Wysokie ceny mieszkań w centrach aglomeracji, takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto czy Poznań, zmuszają nabywców do szukania alternatywnych rozwiązań. Jak zauważają specjaliści z serwisu GetHome.pl, za sumę, która w sercu metropolii pozwala kupić zaledwie relatywnie skromne, bo 50-60-metrowe mieszkanie, na peryferiach można znaleźć o wiele większy dom w zabudowie szeregowej. Taka dysproporcja popycha kupujących do analizy, która opcja bardziej odpowiada ich potrzebom oraz wizji na przyszłe lata.
Ceny i konkretne przykłady
Położenie to jeden z kluczowych elementów przy wycenie lokali mieszkalnych – im bardziej centralne i elitarne, tym kosztowniej.
Według opinii ekspertów serwisu GetHome.pl, w segmencie popularnym średnie ceny mieszkań w śródmieściach największych i najdroższych miast w Polsce kształtują się aktualnie na poziomie mniej więcej trzynastu do czternastu tysięcy złotych za metr kwadratowy. Kwoty przekraczające dwadzieścia tysięcy złotych pojawiają się już w segmencie premium, obejmując najbardziej prestiżowe adresy.
W praktyce oznacza to, że za kwotę w przedziale od ośmiuset pięćdziesięciu do dziewięciuset pięćdziesięciu tysięcy złotych można zakupić mieszkanie stosunkowo niewielkie – o powierzchni około pięćdziesięciu do sześćdziesięciu metrów kwadratowych. W centralnych dzielnicach nie powstają domy w zabudowie szeregowej, bo brak tam wolnych terenów pod inwestycje. Oferta zawęża się więc do mieszkań, najczęściej w gęstej zabudowie.
Na obrzeżach natomiast nierzadko powstają osiedla domów. Szeregówki – czyli forma pośrednia między domem a mieszkaniem, są chętnie wybierane przez deweloperów. Umożliwiają efektywne wykorzystanie powierzchni działki. Domy w zabudowie szeregowej kosztują zwykle od siedmiuset pięćdziesięciu tysięcy do około miliona trzystu tysięcy złotych. W cenie zbliżonej do wcześniejszego przykładu, czyli około dziewięciuset tysięcy złotych, można znaleźć nieruchomość o powierzchni około stu metrów kwadratowych, z własnym ogródkiem i dwiema kondygnacjami. Jest to przestrzeń znacznie większa niż ta dostępna w mieszkaniu w centrum. Tutaj pojawia się pytanie: lepszy komfort wynikający z lokalizacji mieszkania, czy wygoda życia na większej przestrzeni?
Plusy i minusy mieszkania w centrum miasta
Mieszkanie w centrum zapewnia przede wszystkim oszczędność czasu. W pobliżu znajdują się miejsca pracy, urzędy, instytucje kultury, sklepy, punkty usługowe, placówki służby zdrowia oraz transport publiczny. Jeśli pracujemy w centrum, codzienne funkcjonowanie staje się o wiele łatwiejsze, gdy mamy tu również swoje lokum. Wówczas potrzeba korzystania z samochodu jest też zdecydowanie mniejsza. Zyskujemy środki finansowe i czas, który musielibyśmy przeznaczyć na dojazdy oraz stanie w zatorach drogowych. Korzyścią apartamentu w centrum będzie też jego potencjał inwestycyjny. Takie mieszkania lepiej nadają się pod wynajem długo- i krótkoterminowy. Można więc na nich zarabiać. Druga zaleta tego typu – mieszkania o najlepszych lokalizacjach mniej tracą na wartości podczas turbulencji rynkowych. Z reguły utrzymują swoją cenę.
Manekamentem mieszkania w centrum są natomiast generalnie wysokie ceny metra kwadratowego, co przekłada się na mniejszą powierzchnię nieruchomości i wysoki kredyt, jeśli w ten sposób finansujemy zakup. Trzeba także pogodzić się z dużym natężeniem ruchu, hałasem i ograniczoną przestrzenią osobistą. Uciążliwe może być również parkowanie oraz brak terenów zielonych.
Przykłady mieszkań w centrum dużych miast
· Warszawa – Mokotów (górny Mokotów, rejony bliżej centrum)
Mieszkanie ok. 50 m²
Standard: zadbany budynek, dogodna komunikacja.
Cena: ok. 750–850 tys. zł.
Mieszkanie ok. 60 m²
Nowsze budownictwo, balkon.
Cena: ok. 900 tys.–1,05 mln zł.
· Wrocław – Stare Miasto / Śródmieście
Mieszkanie ok. 45 m²
Kamienica lub nowszy blok, blisko tramwaju.
Cena: ok. 600–700 tys. zł.
Mieszkanie ok. 55–60 m²
Nowocześniejszy budynek, miejsce garażowe dodatkowo płatne.
Cena: ok. 800–900 tys. zł.
· Kraków – Stare Podgórze / Kazimierz / okolice centrum
Mieszkanie ok. 40 m²
Po remoncie, dobra komunikacja.
Cena: ok. 620–700 tys. zł.
Mieszkanie ok. 55 m²
Nowsza inwestycja, balkon lub loggia.
Cena: ok. 820–950 tys. zł.
Zalety i wady szeregówki na obrzeżach
Zdaniem specjalistów z serwisu GetHome.pl, największym walorem domu w zabudowie szeregowej jest powierzchnia, którą zyskuje się za tą samą cenę co w centralnych lokalizacjach. Własny ogródek, dwie kondygnacje i bardziej elastyczny rozkład pomieszczeń dają poczucie niezależności. Tego rodzaju nieruchomość jest też bardziej perspektywiczna. Można ją łatwo dopasować do ewoluujących potrzeb, a z czasem zyskuje na wartości wraz z rozwojem infrastruktury w okolicy.
Słabą stroną pozostają dojazdy. Codzienna podróż do pracy czy szkoły trwa znacznie dłużej, często dają się we znaki korki, a samochód staje się środkiem transportu nie tyle komfortowym, ile niezbędnym. Infrastruktura w nowych dzielnicach dopiero stopniowo się rozwija, dlatego dostępność niektórych usług może być początkowo utrudniona. Większa powierzchnia domu oznacza również wyższe koszty eksploatacji, szczególnie ogrzewania.
Przykłady szeregówek – rynek pierwotny i wtórny
· Warszawa – obrzeża
Dom w zabudowie szeregowej, ok. 100 m²
Lokalizacja: jedna z dzielnic przy granicy miasta, z nową zabudową mieszkaniową.
Układ: dwie kondygnacje, ogródek ok. 40 m².
Cena: ok. 900–980 tys. zł (rynek pierwotny).
Dom w zabudowie szeregowej, ok. 120 m²
Lokalizacja: osiedle w rejonie z zabudową jednorodzinną i rozwijającą się infrastrukturą.
Układ: trzy sypialnie, salon z wyjściem na ogród.
Cena: ok. 1,05–1,25 mln zł (rynek wtórny).
· Wrocław – obrzeża
Szeregówka o powierzchni ok. 95 m²
Lokalizacja: północne krańce miasta, na nowej inwestycji.
Układ: parter z częścią dzienną, piętro z trzema pokojami.
Cena: ok. 760–830 tys. zł (pierwotny).
Szeregówka ok. 110 m²
Lokalizacja: południowo zachodnie obszary Wrocławia, osiedle kilkuletnie.
Cena: ok. 900–1 000 tys. zł (wtórny).
· Kraków – obrzeża
Dom w zabudowie szeregowej, ok. 100 m²
Lokalizacja: rejon z dojazdem do centrum w 20–30 minut.
Układ: ogródek 30–60 m².
Cena: ok. 850–950 tys. zł (pierwotny).
Szeregówka ok. 120 m²
Lokalizacja: południowa część miasta, osiedle kilkuletnie.
Cena: ok. 1,05–1,2 mln zł (wtórny).
Decyzja zależy od preferencji
Osoby prowadzące jednoosobowe gospodarstwa domowe lub pracujące w dynamicznym trybie zazwyczaj cenią sobie atuty centrum miasta. Krótki czas dotarcia do celu, łatwy dostęp do usług oraz mobilność są dla nich priorytetowe, nawet jeśli wiąże się to z mniejszym metrażem.
Rodziny lub osoby planujące założenie rodziny częściej stawiają na szeregówkę. Większa przestrzeń, ogród oraz możliwość rozbudowy nieruchomości odpowiadają ich potrzebom na nadchodzące lata.
W ostatecznym rozrachunku wybór sprowadza się do pytania o to, jakie aspekty codziennego życia odgrywają największą rolę. Czy jest to dogodna lokalizacja i bliskość miejskiej infrastruktury, czy raczej przestrzeń, cisza i większe możliwości aranżacyjne. Dysproporcja w metrażu dostępna w tej samej cenie powoduje, że dylemat ten pozostaje aktualny i coraz bardziej wyraźny – konkludują eksperci portalu GetHome.pl.
Marcin Moneta