W 2026 roku prognozowany jest wzrost sprzedaży nowych lokali mieszkalnych o 10-15%, a także tych z rynku używanego o kolejne 5-10%. Zmniejszenie poziomu stóp procentowych oraz wzrost dostępności finansowania hipotecznego wpłyną na pobudzenie popytu, aczkolwiek dla znacznej części obywateli RP posiadanie własnego mieszkania nadal znajduje się poza zasięgiem finansowym. Pomimo tego, siedmiu na 10 ankietowanych nadal twierdzi, że własność zapewnia poczucie bezpieczeństwa, a wynajem jest postrzegany głównie jako rozwiązanie przejściowe. Z raportu „Potrzeby i aspiracje mieszkaniowe Polaków” wynika, że brak stabilnego lokum wpływa na decyzje dotyczące posiadania potomstwa.
„Potrzeby i aspiracje mieszkaniowe Polaków”
– Nasi respondenci zaznaczyli, że pomimo różnorodnych okoliczności negatywnych, takich jak trudności ze zdolnością kredytową, możliwością zgromadzenia wkładu własnego czy innymi problemami, są zdecydowanie za tym, aby kupować mieszkania. Natomiast najem każdorazowo był traktowany jako forma tymczasowa – relacjonuje agencji Newseria dr Izabela Rudzka, specjalistka ds. mieszkalnictwa z Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie.
Raport „Potrzeby i aspiracje mieszkaniowe Polaków”, który powstał na bazie badań IBRiS oraz wieloletnich analiz sektora mieszkaniowego Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie, ukazuje, że 71% Polaków dysponuje prawem własności do nieruchomości, a 68% jest usatysfakcjonowanych ze swojej aktualnej sytuacji mieszkaniowej. 81% osób w przedziale wiekowym 18-29 lat uważa, że obecnie zdobycie mieszkania jest znacznie trudniejsze.
Preferencja dla własności utrzymuje się na stałym poziomie niezależnie od wieku i statusu zawodowego. Wynajem jest wybierany głównie ze względów finansowych – braku zgromadzonych oszczędności, zdolności kredytowej lub wysokich kosztów – a nie jako długoterminowy model lokum.
89% osób wynajmujących deklaruje, że preferowałoby spłacanie zobowiązania hipotecznego, zamiast ponoszenia kosztów najmu, pod warunkiem, że rata byłaby równa wysokości opłaty. Młodzi obywatele RP obawiają się również, że w okresie emerytury nie będą w stanie pokryć kosztów najmu, jeśli nie uzyskają własnego lokum.
Demografia i problemy mieszkaniowe
– Jeśli mówimy, że w całej Europie borykamy się z narastającym problemem niskiej liczby urodzeń, obserwujemy spadek współczynnika dzietności i to w znaczącym stopniu, także w Polsce, to każdy polityk powinien się namyślić, w jakim stopniu strategie, które reprezentuje, mogłyby stymulować wzrost liczby narodzin. Byśmy nie znaleźli się w sytuacji, w której młodzi ludzie rozważają, czy po ewentualnym wyjeździe będą w stanie lepiej ułożyć sobie życie, aby założyć rodzinę – podkreśla dr Izabela Rudzka. – Gdy występuje niestabilność w jakiejkolwiek strategii, pojawiają się różnego rodzaju anomalie, takie jak wstrzymanie się, poszukiwanie alternatywnych rozwiązań, próby przeczekania obecnej sytuacji.
Problem związany z mieszkaniami coraz częściej wpływa na decyzje o charakterze długoterminowym, a nie wyłącznie na krótkotrwałe strategie. Z analiz IBRiS wynika, że 69% respondentów postrzega brak własnego M jako czynnik utrudniający decyzję o posiadaniu potomstwa, a 76% łączy dostępność mieszkań z emigracją młodych ludzi. Równocześnie około 1/3 osób w wieku 25-34 lat zamieszkuje z rodzicami, co w coraz większym stopniu dotyczy osób pracujących i niezależnych finansowo, a nie tylko tych, którzy się uczą lub są na początku kariery zawodowej.
– Zamieszkiwanie dorosłych osób razem z rodzicami, czyli tak zwane gniazdownictwo, stanowi problem, który narasta nie tylko w Polsce, ale również w Europie. Jest on bezpośrednio związany z dostępnością lokali, zarówno tych na wynajem pod względem cenowym, jak i z możliwością zakupu własnych mieszkań – podkreśla Marcin Duma z Instytutu Badań Rynkowych i Społecznych IBRiS. – Jeśli nie rozwiążemy w jakimś stopniu tych problemów mieszkaniowych, zarówno w obszarze najmu, jak i zakupu, to one będą się nasilać.
Ceny mieszkań największą przeszkodą
Badania IBRiS wskazują, że najpoważniejszą barierą w uzyskaniu dostępu do mieszkań są wysokie ceny zakupu (77%), koszty wynajmu (43%) oraz warunki dotyczące kredytów – oprocentowanie kredytów hipotecznych (40%) i wymagania odnoszące się do zdolności kredytowej i wkładu własnego (30%). Ankietowani podkreślają również zbyt małą liczbę mieszkań komunalnych i TBS (19%), brak stabilności zatrudnienia (19%) oraz niedostateczną liczbę nowych inwestycji (16%). W sumie blisko połowa badanych uważa dostępność mieszkań za negatywną. Jedynie 6% ocenia pozytywnie działania rządu w tym zakresie, a co czwarty uważa, że aktualnie żadna grupa społeczna nie otrzymuje realnego wsparcia w dostępie do mieszkań.
– Największym ograniczeniem popytu na rynku nieruchomości w tym momencie jest zdolność sfinansowania zakupu mieszkania. Dostępność mieszkań, które chcieliby nabyć potencjalni kupujący, jest wysoka, zarówno tych oferowanych przez deweloperów, jak i tych z rynku wtórnego. Kluczowe jest to, co się dzieje z możliwościami finansowania transakcji – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka ds. analiz rynkowych w Otodom. – Z tego powodu najbardziej oczekiwaną zmianą przez kupujących są dalsze obniżki oprocentowania i utrzymywanie się inflacji w określonym celu, najlepiej na poziomie zbliżonym do tego, który obserwujemy w ostatnich miesiącach lub jeszcze niższym.
"Bariera zakupu jest poważna"
Ekspertka zaznacza, że rynek znajduje się w stanie równowagi między podażą a popytem, co jednak nie powoduje zatrzymania tendencji wzrostowej cen, szczególnie w największych aglomeracjach. W Warszawie średnia cena oferowanego mieszkania wynosi 950 tys. zł, podczas gdy w Łodzi nie przekracza 600 tys. zł. Pomimo wyższych zarobków, stolica pozostaje rynkiem o najmniejszej dostępności mieszkań.
– Aby ocenić, czy przeszkoda zakupu jest znacząca, nie wystarczą nam tylko informacje o cenach mieszkań, ponieważ istotne są również dochody. Od kilkunastu miesięcy obserwujemy pewną stabilność relacji między dochodami a cenami mieszkań, lecz zła wiadomość jest taka, że prawie we wszystkich miastach na zakup średniego mieszkania trzeba oszczędzać siedem, osiem, a nawet 10 lat – podkreśla Katarzyna Kuniewicz. – Najkorzystniejsza sytuacja ma miejsce obecnie w Katowicach, Łodzi czy Wrocławiu, a najtrudniejsza w Warszawie i Gdańsku, gdzie to nadal sprzedający dyktują warunki, a ceny są bardzo wysokie. Za średnie wynagrodzenie w stolicy można nabyć aktualnie około 0,6 mkw. mieszkania oferowanego przez deweloperów.
Sondaże opinii publicznej ujawniają również rozbieżność pomiędzy tematami dyskusji medialnej a rzeczywistymi troskami społecznymi.
– W przestrzeni publicznej emocje budziła kwestia inwestowania w mieszkania, natomiast z perspektywy statystycznego Polaka kluczowe jest nie posiadanie dwóch-trzech mieszkań, lecz zabezpieczenie swojej podstawowej potrzeby mieszkaniowej w formie jednego, docelowego lokum – zaznacza Marcin Duma.
Polacy oczekują od rządu aktywnej, ukierunkowanej strategii w zakresie mieszkalnictwa. Największe poparcie zyskuje wsparcie w nabyciu pierwszego lokum, a także działania, które ułatwią wejście na rynek osobom młodym i rodzinom. Część ankietowanych opowiada się również za budową mieszkań pod wynajem przez państwo.