Okrągły wiek minął – 10 lutego 1926 r. Gdynia stała się miastem. W rocznicę tego wydarzenia analizujemy, jak w ostatnich latach ewoluował gdyński sektor nieruchomości. Konkluzje dla poszukujących lokum – zarówno na sprzedaż, jak i do wynajęcia, nie napawają optymizmem. Mimo że ostatni rok cechowała stabilność, w szerszej perspektywie Gdynia budzi obawy jednymi z największych wzrostów cen najmu i sum uiszczanych za nowe lokale.
Jak w swojej publikacji „Gdynia obiecana. Miasto, modernizm, modernizacja 1920-1939” zauważa Grzegorz Piątek, jeszcze w połowie lat trzydziestych ubiegłego wieku, kiedy to z osady liczącej nieco ponad 1 tys. mieszkańców, Gdynia przekształciła się w stutysięczne miasto, blisko dwie trzecie obiektów stanowiły tymczasowe budynki.
Mieszkanie w Gdyni? Przeciętnie ponad 20,5 tys. zł/mkw.
Po dziewięćdziesięciu latach, a dokładnie stu od uzyskania praw miejskich, Gdynia kojarzy się raczej z jednymi z najkosztowniejszych apartamentów w Polsce. W tym aspekcie obecna jubilatka przewyższa nawet Warszawę i sąsiedni Gdańsk. Bowiem jak wynika z danych Otodom Analytics, w styczniu 2026 r. średnia cena ofertowa dotycząca nowych mieszkań o powierzchni powyżej 90 mkw. po raz pierwszy okazała się najwyższa w Polsce i wyniosła 20 676 zł/mkw. – prawie 24 proc. więcej niż w pierwszym miesiącu 2025 r., a najwyższe kwoty poszczególnych transakcji przekraczają już 18 mln zł.
Dla porównania, w Gdańsku w tym samym czasie za metr kwadratowy oczekiwano średnio niecałe 20,5 tys. zł, w Warszawie 19 tys. zł, w Poznaniu 16,2 tys. zł, Krakowie 16 tys. zł a we Wrocławiu 14 tys. zł.
Koszty mieszkań w Gdyni – rynek pierwotny daje się we znaki
W przypadku popularnych metraży miniony rok wyróżniał się jednak dużą stabilnością. Za najczęściej poszukiwane mieszkania o powierzchni od 40 do 59 mkw. oczekiwano w styczniu 2026 r. średnio o 5,3 proc. więcej niż rok wcześniej, natomiast wartość najmniejszych lokali (do 40 mkw.) i mieszkań o powierzchni od 60 do 89 mkw. wzrosła w ciągu roku odpowiednio o 1 i 1,5 proc., znacznie poniżej poziomu inflacji CPI.
Transakcje dotyczące największych apartamentów przyczyniły się jednak do dostrzegalnego w statystykach znacznie wyraźniejszego wzrostu średnich cen transakcyjnych. Jak wynika z danych Narodowego Banku Polskiego za III kw. 2025 r., za nowe mieszkania płacono średnio 13 617 zł/mkw. – o 13,2 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2024 r. Był to najsilniejszy wzrost spośród ośmiu największych polskich rynków nieruchomości, a jeśli uwzględnić wszystkie pozostałe miasta wojewódzkie, bardziej (+13,5 proc. r/r) wzrosła przeciętna suma płacona za mieszkania w Bydgoszczy.
Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Gdyni
Infogram
Gdynia nie była jednak w tym aspekcie jedynym przypadkiem. Identyczny wzrost – o 12,6 proc. r/r – zaobserwowano w sąsiednim Gdańsku. Dla porównania, w Poznaniu średnia cena transakcyjna odnotowana na rynku pierwotnym wzrosła w badanym okresie o niecałe 5 proc., w Katowicach o 1 proc., natomiast w Krakowie, Łodzi, Wrocławiu i Warszawie odnotowano niewielkie, ale jednak spadki cen.
Analizując stawki w dłuższym okresie, Gdynia była jednym z miast, w których program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” najbardziej podniósł ceny nowych mieszkań. W porównaniu z III kw. 2022 r., czyli okresem przed wprowadzeniem programu dopłat, średnia cena transakcyjna wzrosła o blisko 32 proc., a w wartościach nominalnych o 3,3 tys. zł/mkw. W sąsiednim Gdańsku odnotowano w tym czasie wzrost o 21,2 proc. Większe wzrosty stawek odnotowano jedynie w Krakowie i Wrocławiu – odpowiednio o 35 i 38 proc.
Rok spokoju na rynku wtórnym
Znacznie większy spokój panował na gdyńskim rynku wtórnym, gdzie w III kw. 2025 r. za mieszkania z drugiej ręki płacono średnio 11 820 zł/mkw. – o 1,5 proc. więcej niż rok wcześniej. We wspomnianym wcześniej ujęciu trzyletnim mieszkania z drugiej ręki zyskały na wartości średnio o 16 proc. Z mniejszym wzrostem, choć nieznacznie, bo o 15,5 proc., mieliśmy do czynienia tylko w sąsiednim Gdańsku.
Dla porównania, dwukrotnie większe tempo wzrostu cen zaobserwowano na południu kraju – w Krakowie i Katowicach.
Wojenny rykoszet na gdyńskim rynku najmu
Podobnie jak w przypadku mieszkań sprzedawanych przez deweloperów, w szerszej perspektywie Gdynia plasuje się w czołówce wzrostu stawek także na rynku najmu. Jak wynika z danych Otodom Analytics, w pierwszym miesiącu 2026 r. osoby wynajmujące oczekiwały średnio od niecałych 2,2 tys. zł/m-c w przypadku kawalerek, przez 2,9 tys. zł/m-c za mieszkania 40- i 50-metrowe po 4,1 tys. zł/m-c w odniesieniu do mieszkań o powierzchni powyżej 60 mkw.
Średnie ceny ofertowe najmu mieszkań w Gdyni
Infogram
W zestawieniu ze styczniem 2025 r. średnia wartość mieszkań większych niż 40-metrowe wzrosła o 1 proc. Wyjątkowa stabilizacja miała miejsce w ogłoszeniach dotyczących wynajmu kawalerek, za które żądano jedynie o 0,1 proc. więcej niż rok wcześniej.
Chociaż w ujęciu rocznym, a nawet dwuletnim, możemy mówić o stabilnych stawkach czynszów dyktowanych w Gdyni, to w porównaniu ze styczniem 2022 r., czyli okresem tuż przed wybuchem konfliktu na Ukrainie, obecna jubilatka znajduje się w czołówce wzrostów. Średnia cena ofertowa dotycząca kawalerek wzrosła w tym czasie o 32,3 proc., najpopularniejsze, 40- i 50-metrowe mieszkania, zyskały na wartości w ogłoszeniach o 40,3 proc., a za lokale większe niż 60-metrowe wynajmujący żądają obecnie o 42 proc. więcej niż cztery lata temu.
Bardziej obrazowo – obecnie w ogłoszeniach dotyczących kawalerek poniżej 40 mkw. wpisuje się średnio więcej, niż przed czterema laty oczekiwali wynajmujący mieszkania o powierzchni od 40 do 59 mkw.
Stopa zwrotu w Gdyni bez zachwytu
Mimo że stawki na gdyńskim rynku najmu są jednymi z wyższych w Polsce, nie można tego powiedzieć o stopie zwrotu. Według danych Otodom Analytics, szczególnie niska stopa zwrotu z inwestycji w najem odnotowywana jest w przypadku najczęściej wybieranych na tym rynku mieszkań 40- i 50-metrowych. W styczniu 2026 r., bez uwzględniania kosztów utrzymania lokalu, podatków oraz remontów, było to 4,8 proc. w skali roku – o 0,2 pp. mniej niż rok wcześniej.
Prawie identyczną stopę zwrotu, należy dodać – równie niską – odnotowano w Gdańsku (4,76 proc.) oraz Krakowie (4,65 proc.). W Warszawie w styczniu 2026 r. było to 5,53 proc., a w Łodzi 5,94 proc.
Nieco lepiej, podobnie jak na pozostałych analizowanych rynkach, prezentowała się sytuacja w przypadku mniejszych mieszkań o powierzchni do 40 mkw. W odniesieniu do nich w Gdyni odnotowano 5,56 proc. w skali roku – prawie bez zmian w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy.