W ciągu następnych kilkunastu lat nieustannie ewoluującaskład demograficzna naszego społeczeństwa najsilniej ukształtujepolski sektor nieruchomości mieszkalnych. Analizujemy, co może się wydarzyć.
Zgodnie z ekspertyzą opracowaną przez GUS: „Prognozy ludności rezydującej Polski na lata 2023–60”, liczba mieszkańców Polski spadnie z obecnych ponad 37 milionów do około 36,6 mln w 2030roku, 35,3 mln w 2040 roku, a w dalszej perspektywie nawet do 33 mln. Zaś„Symulacja liczby ludności do 2060 r. – opracowanieeksperymentalne” sugeruje, że przy skrajnie niskiej płodności populacjamoże zmniejszyć się jeszcze bardziej, nawet do przedziału 28–29 mln pod koniec stulecia.
Równocześnie społeczeństwo szybko się starzeje. Eurostatw opracowaniu „Ageing Europe – looking at the lives ofolder people in the EU” przewiduje, że w 2030 roku osoby w wieku 65 lat i więcej będąstanowić ponad 22% populacji, a w 2060 roku około 30%. Według GUS w 2060 rokuprocent ludności w wieku 60+ w Polsce osiągnie ponad 38 proc. (raport“Sytuacja osób starszych w Polsce 2023”). Wynika z tego, że seniorzy staną sięjedną z najliczniejszych grup społecznych, a ich potrzeby dotyczące mieszkań będą istotnieoddziaływać na kierunek postępu rynku. W wielu regionach to właśnie oni będą przeważaćwśród kupujących i wynajmujących, co wywoła zmiany w projektowaniu ikonstrukcji budynków.
Preferencje seniorów: lokali więcej,ale inaczej rozplanowanych
Osoby starsze częściej zamieszkują w parach bez pozostałej części rodzinylub samotnie po śmierci współmałżonka i zazwyczaj poszukują mieszkań zlokalizowanych bliskobazy medycznej, komunikacji oraz sklepów. Doceniają raczej mniejsze, dostosowanedo ich własnych wymagań powierzchnie – bardziej ekonomiczne i prostsze w utrzymaniu. Postępująca liczbaosób w podeszłym wieku może więc z czasem skutkować wzrostem oferty na rynku wtórnymużywanych mieszkań o większych metrażach – lokali rodzinnych, które po zgoniewspółmałżonka i wyprowadzce dzieci mogą być sprzedawane z myślą o zakupie mniejszegolub zmianie.
Dla seniorów istotna jest dostępność – mieszkania w niskiejkonstrukcji albo w budynkach z windą, o skromnej powierzchni, umożliwiającejłatwe utrzymanie czystości. Ważne znaczenie mają rozwiązania upraszczające codzienneużytkowanie: brak barier, odpowiednie szerokości przejść lub możliwośćzamontowania uchwytów. Według specjalistów portalu GetHome.pl, jeśli chodzi o budynek – standardem powinna być winda, podjazd dla wózkówinwalidzkich i likwidacja innych przeszkód architektonicznych. Wraz ze specyficznymipotrzebami mieszkaniowymi wzrasta zapotrzebowanie na budownictwo wspierane inowoczesne osiedla z usługami opiekuńczymi. Rynek ten, intensywnie rozwinięty naZachodzie, w Polsce dopiero wchodzi w fazę rozwoju. Przybywa jednakkomercyjnych domów opieki i osiedli dedykowanych seniorom. Należy oczekiwać,że w przyszłości rzędu kilkunastu lat będzie to znacząca część sektoranieruchomości.
Migracje jako „wybawienie” dlamiast stołecznych
Na tle niesprzyjających tendencji demograficznych migracje –zarówno lokalne, jak i zagraniczne – stanowią element, który możezapewnić stabilność rynkowi. GUS w analizie „Ruch naturalnyludności. Migracje wewnętrzne i zagraniczne” zaznacza, że wszystkiemiasta wojewódzkie notują dodatni bilans migracji. Warszawa, Kraków, Wrocławi Trójmiasto absorbują osoby młode, studentów i migrantów zarobkowych, copotęguje popyt na mieszkania, szczególnie w obszarze najmu.
NBP w „Raporcie o sytuacji narynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce” zauważa,że migracje – szczególnie po 2022 roku – stały się jednym z zasadniczych czynnikówutrwalających popyt. Zgodnie z obecnymi projekcjami nie należy oczekiwać powrotu dosytuacji sprzed masowej migracji z Ukrainy; wiele osób pozostanie wnajwiększych miastach, co będzie podtrzymywać zapotrzebowanie na lokale.
Rynek wynajmu: powiększający się obszarnapędzany demografią
NBP w swoich regularnych „Raportacho sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych” stwierdza,że rynek najmu w Polsce znajduje się w fazie dynamicznego rozwoju. Zmianyspołeczne – ograniczona liczba zawieranych małżeństw, przesuwające się w czasie decyzje o posiadaniu potomstwazwłaszcza coraz większa mobilność zawodowa – wzmacniają ten obszar. OECD wopracowaniach „OECD Housing Policy Toolkit – AddressingHousing Affordability, Quality and Accessibility” wskazuje, że państwadotknięte podobnymi zjawiskami demograficznymi rejestrują sukcesywne przejście od modeluwłasnościowego do mieszanego, w którym wynajem odgrywa coraz istotniejszą rolę.
Migranci – zarówno krajowi, jak i zagraniczni –rzecz jasna zapoczątkowują proces osiedlania się od najmu, co dodatkowo intensyfikujepopyt. Według NBP w aglomeracjach rynek najmu instytucjonalnego zacznie spełniaćrolę stabilizującą i minimalizującą ryzyko niewynajętych nieruchomości.
Co z mniejszymi ośrodkami? Przewaga podaży ipotencjalne spadki cen są bardzo prawdopodobne
Prognozy GUS zaprezentowane w „Prognozie ludnościrezydującej Polski na lata 2023–60” sygnalizują, że wiele mniejszych i średnichmiast, zwłaszcza w województwach opolskim, świętokrzyskim, lubelskim oraz wczęści regionów podlaskiego i łódzkiego, straci w nadchodzących dekadach nawetkilkanaście lub kilkadziesiąt procent mieszkańców. W tego typu miejscach demografiabezpośrednio spowoduje przewagę podaży lokali, zwłaszcza w starszym zasobie,którego unowocześnienie jest kosztowne i utrudnione przy słabnącympopycie.
NBP w „Raporcie o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych ikomercyjnych w Polsce” zaznacza, że w rejonach o nieprzerwanym ujemnym bilansiemigracji potencjał do utrzymania obecnych cen praktycznie nie istnieje, a wczęści miast faktyczne obniżki cen – zarówno ofertowych, jak i transakcyjnych – jużsię manifestują i w dłuższej perspektywie czasowej mogą się nasilać. Odnosi się to nie tylkomiast powiatowych, ale także części stolic województw, które nie należą donajwiększych aglomeracji.
Prognozy GUS wskazują, że w nadchodzących latachdramatyczne spadki liczby mieszkańców mogą nastąpić między innymi w Kielcach, Opolu, Łodzi,Lublinie, Białymstoku oraz Olsztynie. W tych ośrodkach, szczególnie tam, gdzietempo starzenia się ludności jest najwyższe, a saldo migracji ujemne, rynekmieszkaniowy może wkraczać w okres stagnacji lub spadków cen, a nadwyżka – nawetjeśli pojawi się stopniowo – może cechować się trwałością.
Deficyt mieszkań jako elementłagodzący zagrożenie nadpodaży
Zdaniem ekspertów portalu GetHome.pl, należy uwypuklić,że nawet przy niesprzyjających trendach demograficznych Polska wciąż boryka się zustotnym niedoborem mieszkań. Według danych NBP zaprezentowanych w „Raporcie o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowychi komercyjnych w Polsce” i zgodnie z wyliczeniami GUS deficyt ten oscyluje odokoło 1,5 do nawet ponad 2 milionów lokali, jeśli uwzględnić standard techniczny,konieczność wymiany najstarszego zasobu oraz wzrost liczby gospodarstw domowych.Wynika z tego, że mimo oczekiwanego spadku populacji w skali krajuzapotrzebowanie na nowe mieszkania nie ustąpi natychmiast, a w wielu regionachprzez kolejne lata pozostanie istotne.
NBP zaznacza, że deficyt mieszkaniowy w największychaglomeracjach oddziałuje w praktyce jak amortyzator – redukuje ryzyko nadpodażynawet w obliczu spowolnienia demograficznego, ponieważ liczba mieszkań wciążnie dorównuje strukturze gospodarstw domowych i migracjom. Dopiero w mniejszychmiastach, zwłaszcza tam, gdzie maleje liczba mieszkańców oraz rośnieodsetek osób starszych, nadwyżka zasobu przeistacza się w realny problem, a obniżkicen stają się bardziej realne.
Preferencje singli: niewielkie metraże idobra sieć połączeń
Główny Urząd Statystyczny w „Prognoziegospodarstw domowych na lata 2016–2050” oraz NBP w analizach strukturypopytu na mieszkania sygnalizują, że jednoosobowe gospodarstwa domowe będą wzrastaćnajszybciej. Zgodnie z „Prognozą gospodarstw domowych na lata 2016–2050” GUSliczba gospodarstw jednoosobowych ma powiększyć się z niecałych 4 milionów okołoprzedniej dekady do ponad 6 milionów w połowie stulecia, co implikujewzrost o ponad połowę; według przewidywań to właśnie liczba gospodarstwjednoosobowych będzie zwyżkować najprędzej.
Osoby samotne wybierają najczęściej lokale:
- od 28 do 45 m²,
- w lokalizacjach blisko pracy i usług,
- o wysokim poziomie funkcjonalnym,
- z dobrą komunikacją środkami transportu publicznego.
To właśnie ten segment generujący popyt będzie kluczowy dladeweloperów w największych miastach.
Podsumowanie: rynek, który podzielisię na dwa obszary
W perspektywie kilkunastu lat polski rynek mieszkaniowystanie się bardziej zróżnicowany. Duże miasta – umocnione migracjami orazrosnącą liczbą singli i seniorów – utrzymają stabilny popyt i stosunkowowysokie ceny. Sektor najmu będzie rozwijał się szybciej niż do tej pory.Z kolei mniejsze ośrodki będą borykać się z problemami depopulacji i nadwyżkąmieszkań. Demografia przekształci się w najistotniejszy czynnik kształtujący wartośćnieruchomości w dłuższej perspektywie – konkludują eksperci portalu GetHome.pl.
Marcin Moneta