Wnioski o rejestrację nieprawdziwych pretensji w księgach wieczystych mogą zakłócić transakcję sprzedaży posiadłości lub zredukować jej wartość. Ten problem jest znany od dawna.
O kontrowersjach związanych z rejestrami wieczystymi, mówi się przeważnie w kontekście działalności podmiotów zagranicznych. Proponują one na przykład usługę wyszukiwania numerów rejestrów wieczystych, wykorzystując imię i nazwisko, a także inne formy pobierania danych bez znajomości pełnego numeru KW, co łamie polskie regulacje. Za dostęp do niekoniecznie aktualnych danych z polskich rejestrów, trzeba zapłacić sporo. Rząd pracuje nad aktualizacją ustawy o księgach wieczystych i hipotece (numer: UD310). Zmiana ma utrudnić handel danymi, lecz nie wykluczy innego fenomenu. Mowa o działaniach osób, które kierując się nieżyczliwością lub spekulacją, wnoszą o rejestrację w rejestrze wieczystym fikcyjnych roszczeń. Specjaliści RynekPierwotny.pl objaśniają, dlaczego ten proceder jest kłopotliwy.
Czemu dokuczliwy sąsiad ma możliwości działania?
Jest w błędzie ten, kto przypuszcza, że utrudnienie życia właścicielowi nieruchomości wystawionej na sprzedaż, wymaga szerokiej wiedzy prawnej lub pomysłowości. Mówimy tutaj bowiem o stosunkowo prostym mechanizmie, wykorzystującym trzy słabe strony współczesnego systemu rejestrów wieczystych. Po pierwsze, chodzi o to, że wniosek o rejestrację roszczenia może złożyć nieuprawniona osoba, która po prostu wymyśli mniej lub bardziej niedorzeczną sytuację, argumentującą rzekome roszczenie.
Osoby trudniące się opisywanym procederem, wykorzystują fakt, że: „niezwłocznie po zarejestrowaniu wniosku w dzienniku rejestrów wieczystych, zamieszcza się w stosownym dziale księgi wieczystej informację o wniosku jako adnotację o wniosku” (zgodnie z art. 6267 par. 2 kodeksu postępowania cywilnego). To druga słabość obecnych rozwiązań, które nie przewidują żadnej wstępnej weryfikacji wniosku i tożsamości wnioskodawcy przed umieszczeniem adnotacji w rejestrze wieczystym.
Finalnie zagadkowa adnotacja zniknie z rejestru wieczystego po zbadaniu przez sąd wniosku o wpis nieuzasadnionego roszczenia. Problem polega na tym, że przez kilka, a nawet kilkanaście miesięcy w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych będzie widoczna informacja zniechęcająca nabywców. A przecież później można złożyć kolejny wniosek o rejestrację roszczenia. Przeciągłość analizy wniosków o rejestrację w rejestrach wieczystych to trzecia słabość obecnego systemu – być może najistotniejsza.
Przypuszczalnie niewiele osób początkowo zainteresowanych nieruchomością (szczególnie zwyczajnych Kowalskich) będzie chciało bliżej przyjrzeć się sprawie, poprzez wizytę w sądzie wieczystoksięgowym. Bank mający dać kredyt na kupno nieruchomości, prawdopodobnie też nie będzie chciał zagłębiać się w temat. Jak wyjaśniają eksperci RynekPierwotny.pl, w ten sposób sprzedaż nieruchomości może zablokować nie tylko np. dokuczliwy sąsiad, ale również potencjalny kupujący, który ostatecznie nie dogadał się ze sprzedającym co do ceny.
Kalkulacja bywa jeszcze gorsza od złośliwości
Złośliwe torpedowanie transakcji sprzedaży nieruchomości jest oczywiście karygodne. W wielu przypadkach, „wieczysty terrorysta” działa jednak z wyrachowaniem, które może być oceniane surowiej niż złośliwość. Nieuzasadnione wnioski o rejestrację roszczeń bywają sposobem na tańsze nabycie nieruchomości (po zniechęceniu konkurentów). Wnioskodawcę lub inną osobę wiedzącą o braku podstaw roszczeń, adnotacja w rejestrze wieczystym na pewno nie wystraszy. Dodatkowo, we wniosku o rejestrację roszczenia można podać dane personalne fikcyjnej osoby, co pozwala utajnić swoje działania.
Zdarzają się wnioski o rejestrację roszczenia pozbawione jakichkolwiek załączników uzasadniających albo np. „wzbogacone” o absurdalny, nieopłacony pozew. Ustawodawca założył racjonalność i dobrą wiarę wnioskodawców, a także uznał, że adnotacje powinny się pojawiać w rejestrach wieczystych bezzwłocznie jako forma ostrzeżenia. Niestety, dochodzi jednak do nadużywania przepisów i regularnego składania wniosków o rejestrację roszczeń, które przybierają nawet formę nękania właściciela nieruchomości.
Wieczystoksięgowy problem wcale nie jest nowy
Specjaliści portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że opisywane wyżej zjawisko wcale nie jest nowe. Mówi się o nim od paru lat. Działania „wieczystych terrorystów” stały się bardziej zauważalnym tematem na początku bieżącej dekady, kiedy mocniej dały znać o sobie zatory w sądach wieczystoksięgowych. Aktualnie sytuacja wygląda lepiej pod względem czasu analizy wniosków. To nie oznacza jednak, że zawsze efektywna będzie próba szybszego pozbycia się uciążliwej adnotacji – poprzez wniosek do sądu o przyspieszone rozpatrzenie sprawy.
Akceptacja nadużywania adnotacji w rejestrach wieczystych z pewnością może prowadzić do wzrostu tego zjawiska. Oczywiście, wszelkie propozycje karania osób torpedujących złośliwie transakcję sprzedaży nieruchomości lub wymuszających korzyści majątkowe dla siebie, nie wykluczają potrzeby szybszego procedowania wniosków o wpisy w rejestrach wieczystych. Do dyskusji pozostają zmiany prawne dotyczące samych adnotacji.