W ciągu najbliższych kilkunastu lat prężnie ewoluującademografia naszego społeczeństwa najsilniej ukształtuje polski sektor nieruchomości. Obserwujemy uważnie, co może się zdarzyć.
Zgodnie z opracowaniem stworzonym przez GUS: „Prognozy ludności rezydującej Polski na lata 2023–60”, ludność Polski zmniejszy się z obecnych ponad 37 milionów do mniej więcej 36,6 mln w 2030 roku, 35,3 mln w 2040 roku, a w dalszej kolejności nawet do 33 mln. Zaś „Symulacja liczby ludności do 2060 r. – opracowanie eksperymentalne” pokazuje, że w przypadku skrajnie niskiej rozrodczości populacja może się skurczyć jeszcze bardziej, nawet do 28–29 mln pod koniec stulecia.
Równocześnie społeczeństwo gwałtownie się starzeje. Eurostat w sprawozdaniu „Ageing Europe – looking at the lives of older people in the EU” ocenia, że w 2030 roku osoby powyżej 65. roku życia będą stanowić ponad 22% populacji, a w 2060 roku około 30%. Według GUS w 2060 roku odsetek ludności w wieku 60 plus w Polsce wyniesie ponad 38 procent (raport “Sytuacja osób starszych w Polsce 2023”). To oznacza, że emeryci staną się jedną z największych grup społecznych, a ich wymagania odnośnie mieszkań będą odczuwalnie wpływać na kierunek rozwoju rynku. W wielu regionach to oni będą przeważać wśród kupujących i wynajmujących, co spowoduje konieczność zmian w planowaniu i konstrukcji budynków.
Preferencje emerytów: więcej mieszkań, lecz inaczej rozplanowanych
Emeryci zazwyczaj żyją w parach bez pozostałych członków rodziny albo samotnie po śmierci partnera i przeważnie wolą mieszkania położone blisko placówek medycznych, przystanków i sklepów. Cenią raczej mniejsze metraże dostosowane do ich potrzeb – korzystniejsze cenowo i łatwiejsze w utrzymaniu. Zwiększająca się liczba seniorów może w konsekwencji wpłynąć na wzrost podaży na rynku wtórnym starszych mieszkań o sporych powierzchniach – mieszkań familijnych, które po śmierci współmałżonka i wyprowadzce dzieci mogą być oddawane na sprzedaż z myślą o kupnie czegoś mniejszego lub zmianie.
Dla seniorów istotna jest przystępność – mieszkania w niskich budynkach lub w gmachach z windą, o niewielkiej kubaturze, pozwalającej bez trudu zachować porządek. Niebagatelne znaczenie mają rozwiązania usprawniające codzienne życie: brak progów, właściwe szerokości przejść lub możliwość zamontowania uchwytów. Według ekspertów z portalu GetHome.pl, jeśli chodzi o budynek – standardem powinna być winda, wjazd dla wózków inwalidzkich i brak innych barier architektonicznych. Wraz z charakterystycznymi potrzebami mieszkaniowymi rośnie popyt na mieszkalnictwo wspomagane i nowoczesne osiedla z usługami opiekuńczymi. Rynek ten, silnie rozwinięty na Zachodzie, w Polsce dopiero zaczyna rosnąć. Przybywa jednak komercyjnych domów dla seniorów i osiedli senioralnych. Można się spodziewać, że w horyzoncie kilkunastu lat będzie to licząca się dziedzina sektora nieruchomości.
Migracje jako „wybawienie” dla największych miast
W obliczu niekorzystnych tendencji demograficznych migracje – zarówno krajowe, jak i międzynarodowe – stanowią czynnik, który może stabilizować rynek. GUS w sprawozdaniu „Ruch naturalny ludności. Migracje wewnętrzne i zagraniczne” wskazuje, że wszystkie największe metropolie wykazują dodatnie saldo migracji. Warszawa, Kraków, Wrocław i Trójmiasto wabią młodych ludzi, studentów oraz migrantów zarobkowych, co wzmacnia zapotrzebowanie na mieszkania, w szczególności w obszarze najmu.
NBP w „Raporcie o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce” zauważa, że migracje – zwłaszcza po 2022 roku – stały się jednym z ważniejszych czynników stabilizujących zapotrzebowanie. Zgodnie z aktualnymi prognozami nie należy spodziewać się powrotu do sytuacji sprzed masowej migracji z Ukrainy; wiele osób pozostanie w największych miastach, co będzie podtrzymywać potrzeby mieszkaniowe.
Rynek najmu: wzrastający obszar stymulowany demografią
NBP w swoich dorocznych „Raportach o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych” uważa, że rynek najmu w Polsce jest w stadium dynamicznego rozwoju. Zmiany społeczne – mniejsza liczba małżeństw, odkładane decyzje o posiadaniu dzieci oraz zwiększająca się mobilność zawodowa – wzmacniają ten obszar. OECD w analizach „OECD Housing Policy Toolkit – Addressing Housing Affordability, Quality and Accessibility” zaznacza, że kraje o podobnych trendach demograficznych obserwują stopniowe przechodzenie z modelu własnościowego do mieszanego, w którym najem odgrywa coraz większą rolę.
Migranci – zarówno krajowi, jak i zagraniczni – naturalnie zaczynają proces osiedlania się od najmu, co dodatkowo zwiększa popyt. Według NBP w metropoliach rynek najmu instytucjonalnego zacznie spełniać funkcję stabilizującą i ograniczającą ryzyko pustostanów.
Co z mniejszymi ośrodkami? Nadmierna podaż i spadki cen są bardzo prawdopodobne
Prognozy GUS zaprezentowane w „Prognozie ludności rezydującej Polski na lata 2023–60” wskazują, że wiele mniejszych i średnich miast, zwłaszcza w województwach opolskim, świętokrzyskim, lubelskim oraz w części regionów podlaskiego i łódzkiego, utraci w nadchodzących dekadach nawet kilkanaście lub kilkadziesiąt procent mieszkańców. W takich lokalizacjach demografia wprost doprowadzi do nadmiernej podaży mieszkań, w szczególności w starszym zasobie, którego modernizacja jest kosztowna i trudna do wykonania przy słabnącym popycie.
NBP w „Raporcie o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce” zwraca uwagę, że w regionach o trwałym ujemnym saldzie migracji możliwość utrzymania obecnych cen praktycznie nie występuje, a w części miast realne zniżki cen – zarówno ofertowych, jak i transakcyjnych – już się pojawiają i w dłuższej perspektywie mogą się pogłębiać. Dotyczy to nie tylko miast powiatowych, ale również niektórych stolic województw, które nie należą do największych aglomeracji.
Prognozy GUS sugerują, że w nadchodzących dekadach znaczne spadki liczby ludności mogą nastąpić między innymi w Kielcach, Opolu, Łodzi, Lublinie, Białymstoku i Olsztynie. W tych ośrodkach, w szczególności tam, gdzie tempo starzenia się populacji jest najwyższe, a saldo migracji ujemne, rynek mieszkaniowy może wejść w fazę zastoju lub spadków cen, a nadmierna podaż – nawet jeśli pojawi się stopniowo – może mieć długotrwały charakter.
Dziura mieszkaniowa jako element łagodzący ryzyko nadmiernej podaży
Zdaniem ekspertów z portalu GetHome.pl, warto podkreślić, że nawet w przypadku niekorzystnych trendów demograficznych Polska wciąż boryka się z znaczącą luką mieszkaniową. Zgodnie z danymi NBP przedstawionymi w „Raporcie o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce” oraz według szacunków GUS luka ta wynosi od około 1,5 do nawet ponad 2 milionów mieszkań, uwzględniając standard techniczny, konieczność wymiany najstarszego zasobu i wzrost liczby gospodarstw domowych. Oznacza to, że pomimo przewidywanego spadku liczby ludności w skali kraju zapotrzebowanie na nowe mieszkania nie zniknie od razu, a w wielu regionach przez kolejne lata będzie nadal istotne.
NBP zaznacza, że luka mieszkaniowa w największych aglomeracjach w praktyce działa jak amortyzator – ogranicza ryzyko nadmiernej podaży nawet w przypadku spowolnienia demograficznego, ponieważ liczba mieszkań wciąż nie nadąża za strukturą gospodarstw domowych i migracjami. Dopiero w mniejszych miastach, w szczególności tam, gdzie maleje liczba mieszkańców i wzrasta udział osób starszych, nadwyżka zasobu staje się realnym problemem, a spadki cen są bardziej prawdopodobne.
Preferencje singli: małe metraże i dobra komunikacja
Główny Urząd Statystyczny w „Prognozie gospodarstw domowych na lata 2016–2050” oraz NBP w analizach struktury popytu mieszkaniowego wskazują, że jednoosobowe gospodarstwa domowe będą rosły najszybciej. Według „Prognozy gospodarstw domowych na lata 2016–2050” GUS liczba gospodarstw jednoosobowych ma wzrosnąć z blisko 4 milionów około połowy poprzedniej dekady do ponad 6 milionów w połowie stulecia, co oznacza przyrost o ponad połowę; według prognoz to właśnie liczba gospodarstw jednoosobowych będzie rosła najszybciej.
Single wybierają najczęściej mieszkania:
- od 28 do 45 m²,
- w lokalizacjach blisko miejsca pracy i usług,
- o wysokim poziomie funkcjonalnym,
- dobrze skomunikowane za pomocą transportu publicznego.
Właśnie ten segment popytowy będzie najważniejszy dla deweloperów w największych miastach.
Podsumowanie: rynek, który podzieli się na dwa bieguny
W perspektywie kilkunastu lat polski sektor mieszkaniowy stanie się bardziej zróżnicowany. Duże miasta – wzmocnione migracjami i rosnącą liczbą singli i seniorów – utrzymają stabilny popyt i stosunkowo wysokie ceny. Obszar najmu będzie rozwijał się szybciej niż do tej pory. Natomiast mniejsze ośrodki napotkają trudności związane z wyludnieniem i nadmierną podażą mieszkań. Demografia stanie się najistotniejszym czynnikiem wpływającym na wartość nieruchomości w długim okresie – przewidują eksperci z portalu GetHome.pl.
Marcin Moneta