na poniższy wzór służący do ustalania oprocentowania kredytów z programu.
Oprocentowanie kredytu z programu "Bezpieczny kredyt 2 proc." dla klienta (przez 5 lat) = oprocentowanie kredytu na 5 lat z umowy – wskaźnik średniej kwartalnej stopy procentowej dla dnia akceptacji oferty przez klienta* + 2 proc.
*- wskaźnik średniej kwartalnej stopy procentowej jest ustalany jako 90% średniego oprocentowania udzielonych kredytów mieszkaniowych z okresowo stałym oprocentowaniem (innych niż kredyty z programu)
Jeżeli spojrzymy na oferty preferencyjnego kredytu z największych krajowych banków, to okaże się, że popularną praktyką jest ustalanie stałego oprocentowania z góry również na drugi pięcioletni okres dotowania. Przykład znajdziemy w poniższej informacji na temat rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania hipoteki.
Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) dla wypłaconego jednorazowo "Bezpiecznego kredytu 2 proc." zabezpieczonego hipoteką wynosi 4,25 proc. przy następujących założeniach: okres obowiązywania umowy – 25 lat, całkowita kwota kredytu: 290 000 zł, LTV = 96,3%, oprocentowanie stałe przez pierwsze 5 lat: 7,14%, następnie na drugi pięcioletni okres oprocentowanie stałe: 7,63%, a następnie oprocentowanie zmienne 7,63% (marża – 2,00%), całkowity koszt kredytu 181 950,17 zł, w tym prowizja za udzielenie kredytu: 1,7% (4 930 zł), opłata prowizyjna dla BGK za udzielenie gwarancji: 490,86 zł, odsetki: 170 310,31 zł, ubezpieczenie nieruchomości: 5 800 zł, ocena wartości nieruchomości mającej stanowić zabezpieczenie kredytu: 400 zł, PCC: 19 zł.
W drugim okresie dopłat kredyt może być już droższy
Zgodnie z powyższą kalkulacją RRSO przykładowy bank oferuje najpierw oprocentowanie (7,14 proc.), które przy aktualnym poziomie wskaźnika średniej kwartalnej stopy procentowej (7,14 proc.) zapewnia faktyczną stawkę odsetkową dla klienta na poziomie 2 proc. przez pierwsze 5 lat dopłat. Niestety później prawdopodobnie będzie już znacznie drożej. Przyczyna to spadek średniej kwartalnej stopy procentowej, która podążą za poziomem stóp procentowych NBP i oprocentowania nowych hipotek. Bank nie będzie musiał w odpowiedzi na spadek stóp procentowych odpowiednio zmniejszyć wcześniej ustalonego oprocentowania na drugi pięcioletni okres dotowania kredytu.
Istnieje duże prawdopodobieństwo, że średnia kwartalna stopa procentowa uwzględniana po 5 latach od udzielenia obecnych kredytów z programu "Bezpieczny kredyt 2 proc." będzie wyraźnie mniejsza od obecnej stawki (7,14 proc.). W takiej sytuacji pojawi się swoista marża banku, która może wynosić np. 1,50-3,00 proc. w drugim pięcioletnim okresie dotowania kredytu. Warto też odnotować, że podawana wyżej stawka RRSO musi uwzględniać brak preferencyjnych kosztów kredytu po upływie 10 lat. W kontekście dalszego okresu spłaty (po 10 latach) trzeba porównać oferowany przez poszczególne banki poziom marży dla oprocentowania zmiennego.
Nie zapominajmy o dodatkowych kosztach kredytu
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania kredytów mieszkaniowych z rządowego programu na poziomie około 4, a nawet 5 proc. oczywiście wydaje się atrakcyjna w porównaniu do tradycyjnych ofert. W ich przypadku RRSO może aktualnie wynosić np. 8-9 proc. Taka różnica kosztów oczywiście nie zwalnia z konieczności dokładnego analizowania również kwestii innych niż samo oprocentowanie. Chodzi między innymi o prowizję przygotowawczą (niekoniecznie kredytowaną) oraz składki ubezpieczeń oferowanych w ramach tak zwanej sprzedaży wiązanej (cross-selling).
Andrzej Prajsnar
