Po zwyżkach w III kw. 2025 r. oraz październikowym spowolnieniu, najświeższy wskaźnik indeksu urban.one sygnalizuje zniżki cen lokali mieszkalnych. Mimo wciąż większego zapotrzebowania niż przed rokiem i wzrastającej sprzedaży, do redukowania cen oraz oferowania zniżek skłaniały dochodzące wieści o potencjalnej lokalnej nadmiernej podaży mieszkań.
W listopadzie 2025 r. wartość indeksu urban.one dla całej Polski wyniosła 117,47 pkt. Była więc o 0,29 pkt mniejsza niż w październiku i równocześnie o 2,88 pkt większa niż w identycznym miesiącu 2024 r.
Zniżkę w odniesieniu miesięcznym zarejestrowano również w przypadku indeksu urban.one wyliczanego dla największych po Warszawie krajowych rynków sprzedaży lokali (Krakowa, Wrocławia, Gdańska, Gdyni, Poznania i Łodzi). W listopadzie wskaźnik obniżył się o 0,34 pkt w stosunku do października i osiągnął poziom 131,98 pkt (+3,71 pkt r/r).
Bankier.pl na podstawie danych Cenatorium
„W listopadzie deweloperzy zaczęli wprowadzać rabaty”
Jak zaznacza Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, zakończenie 2025 r. przyniosło na czołowych rynkach nieruchomości w Polsce ożywienie, do którego przyczyniły się redukcje stóp procentowych i prostszy dostęp do kredytów hipotecznych.
Mimo że w listopadzie Biuro Analiz Kredytowych odnotowało regres liczby udzielonych kredytów na mieszkanie do 19,1 tys. (-17,9 proc. m/m), to było ich wciąż więcej (+22,4 proc. r/r) niż w analogicznym okresie 2024 r.
– W listopadzie deweloperzy, posiadając rekordową ofertę przeszło 60 tys. mieszkań, zaczęli wprowadzać liczne rabaty i obniżki cenowe, które dodatkowo pobudzały sprzedaż – dodaje Małgorzata Wełnowska. – Nowy rok powinien przynieść dalszy postęp poziomu sprzedaży i polepszenie stosunku pomiędzy popytem i podażą, głównie dzięki bardziej rozważnym inwestycjom deweloperskim i nadchodzącej reformie planowania przestrzennego – uzupełnia ekspertka Cenatorium.
Rzeczone rabaty były szczególnie dostrzegalne w Gdańsku i Gdyni, gdzie – zgodnie z danymi Cenatorium – odnotowano zniżkę przeciętnych cen transakcyjnych na rynku pierwotnym. Drobne podwyżki w ujęciu miesięcznym zaistniały we Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi. Tam z kolei uszczupliła się wycena mieszkań z drugiej ręki.
Sprzedaż mieszkań wzrasta, lecz oferta wciąż puchnie
Jak jednak wynika z opisywanych przez Bankier.pl danych JLL, mimo że sprzedaż mieszkań w największych polskich miastach się zwiększa, to jeszcze szybciej powiększa się dostępna propozycja. Trend ten lokalnie wywołał pojawienie się groźby nadmiernej podaży, zwłaszcza na rynku pierwotnym. W całym 2025 r. deweloperzy funkcjonujący na siedmiu czołowych rynkach (oprócz Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Poznania i Łodzi również w Katowicach) sprzedali blisko 43 tys. mieszkań. W tym czasie wprowadzili do sprzedaży 48,7 tys. lokali.
Do nabrzmiewającej propozycji przyczyniają się także ukończone mieszkania, na które deweloperzy mają trudności ze znalezieniem nabywców. Ilość takich lokali w ostatnim kwartale 2025 r. powiększyła się na analizowanych rynkach do przeszło 14 tys. (+46 proc. k/k). Znacznie dłuższy niż przeciętny okres potrzebny na wyprzedanie oferty, może w 2026 r. prowadzić do nadmiernej podaży przede wszystkim w Krakowie, Poznaniu, Łodzi i Katowicach a w rezultacie do redukcji cen.
Wyższe koszty alibi do dalszych podwyżek?
Czynnikiem hamującym zniżki stawek, zdaniem ekspertów wypytywanych w comiesięcznej ankiecie przez Cenatorium, mogą być jednak wciąż rosnące koszty budowy, do których przyczynią się przede wszystkim zmiany w prawie: tzw. ustawa schronowa czy zaplanowane na wrzesień nowe regulacje wprowadzające nowe kryteria techniczne, dotyczące m.in. energooszczędności projektowanych budynków.
Najbliżej równowagi popytowo – podażowej jest Warszawa. Jednak również poszukujący własnego „M” na stołecznym rynku mogą oczekiwać redukcji stawek. Po sześciu miesiącach z rzędu ze wzrostami odczyt indeksu urban.one prezentującego sytuację na warszawskim rynku w listopadzie obniżył się o 0,17 m/m i zatrzymał na 129,74 pkt.
Jak podkreśla Małgorzata Wełnowska, oferta deweloperska w stolicy jest wciąż na wysokim pułapie i przekracza 15 tys. mieszkań. Jednak, aby ustrzec się przed zakłóceniem względnej równowagi między popytem i podażą, kolejny miesiąc z rzędu deweloperzy ograniczyli wprowadzanie nowych mieszkań na rynek.